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November 19, 2019

Ein Platz an der Sonne mit dem Potenzial für Mieteinnahmen

  Gesammelt von myLIFE team myHOME Mai 31, 2019 119

Ein Feriendomizil ist für viele ein lang ersehnter Traum. Solch ein Zweitwohnsitz ist Projektionsfläche für viele Wünsche: Er kann ein Rückzugsort sein, um dem Alltag zu entfliehen, ein Ort, an dem die Kinder ihren Spaß haben, oder ein Heim für den bevorstehenden Ruhestand. Er kann aber auch praktisch sein und all jenen eine Einnahmequelle bieten, die bereit sind, sich mit dem komplexen Thema des Vermietens auseinanderzusetzen.

Eigentlich sollte man die Entscheidung über einen Zweitwohnsitz am besten erst nach reiflicher, rationaler Überlegung, professioneller Beratung und sorgfältiger Recherche treffen. Kaufentscheidungen sind jedoch häufig romantische und emotionale Entscheidungen, die nach einem gemütlichen Mittagessen in der Sonne fallen und nicht nach einer genauen Bewertung des örtlichen Immobilienmarkts. Dieser Ansatz hat zwar im Grunde durchaus seine Berechtigung, denn Ihr Zweitwohnsitz soll Ihnen ja schließlich Freude bereiten. Vor dem Kauf sind jedoch einige wichtige Aspekte zu beachten.

Suchen Sie nach einem Haus für das ganze Jahr. Denn wenn die Sonne scheint, die Grillen zirpen und der Duft des Sommers in der Luft liegt, sehen zwar die meisten Häuser schön aus. Jedoch muss ein Zweitwohnsitz auch außerhalb der wenigen heißen Sommermonate nutzbar sein.

Es kommt vor allem auf die Lage an

Haben Sie im Herbst oder Winter schon etwas vor? Es kann interessant sein, außerhalb der Hochsaison nach einer Immobilie zu suchen – die Nachfrage ist dann möglicherweise geringer und die Preise können folglich attraktiver sein, so dass Sie unter Umständen auch schneller fündig werden. Am wichtigsten ist jedoch, dass Sie sich so auch bei schlechtem Wetter ein Bild von der Immobilie machen können.

Wie ist die Lage? Mit Satellitenkarten kann man die Lage einer Immobilie heute viel einfacher beurteilen. So lassen sich etwa gut versteckte Störfaktoren wie eine nahe gelegene Kläranlage erkennen.

Berücksichtigen Sie unbedingt lokale Steuern, wie Grundsteuern, Kommunalsteuern oder lokale Instandhaltungsgebühren. Die hierdurch entstehenden Kosten können sich summieren.

Überlegen Sie, wie wichtig Ihnen die Nähe zu Geschäften, Kneipen oder Restaurants ist. Bedenken Sie auch die Anfahrt von Ihrem Hauptwohnsitz. Wenn der nächste Flughafen mehrere Fahrtstunden entfernt ist, kann man die Immobilie nur für längere Urlaube und nicht für Wochenendausflüge nutzen. Ist davon auszugehen, dass die Billigfluglinie, die den nahe gelegenen Provinzflughafen anfliegt, dies auch langfristig tun wird?

Berücksichtigen Sie unbedingt lokale Steuern, wie Grundsteuern, Kommunalsteuern oder lokale Instandhaltungsgebühren. Die hierdurch entstehenden Kosten können sich summieren.

Fallstricke bei Vermögen- und Erbschaftsteuern

Achten Sie auch auf Vermögensteuern, die nicht in Ihrem Wohnsitzland zu entrichten sind, sondern in dem Land, in dem sich die Vermögenswerte befinden. In einigen Ländern werden Sie womöglich allein durch das Bestehen eines Zweitwohnsitzes vermögensteuerpflichtig. In diesem Fall kann es sich lohnen, Ihre Finanzen neu zu organisieren, damit nicht der Hauptwohnsitz sondern der Zweitwohnsitz mit einer Hypothek belastet ist.

Innerhalb der EU können Sie entscheiden, Erbschaftsteuern gemäß den Regeln Ihres Wohnsitzlandes zu zahlen. In Ländern außerhalb der EU gelten jedoch unter Umständen andere Regeln. In einigen Ländern können diese Steuern hoch sein, insbesondere wenn Vermögenswerte an Personen vererbt werden, die keine nahen Verwandten sind.

Das Pflichtteilsrecht sollte ebenfalls berücksichtigt werden. In Frankreich und Luxemburg können direkte Familienangehörige zum Beispiel nicht enterbt werden. Das Eigentum an einem Zweitwohnsitz kann daher zwischen Kindern und Ehegatten aufgeteilt werden, was zu komplexen Eigentumsverhältnissen und unter Umständen zu Streit führen kann.

Mieteinnahmen generieren

Die Vermietung einer Immobilie kann eine nützliche Quelle für zusätzliche Einnahmen sein, vor allem wenn die Immobilie sonst ungenutzt bleiben würde. Bevor Sie Ihre Immobilie jedoch vermieten, erkundigen Sie sich erst, ob dies auch gestattet ist.

Selbst wenn Sie über das uneingeschränkte Eigentum an einer Immobilie verfügen, kann deren saisonale Vermietung durch Vorschriften untersagt sein. Ein besonders großes Risiko besteht bei luxuriösen Appartementanlagen, da deren Bewohner unter Umständen nicht möchten, dass gemeinsame Einrichtungen von Fremden genutzt werden.

Die potenziellen Mieteinnahmen lassen sich leicht bestimmen, indem man Webseiten wie Homeaway.com oder Booking.com als Vergleich heranzieht. Wenn Sie bereit sind, etwas mehr Arbeit auf sich zu nehmen oder öfter zu Ihrem Zweitwohnsitz zu fahren, können Sie auch kürzere Vermietungen über Webseiten wie Airbnb in Betracht ziehen.

Informieren Sie sich über die lokalen Gesetze. Unter Umständen gibt es Vorschriften bezüglich der Kaution, etwa im Hinblick auf deren maximale Höhe oder die Frage, ab wann Sie eine Kaution verlangen und unter welchen Bedingungen Sie einen Teil davon einbehalten können. In vielen Ländern ist für jede Vermietung ein schriftlicher Vertrag vorgeschrieben.

Steuern und Genehmigungen

Ein Mietvertrag muss Informationen wie eine Beschreibung der Immobilie, den Namen des Kunden und das Ankunfts- und Abreisedatum enthalten. Sie benötigen ebenfalls eine Liste der Möbel und Einrichtungsgegenstände mit Informationen über deren jeweiligen Zustand. Je nach den lokalen Gesetzen müssen bei Vermietungen unter Umständen bestimmte Ausstattungs- oder Einrichtungsgegenstände bereitgestellt werden, wie etwa Möbel, Bettwäsche oder ein Herd. Von den Eigentümern können zudem Nachweise über die Sicherheit der Gas- und Elektroinstallationen verlangt werden.

Unabhängig von Doppelbesteuerungsabkommen oder anderen Vereinbarungen sind Einnahmen aus Mietobjekten in der Regel im Land der Immobilie zu versteuern und nicht in dem Land, in dem die Einnahmen erhalten werden oder in dem Sie rechtmäßig wohnhaft sind.

Unabhängig von Doppelbesteuerungsabkommen oder anderen Vereinbarungen sind Einnahmen aus Mietobjekten in der Regel im Land der Immobilie zu versteuern und nicht in dem Land, in dem die Einnahmen erhalten werden oder in dem Sie rechtmäßig wohnhaft sind. Das kann sich als aufwändig erweisen und einen Buchhalter vor Ort erfordern, wodurch Ihre Kosten steigen. Sie können Ausgaben jedoch von den zu versteuernden Einkünften abziehen.

Wenn Sie einen Teil Ihres Hauptwohnsitzes vermieten, gelten in der Regel andere Vorschriften. Seien Sie vorsichtig bei höheren Mieteinnahmen. In Frankreich gelten etwa Personen, die Mieteinnahmen von mehr als 23.000 Euro pro Jahr erzielen, als gewerbliche Vermieter und müssen sich als Selbstständige registrieren lassen.

Benötigen Sie einen Verwalter?

Eine für die Vermietung bestimmte Immobilie verlangt unter Umständen nach mehr Pflege als Ihr Hauptwohnsitz. Sie benötigen daher jemanden, der Reparaturen schnell durchführen kann, wenn das Objekt vermietet ist. Wenn Sie keine hilfsbereiten Nachbarn haben, sind Sie in solch einem Fall möglicherweise auf einen Immobilienverwalter angewiesen. Wenn Sie einen Verwalter beauftragen, können Sie Zeit und Geld für die Werbung sparen, sind zu gewissem Grad vor betrügerischen Mietern geschützt und haben möglicherweise sogar Unterstützung bei der Buchhaltung.

Darüber hinaus empfängt der Verwalter die neuen Mieter. Allerdings müssen Sie damit rechnen, 20 % bis 40 % der Mieteinnahmen an den Verwalter abzugeben. Darüber hinaus schränken manche Makler die Zeit ein, in der Sie die Immobilie nutzen können. So wird von den Eigentümern manchmal verlangt, die Immobilie während der Hochsaison, zum Beispiel im Juli und August, für die Vermietung frei zu halten.

Denken Sie daran, dass Sie die Immobilie nicht nur für die Eigennutzung sondern auch für die Mietnutzung versichern müssen. Wenn Sie Ihre Versicherung nicht über die Vermietung des Objekts informieren, kann Ihr Versicherungsschutz erlöschen. Darüber hinaus können Mieter Sie für Unfälle auf dem Grundstück haftbar machen. Dagegen sollten Sie sich ebenfalls absichern.

Wenn potenzielle Eigentümer eines Feriendomizils mit ihrem Zweitwohnsitz konstante Mieteinnahmen generieren wollen, ohne dabei mit den lokalen Steuerbehörden in Konflikt zu geraten, gibt es einige Dinge zu beachten. Hat man jedoch eine sorgfältige Auswahl getroffen und alle erforderlichen Genehmigungen eingeholt, kann ein Zweitwohnsitz eine interessante Einnahmequelle und die Erfüllung eines Traums sein.

Es kann interessant sein, außerhalb der Hochsaison nach einer Immobilie zu suchen – die Nachfrage ist dann möglicherweise geringer und die Preise können folglich attraktiver sein, so dass Sie unter Umständen auch schneller fündig werden.