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26 juin 2019

Une place au soleil avec des revenus locatifs en prime

Nombreux sont ceux qui rêvent d’une maison de vacances. Refuge paisible, maison dont profitent les enfants ou achat en perspective d’une future retraite, une résidence secondaire cristallise de nombreux espoirs romantiques. Elle peut également s’avérer pratique, en générant des revenus pour les personnes disposées à se confronter à l’univers complexe de la location.

La décision d’acquérir une résidence secondaire doit idéalement s’accompagner d’une réflexion approfondie et rationnelle qui tient compte des conseils et recherches de professionnels. Mais en réalité, elle est souvent prise en vacances après un long déjeuner au soleil et fondée sur une vision idéalisée et émotionnelle, non sur une analyse objective du marché immobilier local. Bien que cette approche ne soit pas déraisonnable (après tout, il faut acheter dans un lieu qui vous plaît), il convient de considérer quelques points clés avant d’investir.

Visez une maison adaptée à toutes les saisons : la plupart des maisons sont magnifiques en plein soleil, dans une ambiance de chant de cigales et de parfums d’été. Cependant, l’occupation des résidences secondaires ne devrait pas se limiter à quelques semaines pendant les mois les plus chauds.

Bien choisir l’emplacement

Y a-t-il assez d’activités en automne et en hiver ? Il peut s’avérer judicieux de rechercher un bien en basse saison : la concurrence entre acquéreurs est moins rude, ce qui fait baisser les prix, et vous pouvez plus facilement accéder aux propriétés. Plus important encore, vous pouvez contempler la propriété sans l’éclairage flatteur du soleil.

Est-elle bien située ? Grâce aux cartes satellites, il est devenu nettement plus facile d’évaluer la localisation d’un bien. Elles peuvent notamment aider à identifier une source de nuisances cachée à proximité, comme une station d’épuration.

Les impôts locaux doivent également être pris en compte. Les taxes peuvent s’accumuler : taxe foncière, taxes communales ou frais de maintenance locaux.

Déterminez si la proximité de magasins, bars ou restaurants est importante pour vous. Vous devrez également tenir compte de l’accessibilité depuis votre lieu de résidence habituel. Plusieurs heures de trajets vers un aéroport peuvent faire toute la différence entre une résidence adaptée à une escapade d’un week-end ou seulement pour les séjours plus longs. Par ailleurs, pouvez-vous être certain que la compagnie à bas coûts qui dessert le petit aéroport de proximité maintiendra la ligne sur le long terme ?

Les impôts locaux doivent également être considérés. Les taxes peuvent s’accumuler : taxe foncière, taxes communales ou frais de maintenance locaux.

Écueils des impôts sur la fortune et la succession

Attention également aux impôts sur la fortune payables dans le pays où se situe l’actif et non dans le pays de résidence d’une personne. Dans certains États, la seule possession d’une résidence secondaire peut suffire pour vous assujettir à l’impôt sur la fortune. Il peut alors s’avérer intéressant de réorganiser vos finances afin d’avoir une hypothèque sur la résidence secondaire au lieu d’une résidence principale.

Si vous habitez dans l’UE, vous pouvez choisir d’être soumis à l’impôt sur la succession de votre pays de résidence, mais des règles différentes peuvent s’appliquer dans les pays tiers. Cet impôt peut être conséquent dans certains pays, en particulier en cas de transmission des actifs à des personnes ayant un lien de parenté plus éloigné.

La réserve héréditaire doit également être prise en compte. Dans les pays tels que la France et le Luxembourg, il est impossible de déshériter les membres directs de la famille et une résidence secondaire peut dès lors être divisée entre les enfants et époux, ce qui peut être source d’une complexité accrue et de conflits.

Génération de revenus locatifs

La location d’un bien peut constituer une source intéressante de revenus supplémentaires, notamment si la propriété demeure inoccupée lorsque vous ne l’utilisez pas. Si vous avez l’intention de louer votre bien, assurez-vous tout d’abord que cela est autorisé.

Même si vous êtes entièrement propriétaire d’un bien, certains règlements peuvent vous empêcher de le louer de manière saisonnière. Ce risque concerne particulièrement les immeubles de prestige, où les autres résidents pourraient ne pas apprécier que des inconnus utilisent les équipements communs.

Le montant d’un éventuel revenu locatif peut être aisément déterminé sur des sites internet comme Homeaway.com ou Booking.com, qui fournissent des loyers indicatifs. Si vous êtes disposé à vous investir davantage ou à vous rendre sur place plus souvent, vous pouvez envisager des locations de plus courte durée via des sites comme Airbnb.

Vérifiez les règles locales : des règlements peuvent régir les cautions, notamment le montant maximal exigible, le moment auquel vous pouvez la demander ainsi que les cas dans lesquels vous pouvez en conserver une partie. Dans de nombreux pays, la loi impose un contrat écrit pour toute location.

Fiscalité et autorisation

Un contrat de location devra inclure des informations telles que la description du bien, les noms des clients ainsi que les dates d’arrivée et de départ. Vous aurez également besoin d’un inventaire du mobilier et de l’équipement qui mentionne leur état. En fonction des règles locales, les contrats de location peuvent nécessiter de fournir certains équipements, tels que les meubles, le linge de lit ou une cuisinière. Les propriétaires peuvent être tenus de fournir un certificat de conformité de l’installation électrique et de gaz.

Dans la majorité des pays, les propriétaires de biens locatifs doivent payer des impôts sur le revenu dans ledit pays et non dans celui où le revenu est reçu ou le pays de résidence juridique, indépendamment de tout accord de double imposition ou autre.

Dans la majorité des pays, les propriétaires de biens locatifs doivent payer des impôts sur le revenu dans ledit pays et non dans celui où le revenu est reçu ou le pays de résidence juridique, indépendamment de tout accord de double imposition ou autre. Cela peut se révéler complexe et nécessiter les services d’un comptable local, ce qui devrait être pris en compte dans vos frais. Vous pourrez toutefois déduire les frais de votre revenu imposable.

Des règles différentes s’appliquent généralement si vous louez une partie de votre résidence principale. Méfiez-vous si vous souhaitez demander des loyers plus élevés : en France, par exemple, les personnes qui perçoivent certains revenus locatifs spécifiques supérieurs à 23.000 EUR par an sont considérées comme ayant une activité de location professionnelle et doivent s’enregistrer en tant que travailleur indépendant.

Un agent immobilier est-il nécessaire ?

Une propriété louée peut nécessiter davantage d’entretien qu’une résidence principale, et vous aurez besoin de quelqu’un sur place pour effectuer d’éventuelles réparations pendant que le bien est loué. Les services d’un agent immobilier peuvent être nécessaires, à moins de pouvoir compter sur l’aide de voisins dévoués. Il peut vous permettre d’économiser le temps et l’argent liés à la promotion de votre bien, vous protéger dans une certaine mesure des mauvais locataires, voire même vous aider pour la comptabilité.

Ils pourront également rencontrer et accueillir les nouveaux locataires. Il vous faudra toutefois leur verser une commission comprise entre 20% et 40% du loyer perçu. Par ailleurs, le recours à un agent peut limiter les périodes pendant lesquelles vous pouvez jouir de votre bien. Ils peuvent en effet demander aux propriétaires de laisser le bien vacant pour le louer en pleine saison, notamment en juillet et août.

Vous devrez veiller à ce que la propriété soit assurée, tant pour votre usage personnel qu’en vue de la location. Si vous n’informez pas votre assureur de la location, il sera en droit d’annuler la police. Par ailleurs, les locataires pourront vous poursuivre en justice s’ils ont un accident sur les lieux et, cette fois encore, vous aurez besoin d’une couverture correspondante.

Les propriétaires potentiels doivent faire preuve de prudence en vue d’assurer un flux de location constant pour leur résidence secondaire et ne pas se mettre à dos les autorités fiscales locales. Cependant, en disposant des autorisations nécessaires et grâce à une sélection judicieuse, une résidence secondaire peut constituer une source de revenus significative en plus de concrétiser un rêve.

Il peut s’avérer judicieux de rechercher un bien en basse saison : la concurrence entre acquéreurs est moins rude, ce qui fait baisser les prix, et vous pourrez plus facilement accéder aux propriétés.