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26 novembre 2020

Immobilier : comprendre la SCI

Gérer un patrimoine immobilier peut s’avérer compliqué, particulièrement lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués. Dans ce cas, passer par une Société Civile Immobilière (SCI) peut permettre de faciliter l’administration, mais aussi la transmission de biens immobiliers. myLIFE vous expose les principaux avantages et les contraintes de la SCI.

La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers et de les administrer. Cette forme de société peut notamment être constituée lorsque l’on souhaite investir à plusieurs dans un projet immobilier. Elle permet aussi de simplifier la gestion d’appartements en location ou d’organiser la transmission de son patrimoine immobilier.

Prenons l’exemple de François qui est propriétaire depuis quelques années de la maison familiale, où il vit avec ses trois enfants. Il souhaite investir à présent dans un appartement de la capitale et le mettre en location. Dans sa situation, la création d’une SCI pourrait s’avérer utile, notamment pour organiser sa succession et éviter d’éventuels litiges entre ses héritiers. Mais avant de franchir le pas, François voudrait en savoir plus sur le fonctionnement de la SCI, sur ses avantages, mais aussi sur ses inconvénients.

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI est intéressante à plusieurs égards. Elle permet une gestion plus souple du patrimoine immobilier et peut éviter les blocages liés au régime de l’indivision.

Pour rappel, l’indivision est une situation dans laquelle différentes personnes sont propriétaires et détiennent les mêmes droits sur un ou plusieurs biens. Elle s’applique de manière volontaire dans le cadre de l’achat d’un bien, mais aussi de manière involontaire lors d’une succession ou d’un divorce.

Une gestion simplifiée des biens immobiliers

La Société Civile Immobilière est plus souple que le régime de l’indivision, car les règles qui la régissent sont définies au moment de sa création dans les statuts de la société. Ainsi, même si la SCI rassemble plusieurs propriétaires, il peut y avoir un gérant unique aux pouvoirs élargis, en charge de l’administration courante. Les biens sont alors régis de manière homogène au sein de la SCI.

En outre, il est possible d’insérer des clauses spécifiques déterminant par exemple la manière dont un associé peut quitter la SCI, vendre ses parts sociales ou les transmettre en cas de décès.

Cette option s’avérerait particulièrement utile si François se mettait en couple et vivait en concubinage. La SCI permettrait de protéger les intérêts des conjoints, tant en cas de séparation qu’en cas de décès.

Enfin, si dans une indivision les décisions doivent être prises à l’unanimité ou au minimum soumises à l’approbation des 2/3 des associés, ce n’est pas le cas avec la SCI. C’est la majorité qui s’applique. En cas de désaccord entre les associés, cela permet d’éviter les blocages et de continuer à administrer les biens intégrés à la SCI.

Lors d’une succession ou si l’un ou l’autre associé souhaite quitter la SCI, seules ses parts sociales sont transmises ou vendues. Le patrimoine, lui, reste entier.

Un patrimoine immobilier qui reste entier

La SCI permet d’éviter de diviser le patrimoine immobilier. Lorsque les biens sont intégrés dans la société, les associés deviennent propriétaires de parts sociales et non des biens immobiliers. Lors d’une succession ou si l’un ou l’autre associé souhaite quitter la SCI, seules ses parts sociales sont transmises ou vendues. Le patrimoine, lui, reste entier.

En indivision, le partage peut au contraire être provoqué et entraîner la vente d’une partie ou de l’ensemble des biens. Ainsi, au décès de François si deux de ses enfants souhaitent conserver la maison familiale et l’appartement luxembourgeois, alors que le troisième, en difficulté financière, préfère récupérer sa part en numéraire : tout devra être vendu. En revanche, avec une SCI, celui qui souhaite vendre sa part, peut le faire (avec l’accord des autres associés) sans que cela n’entraîne le démantèlement du patrimoine, puisque c’est la SCI qui est propriétaire des biens.

La SCI doit avoir un objet civil et non commercial, afin de pouvoir bénéficier d’une fiscalité transparente.

À quoi faut-il être attentif avec une SCI ?

La SCI présente également des contraintes juridiques et entraîne des coûts qui n’existent pas en indivision.

Bien définir l’objet de la SCI

Lors de la création de la SCI, François doit bien définir l’objet de la société en précisant le type d’activité exercé. Celui de la SCI doit avoir un caractère civil afin de bénéficier d’une fiscalité transparente. La SCI peut ainsi être constituée pour la gestion d’immeubles, la location de logements vides ou encore afin de construire un bien immobilier destiné à être vendu.

⇒ On parle de fiscalité transparente lorsque ce sont les personnes physiques, ici les associés, qui sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu et non la société. Les revenus imposables (loyers issus de la location de biens par exemple) sont imposés directement dans le chef des associés dans leur déclaration fiscale personnelle.

À l’inverse, l’objet de la SCI est considéré comme étant commercial si l’activité vise à faire des affaires : mise en location de biens meublés ou achat de biens immobiliers dans le but de les revendre.

Des démarches et formalités administratives à respecter

La SCI doit être créée par au moins deux personnes. Si elle peut être constituée au choix, par acte notarié ou par acte sous seing privé, le gérant et les associés d’une SCI sont en revanche contraints de respecter les règles de fonctionnement d’une société : organisation d’assemblées générales annuelles, tenue de la comptabilité, respect des modalités de vote des décisions, etc.

Il faudra tenir compte de l’imposition des éventuelles plus-values effectuées dans le cadre de la vente de parts sociales de la SCI, surtout si les biens immobiliers sont situés à l’étranger.

Le coût d’une SCI

La SCI ne nécessite pas de capital minimum de départ, mais les démarches de création et de gestion peuvent engendrer des coûts : frais de notaire ou d’avocat si les statuts sont rédigés par un professionnel, inscription au Registre de commerce et des sociétés, frais de comptabilité, frais bancaires, etc.

De plus, l’apport d’un bien immeuble à la SCI est soumis à des droits d’enregistrement et de transcription, tout comme la cession de parts sociales entraîne le paiement de droits de mutation à l’Administration de l’Enregistrement, des domaines et de la TVA.

En outre, il faudra également tenir compte de l’imposition des éventuelles plus-values effectuées dans le cadre de la vente de parts sociales de la SCI, surtout lorsque le bien immobilier est situé à l’étranger.

Si par exemple, François possédait un appartement en France via sa SCI luxembourgeoise, la plus-value qu’il pourrait réaliser en cédant ses parts serait imposée en France. Une obligation établie depuis la dernière convention fiscale binationale passée entre la France et le Luxembourg. Or, le fonctionnement n’est pas le même partout. Il est ainsi recommandé de s’adresser à un conseiller spécialisé afin de se renseigner sur l’existence de convention fiscale entre le Luxembourg et le pays où se situe le bien immobilier.

Enfin, les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société vis-à-vis des tiers. Cela signifie que leur responsabilité n’est pas limitée au montant apporté à la société, mais s’étend à l’ensemble de leurs biens personnels.

François connaît désormais le fonctionnement de base de la SCI. Le choix de passer par ce type de structure dépendra essentiellement de ses objectifs et de sa situation personnelle. Il serait avisé de faire appel à un expert (un notaire, un avocat, …) afin d’être orienté vers la solution la mieux adaptée pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier dans les meilleures conditions.