Immobilien-Tokenisierung richtig verstehen

Immobilien waren schon immer eine kluge Möglichkeit, Investitionen zu diversifizieren. Mit der Entwicklung der Technologie und dem Aufkommen der Blockchain sind innovative Anlagetechniken entstanden, die neue Perspektiven bieten. Dies ist insbesondere bei der Immobilien-Tokenisierung der Fall. Worum handelt es sich dabei? Wie funktioniert sie? Für Sie teilt myLIFE ein Interview mit einem luxemburgischen Experten für Immobilien-Tokenisierung, Herrn Scheuren.*

Die Tokenisierung ist ein Prozess, der darin besteht, einen realen Vermögenswert (ein Gut, eine Immobilie, ein Recht usw.) in der digitalen Welt darzustellen. Genauer gesagt geht es darum, einen Vermögenswert und die damit verbundenen Rechte auf einem „Token“ zu registrieren, der auf einer Blockchain aufgezeichnet und austauschbar sein wird. Dieses Thema wurde im Inhalt „Was versteht man unter Tokenisierung?“ allgemein behandelt. Jetzt werden wir uns auf die Immobilien-Tokenisierung konzentrieren.

Um uns zu diesem Thema aufzuklären, haben wir den lokalen Experten Jean-Paul Scheuren getroffen, Mitbegründer und CEO des Unternehmens LetzToken.

Hallo Herr Scheuren, können Sie uns erklären, worin Ihre Tätigkeit besteht?

Hallo, ich bin der Mitbegründer und CEO des Unternehmens LetzToken, das sich auf Tokenisierung spezialisiert hat. Es ist ein „One-Stop-Shop“, eine einzige Anlaufstelle, die darauf abzielt, Investitionen in reale Vermögenswerte, wie Immobilien, mithilfe der Blockchain-Technologie zu erleichtern und zu optimieren. Dazu haben wir die Plattform BlocHome entwickelt, die Immobilien tokenisiert und so den Zugang zum Immobilienbesitz demokratisiert.

Die Immobilien-Tokenisierung ist eine Form der Tokenisierung. Sie besteht darin, ein reales Asset, wie zum Beispiel eine Immobilie, in mehrere Tokens zu unterteilen.

Was ist die Tokenisierung von Immobilien?

Die Immobilien-Tokenisierung ist eine Form der Tokenisierung. Sie besteht darin, ein reales Asset, wie zum Beispiel eine Immobilie, in mehrere Tokens zu unterteilen. Jedes Token ist eine digitalisierte Darstellung eines Teils eines Gutes oder eines Portfolios von Gütern. Er kann beispielsweise die Form einer Aktie annehmen, die Anspruch auf einen Bruchteil des Eigentums gewährt, oder eine Schuld darstellen.

Bei BlocHome wird konkret eine Zweckgesellschaft eine Immobilie kaufen. Sie wird im Katasteramt als Eigentümerin dieser Immobilie eingetragen. Anschließend wird sie die Anzahl der Aktien bestimmen, die zur Deckung des Immobilienkaufs und der damit verbundenen Kosten ausgegeben werden müssen. Wenn das Gesamtvolumen 7.990.000 € beträgt und eine Aktie 1 € wert ist, wird sie 7.990.000 Aktien ausgeben, die durch ebenso viele Tokens in der Blockchain repräsentiert werden.

Diese können dann von Investoren gekauft werden, die dann Aktionäre des Unternehmens werden, das das Gebäude besitzt, und von einem Teil der durch die Immobilie generierten Mieteinnahmen profitieren können.

Warum über einen Unternehmensvermittler gehen?

Dies ist das Unternehmen, das als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, da die meisten Katasterämter weltweit die auf der Blockchain registrierten Token nicht als offizielle Darstellung des Eigentums an einer Immobilie betrachten. Es muss in einem Grundbuch registriert sein, um anerkannt zu werden. Deshalb gehen wir über einen Unternehmensvermittler und nutzen das Instrument der Verbriefung.

Mit der Tokenisierung besteht keine Notwendigkeit für einen Verwalter oder eine Eigentümerversammlung. Token-Inhaber sind als Aktionäre im Aktionärsregister eingetragen und das Unternehmen wird vom Vorstand geleitet. Alle Entscheidungen werden von den Aktionären in Hauptversammlungen getroffen (Erwerb neuer Immobilien, Ausstattungen usw.).

L’investisseur est soumis à un contrôle KYC/AML afin de prévenir les activités illégales et s’assurer qu’il réponde bien aux obligations règlementaires.

Erklären Sie uns, wie das funktioniert?

Zunächst muss man sich auf der Plattform registrieren, die Immobilienwerte tokenisiert. Dazu unterliegt der Investor einer KYC/AML-Prüfung (Anmerkung der Redaktion: „Know your Customer“ für die Kundenkenntnis und „Anti-Money Laundering“ für die Bekämpfung der Geldwäsche), um illegale Aktivitäten zu verhindern und sicherzustellen, dass jeder Investor die regulatorischen Verpflichtungen erfüllt. Die Identität wird überprüft, ebenso wie der Wohnort, die Herkunft der Mittel usw. Es ist wie ein klassisches Bank-Onboarding, aber digital.

Das Ziel ist es, die digitale Identität des Investors zu erstellen. Sobald diese überprüft und validiert ist, ist es möglich, den Betrag zu bestimmen, den der Investor investieren möchte, und entsprechend Token auf der Plattform zu kaufen.

Auf BlocHome entspricht beispielsweise ein Token 1,60 € und es ist möglich, ab 1.000 € zu investieren oder ein Abonnement von 50 € pro Monat abzuschließen. Im letzteren Fall baut der Investor nach und nach sein Vermögen auf und profitiert gleichzeitig von den Mieteinnahmen, die durch das Eigentum generiert werden.

Anschließend kann der Käufer weiterhin Token erwerben, um sein Immobilienvermögen zu erhöhen, entscheiden, sie auf dem Sekundärmarkt zu verkaufen oder sie in Euro umzuwandeln.

Wie kann man Tokens kaufen oder verkaufen?

Kauf- und Verkaufsoperationen werden auf spezialisierten Tokenisierungsplattformen durchgeführt, wie zum Beispiel BlocHome. Die Investorengemeinschaft hat Zugang zu Investitionsmöglichkeiten und kann direkt Tokens erwerben oder verkaufen. Transaktionen werden automatisch auf der Blockchain durchgeführt, dank eines sogenannten „Smart Contracts“.

Dabei handelt es sich um einen Algorithmus, der die Bedingungen definiert, unter denen die Operationen ablaufen müssen: Kauf- und Verkaufsmodalitäten der Tokens, Zahlung von Mieteinnahmen usw. Alle Aktionen werden autonom auf der Blockchain ausgeführt, ohne menschliches Eingreifen. Dies reduziert die Anzahl der Zwischenhändler, begrenzt die Kosten und verringert das Fehlerrisiko erheblich.

Sind diese Operationen sicher?

Ja, insbesondere dank der Blockchain-Technologie, die hinter der Tokenisierung verwendet wird. Es ist eine Form von dezentraler, transparenter und sicherer Datenbank. Sie ermöglicht es, Daten aufzuzeichnen, auszutauschen und auf eine unveränderliche Historie der Operationen zuzugreifen. Sie wird über ein Netzwerk auf mehreren Computern geteilt und von Benutzern verwaltet, die sicherstellen, dass die durchgeführten Operationen gesund sind. Dank ihr sind Transaktionen sicher, und man kann die Anzahl der im Umlauf befindlichen Token kennen, den Austausch verfolgen, wissen, wie viele Token im Besitz von Investoren sind, usw.

Eigentum wird für ein breiteres Publikum zugänglich, da es nun möglich ist, nur einen Teil einer Immobilie mit reduziertem Kapital zu erwerben.

Was sind die Vorteile der Immobilien-Tokenisierung?

Ich sehe mehrere Vorteile im Vergleich zu einem klassischen Immobilienkauf.

Zunächst einmal demokratisiert die Tokenisierung die Immobilieninvestition. Eigentum wird für ein breiteres Publikum zugänglich, da es nun möglich ist, nur einen Teil einer Immobilie mit reduziertem Kapital zu erwerben. Dies ermöglicht beispielsweise den Zugang zu hochwertigen Immobilien, die zuvor großen Investoren vorbehalten waren. Sie können somit von Mieteinnahmen profitieren, die proportional zu Ihrer Investition sind, ohne sich um die Immobilienverwaltung kümmern zu müssen.

Ein weiterer Pluspunkt ist die Liquidität der Vermögenswerte. Da Token und nicht die Immobilie selbst gehandelt werden, sind die Vermögenswerte liquider und leicht übertragbar, da man nur über eine Plattform gehen muss, um Token an die Gemeinschaft zu verkaufen oder von ihr zu kaufen.

Dies vereinfacht die Abläufe und senkt die Kosten. Durch den Zugang zu Eigentum ohne die Notwendigkeit, über einen Immobilienmakler oder Notar zu gehen, verringert sich die Anzahl der Vermittler, was die Verfahren beschleunigt und die Gebühren senkt.

Die Besteuerung ist vorteilhaft, insbesondere für in Luxemburg ansässige Personen. Da es sich um Aktien handelt, ist der Gewinn aus dem Verkauf der Token grundsätzlich nicht steuerpflichtig, insbesondere unter der Voraussetzung, dass man seit mehr als sechs Monaten im Besitz der Token ist und weniger als 10% des Kapitals der Gesellschaft hält, was in der Regel der Fall ist. Es wird empfohlen, sich hier von einem Experten zu dem Thema beraten zu lassen, um genauere Informationen über das auf jede Situation anzuwendende Regime zu erhalten.

Die Tokenisierung ermöglicht es schließlich, zumindest theoretisch, Zugang zu einem internationalen Markt zu haben, da es möglich ist, überall auf der Welt zu investieren, ohne reisen zu müssen. Es ist somit eine zusätzliche Möglichkeit, seine Anlagen zu diversifizieren und das Risiko zu verringern.

Der Hauptaugenmerk liegt darauf, die Ernsthaftigkeit des Projektträgers zu gewährleisten, der die Immobilien-Tokenisierung anbietet.

Was sind die Grenzen oder Risiken im Zusammenhang mit der Immobilien-Tokenisierung?

Es gibt keine! Nein, ich scherze. Der Hauptaugenmerk liegt darauf, die Ernsthaftigkeit des Projektträgers zu gewährleisten, der die Immobilien-Tokenisierung anbietet. Eine gründliche Prüfung ist erforderlich, um die vorhandenen Verfahren zu überprüfen und sicherzustellen, dass das Aktionärsregister genau das widerspiegelt, was in der Blockchain aufgezeichnet ist. Menschliche Fehler sind nach wie vor möglich, aber sie sind sehr selten, da die Vorgänge automatisiert sind.

Die Komplexität der Tokenisierung ist ein Aspekt, der oft unterschätzt wird. Die Konzepte von Blockchain, Token oder Smart Contract bleiben für die breite Öffentlichkeit schwer zugänglich. Es ist notwendig, einen Betreiber zu finden, der die Technologie beherrscht und Schnittstellen schafft, die den Zugang zu allen Operationen vereinfachen und populär machen. Das Ziel ist, dass jeder investieren kann. Es sollte so selbstverständlich sein wie das Überprüfen seiner Bankkonten oder das Tätigen einer Überweisung.

Der dritte Punkt betrifft die Regulierung. Es gibt viele neue Vorschriften, die gerade entstehen. Sie zielen darauf ab, Emittenten zu kontrollieren und Operationen zu sichern. Einige Aspekte sind jedoch noch nicht zu 100% klar, insbesondere hinsichtlich der steuerlichen Behandlung bestimmter Einkünfte oder der anwendbaren Gesetzgebung je nach Art der Tokens. Bei BlocHome, zum Beispiel, betrifft uns die MiCA-Regulierung (Markets in Crypto-Assets) nicht, da wir wie ein Investmentfonds agieren. Wir unterliegen dem Prospektgesetz, unter den gleichen Bedingungen wie ein Fonds. Daher ist es notwendig, sehr aufmerksam auf gesetzliche Entwicklungen in diesem Bereich zu achten und sich anzupassen.

Gibt es nicht eine Gefahr im Zusammenhang mit der Nutzung dieser Technologien?

Meiner Meinung nach ist das technologische Risiko recht gering. Ein „Wallet“, eine Art digitale Brieftasche, in der die Token gespeichert werden, ist im Prinzip sehr sicher. Mit dem von uns verwendeten System haben wir im Falle eines Verlusts oder Diebstahls des Telefons und damit des Zugangs zu seinem Wallet den Nachweis, dass die Person Inhaber von Tokens ist. Es gibt eine Nachverfolgung dank der Blockchain. Insbesondere, da heute niemand mehr die Blockchain ohne eine strenge Identitätsprüfung verwendet. Wir können so die alten verlorenen Tokens zerstören und neue ausgeben. Das ist der Vorteil des „Security Tokens“ und des Standards, den wir verwenden. Alles wird nachverfolgt und gesichert.

Abschließend, haben Sie einen Rat für diejenigen, die anfangen möchten?

Mein Haupttipp ist, die Seriosität und Glaubwürdigkeit der Entität, die die Tokens anbietet, gründlich zu überprüfen. Man sollte sich immer fragen, wer die Personen oder Entitäten hinter dem Projekt sind? In welchem Land sind sie ansässig? Werden sie reguliert und von wem? Sind die Projekte tragfähig? Bevor man sich engagiert, ist es unerlässlich, im Internet nachzuforschen, nach Meinungen zu suchen, um sicherzustellen, dass die Entität zuverlässig ist. Den Rat von Experten einzuholen, wird dringend empfohlen, wenn Sie ein Neuling sind.

Für weitere Informationen zu diesem Thema zögern Sie nicht, unsere Inhalte zu konsultieren: Was versteht man unter Tokenisierung?; Was ist die Blockchain?; Bitcoin und Co: Wie funktionieren Kryptowährungen?

* Inhalt aus dem Französischen übersetzt mit dem AI-Tool BIL GPT