Immobilienkauf als Kapitalanlage: Diversifizierung, Einkommen – und zu vermeidende Fehler

Angesichts der wiederholten Turbulenzen auf den Finanzmärkten in den letzten Jahren und der anhaltenden Unsicherheit über die globalen Wirtschaftsaussichten erfreut sich die Stabilität von Wohnimmobilien als Anlageobjekt bei den Anlegern wieder steigender Beliebtheit. Mietimmobilien sind als Einkommensquelle und langfristiges Kapitalwachstum innerhalb eines Portfolios immer attraktiver geworden. Dennoch gibt es potenzielle Fallstricke, die nicht ignoriert werden sollten.

Der Wohnimmobilienmarkt in Luxemburg hat in den letzten 15 Jahren einen erheblichen Wertzuwachs erfahren. So legten die Häuserpreise zwischen Anfang 2010 und dem ersten Quartal 2022 laut Eurostat um 131% zu. Seitdem haben jedoch die hohe Inflation, steigende Zinsen und die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine die Konjunktur und das Anlegervertrauen belastet und zu einem Rückgang der Immobilienpreise geführt. In den 12 Monaten bis Ende September 2024 fielen die luxemburgischen Hauspreise um durchschnittlich 2,4%, während die Preise für Wohnungen um 5,3% zurückgingen, so das Online-Immobilienportal atHome.lu.

Bislang gehörten die Preise für Wohnimmobilien in Luxemburg zu den stabilsten in der EU. Im 21. Jahrhundert wurde lediglich im Jahr 2009 ein Rückgang verzeichnet, der durch die globale Finanzkrise bedingt und nur von kurzer Dauer war. Die Preise stiegen auch während der Corona-Pandemie deutlich, beflügelt durch extrem niedrige Zinsen.

Starke Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen

Es ist also nicht verwunderlich, dass Immobilien nach wie vor beliebt sind. Die Investoren können sich auf die Mieteinkünfte verlassen und haben in der Vergangenheit über lange Zeiträume ein kontinuierliches Kapitalwachstum erzielt. Darüber hinaus kann eine Investition in Mietobjekte für viele eine günstigere Alternative für einen Einstieg in den extrem teuren Luxemburger Immobilienmarkt im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses darstellen.

Auch wenn die Verkaufspreise für Immobilien im Großherzogtum zumindest vorübergehend gesunken sind, scheint der Aufwärtstrend auf dem Mietmarkt ungebrochen. Dieser profitiert seit jeher von der starken Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen. Fast 50% der Bevölkerung (47,4% Anfang 2023) besitzen nicht die luxemburgische Staatsangehörigkeit und die Einwohner stammen aus mehr als 170 verschiedenen Ländern.

Nach Angaben von atHome.lu geht der Rückgang der Immobilienpreise mit einem Anstieg der Mietkosten einher: Die Wohnungsmieten stiegen im September 2024 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 4,9% und die Mietpreise für Häuser um 6,0%. Insgesamt stiegen die Durchschnittsmieten in der zentralen Region des Landes, zu der auch Luxemburg-Stadt gehört, um 3,4% auf 2.149€ pro Monat und im Süden um 2,5% auf 1.613€ pro Monat.

Mieteigentum ist auch eine Möglichkeit zur Diversifizierung eines aus Aktien und Anleihen bestehenden Investmentportfolios. Die Korrelation zwischen den Anleihe- und Aktienmärkten war 2022 hoch, da beide durch den Anstieg der Inflation und der Zinsen belastet wurden. Dies veranlasste die Anleger zur Suche nach Alternativen, die zu einem ausgewogeneren und widerstandsfähigeren Portfolio beitragen könnten.

Immobilien können zudem als Absicherung dienen. Geerbtes Geld wird oft für den Kauf eines Eigenheims verwendet, sodass Immobilieninvestitionen eine Absicherung gegen Marktschwankungen in beide Richtungen darstellen. Wertschwankungen einer Immobilie sind weniger relevant, wenn diese veräußert wird, um den Kauf eines Eigenheims zu finanzieren, dessen Preis sich wahrscheinlich ähnlich entwickelt hat. Dagegen ist es keinesfalls garantiert, dass Investitionen an den Finanzmärkten mit der Entwicklung am Immobilienmarkt Schritt halten können.

Illiquidität und Zinsproblematik

Die Investition in Immobilien und insbesondere in Mietobjekte hat allerdings auch Nachteile. Der Immobiliensektor ist nicht immun gegen die wirtschaftlichen Faktoren, die die Anleihe- und Aktienmärkte beeinflussen. Steigende Zinsen verteuern Immobiliendarlehen und die höheren Rückzahlungskosten haben zwischen 2022 und 2024 bereits zu einer Trendwende bei den Immobilienpreisen beigetragen.

Es gibt keine Garantie dafür, dass die Häuserpreise weiter steigen werden, nur weil sie in der Vergangenheit massiv zugelegt haben. Das Jahrzehnt, das durch die globale Finanzkrise und die Covid-19-Pandemie mehr oder weniger abgeschlossen wurde, war für Immobilieninvestitionen besonders förderlich, da die Zinssätze in diesem Zeitraum außergewöhnlich niedrig waren – und in absehbarer Zeit wohl auch nicht wiederkehren werden. Und auch wenn die Mietpreise derzeit steigen, gibt es keine Garantie dafür, dass sie mit den Immobilienkosten Schritt halten. Hier ist es gut, sich daran zu erinnern, dass sie von Anfang 2010 bis zum ersten Quartal 2022 um weniger als 20% gestiegen sind.

Immobilien sind von Natur aus illiquide. Daher sollten Mietobjekte als langfristiges Investment betrachtet werden.

Immobilien sind von Natur aus illiquide. Daher sollten Mietobjekte als langfristiges Investment betrachtet werden. Der Verkauf einer Immobilie kann sich über Monate hinziehen. Somit sollte man kein Geld investieren, das man möglicherweise kurzfristig braucht. Bei Immobilientransaktionen fallen zudem vorab hohe Ausgaben an, wie beispielsweise die Kosten für die Grundbucheintragung, Notarkosten, Kreditbereitstellungskosten und möglicherweise Renovierungskosten, um die Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu bringen.

Wer den Kauf einer Mietimmobilie in Erwägung zieht, sollte vor der Entscheidung alles genau durchrechnen. Es ist verlockend, einfach den Tilgungsbetrag des Darlehens von den Mieteinkünften abzuziehen und anzunehmen, dass die Differenz der Gewinn ist. Es fallen jedoch laufende Kosten an, darunter Reparaturen, Maklergebühren, Versicherungen und Nebenkosten. Immobilien sind mit Risiken verbunden. So können unvorhersehbare Ereignisse wie eine Überschwemmung oder Schäden am Dach den Gewinn eines ganzen Jahres oder sogar mehr aufzehren.

Auch die Steuern müssen berücksichtigt werden. Mieteinkünfte werden häufig mit dem Grenzsteuersatz – also dem höchsten Steuersatz – versteuert. Obwohl Ausgaben für Instandhaltung und Reparaturen, Zinszahlungen, Abschreibungen und Verwaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden können, muss dennoch ein erheblicher Teil der Einkünfte versteuert werden. Darüber hinaus müssen Kapitalanleger auf die Gewinne, die sie beim Verkauf eines Mietobjekts erzielen, möglicherweise eine Wertzuwachssteuer zahlen. Der Hauptwohnsitz eines Steuerpflichtigen ist in Luxemburg von der Kapitalertragssteuer befreit, aber Gewinne aus anderen Immobilien werden in der Regel mit 21% besteuert (zuzüglich einer Versicherungsabgabe von 1,4%), wenn sie mindestens zwei Jahre lang nicht genutzt wurden.

Machen Sie sich mit dem Markt vertraut

Wenn man in Mietobjekte investiert, sollte man den Markt genau kennen. Zielgruppe könnten beispielsweise Studenten, junge Berufstätige oder Expatriates sein. Es ist wenig sinnvoll, eine Immobilie zu kaufen und durch Modernisierungen aufzuwerten, wenn sich hinterher herausstellt, dass es nicht möglich ist, das für ein profitables Investment erforderliche Mietniveau zu erreichen.

Investoren sollten eine genaue Vorstellung von der Höhe der Miete haben, die sie mit dem Objekt erzielen können, und von ihrem Kreditbedarf. Bei Darlehen für Mietobjekte gelten oft andere Bedingungen als bei Darlehen für ein Eigenheim – nicht zuletzt, da sich der Beleihungssatz in der Regel nach der Mietrendite und nicht nach dem Gehalt des Käufers richtet.

Es lohnt sich, in die Zufriedenheit der Mieter zu investieren, damit sie lange in der Wohnung bleiben.

Bei Mietinvestitionen gilt es, Leerstandszeiten zu vermeiden. Denn eine über Monate leerstehende Immobilie ist viel teurer als eine leichte Mietsenkung. Es lohnt sich, in die Zufriedenheit der Mieter zu investieren, damit sie lange in der Wohnung bleiben. Vermietungsagenturen können eine Option für Eigentümer sein, die keine Zeit oder kein Interesse haben, sich selbst um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern. Die Qualität dieser Anbieter ist allerdings sehr unterschiedlich.

Die Entscheidungen, die bei einer Investition in Mietimmobilien getroffen werden müssen, unterscheiden sich von denen beim Kauf eines Eigenheims. Auch die zu berücksichtigenden wirtschaftlichen Faktoren sind nicht dieselben. Das sollten Käufer beachten, wenn sie sich für ein Objekt entscheiden. Mietwohnungen können ein zuverlässiges Einkommen und Kapitalwachstum bieten, wenn man überlegt handelt und die gebotene Sorgfalt walten lässt. Ansonsten werden die Gewinnerwartungen möglicherweise recht schnell enttäuscht.