Immobilienkauf als Kapitalanlage: Diversifizierung, Einkommen – und zu vermeidende Fehler

Da Anleger auf turbulente Zeiten am Kapitalmarkt zurückblicken, erscheinen Immobilien wegen ihrer Stabilität besonders interessant. Während die Aktienmärkte gefallen sind und sogar sichere Anlagen wie Staatsanleihen 2022 zweistellige Rückgänge verzeichneten, bleiben Mietobjekte als Beimischung im Portfolio attraktiv, da sie Einkommen und Kapitalwachstum bieten. Es gibt allerdings einige Risiken, auf die man achten sollte.

Der Wohnimmobilienmarkt in Luxemburg hat in den letzten zehn Jahren einen erheblichen Wertzuwachs erfahren. So legten die Häuserpreise zwischen Anfang 2010 und dem ersten Quartal 2022 laut Eurostat um 131 % zu. Die hohe Inflation, steigende Zinsen und die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine haben jedoch die Konjunktur und das Anlegervertrauen seit Anfang 2022 belastet. Infolgedessen haben sich die Immobilienpreise in den letzten Monaten abgeschwächt.

Allerdings ist Luxemburg eines der Länder mit den stabilsten Wohnimmobilienpreisen innerhalb der EU. Nur in einem Jahr wurden Rückgänge verzeichnet – 2009 im Zuge der globalen Finanzkrise –, und diese waren nur von kurzer Dauer. Die Preise stiegen auch während der Corona-Pandemie deutlich, beflügelt durch extrem niedrige Zinsen.

Starke Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen

Es ist also nicht verwunderlich, dass Immobilien nach wie vor beliebt sind. Die Investoren können sich auf die Mieteinkünfte verlassen und haben in der Vergangenheit über lange Zeiträume ein kontinuierliches Kapitalwachstum erzielt. Darüber hinaus kann eine Investition in Mietobjekte eine günstigere Alternative für einen Einstieg in den extrem teuren Luxemburger Immobilienmarkt im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses darstellen.

Luxemburg verfügt über einen lebhaften Mietmarkt, wobei die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen hoch ist.

Luxemburg verfügt über einen lebhaften Mietmarkt, wobei die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen hoch ist. Fast 50 % der Bevölkerung (47,1 % Anfang 2022) besitzen nicht die luxemburgische Staatsangehörigkeit; die Einwohner stammen aus 170 verschiedenen Ländern.

Mieteigentum ist auch eine Möglichkeit zur Diversifizierung eines aus Aktien und Anleihen bestehenden Investmentportfolios. Die Korrelation zwischen den Anleihe- und Aktienmärkten war 2022 hoch. Diese wurden durch die Inflation und steigende Zinsen belastet. Die Nutzung zusätzlicher Anlagealternativen kann Investoren dabei helfen, ein ausgewogeneres und stabileres Portfolio aufzubauen.

Immobilien können zudem als Absicherung dienen. Geerbtes Geld wird oft für den Kauf eines Eigenheims verwendet, sodass Immobilieninvestitionen eine Absicherung gegen Marktschwankungen in beide Richtungen darstellen. Wertschwankungen einer Immobilie sind weniger relevant, wenn diese veräußert wird, um den Kauf eines Eigenheims zu finanzieren, dessen Preis sich wahrscheinlich ähnlich entwickelt hat. Dagegen ist es keinesfalls garantiert, dass Investitionen an den Finanzmärkten mit der Entwicklung am Immobilienmarkt Schritt halten können.

Illiquidität und Zinsproblematik

Die Investition in Immobilien und insbesondere in Mietobjekte hat allerdings auch Nachteile. Sie sind nicht immun gegen die wirtschaftlichen Faktoren, die die Anleihe- und Aktienmärkte beeinflussen. Steigende Zinsen verteuern Immobiliendarlehen; die höheren Rückzahlungskosten haben 2022 bereits eine deutliche Verlangsamung des Immobilienpreiswachstums bewirkt.

Es gibt keine Garantie dafür, dass die Häuserpreise weiter steigen werden, nachdem sie in den letzten zehn Jahren massiv zugelegt haben, was zu einem großen Teil auf die seit der Finanzkrise extrem niedrigen Zinsen zurückzuführen war, die nun offenbar der Vergangenheit angehören. Darüber hinaus haben die Mieten nicht mit den Kaufpreisen Schritt gehalten. Sie stiegen zwischen Anfang 2010 und dem ersten Quartal 2022 um weniger als 20 %.

Immobilien sind von Natur aus illiquide. Daher sollten Mietobjekte als langfristiges Investment betrachtet werden.

Immobilien sind von Natur aus illiquide. Daher sollten Mietobjekte als langfristiges Investment betrachtet werden. Der Verkauf einer Immobilie kann sich über Monate hinziehen. Somit sollte man kein Geld investieren, das man möglicherweise kurzfristig braucht. Bei Immobilientransaktionen fallen zudem vorab hohe Kosten an, wie beispielsweise die Kosten für die Grundbucheintragung, Notarkosten, Kreditbereitstellungskosten und oft Renovierungskosten, um die Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu bringen.

Wer den Kauf einer Mietimmobilie in Erwägung zieht, sollte vor der Entscheidung alles genau durchrechnen. Es ist verlockend, einfach die Kreditkosten von den Mieteinkünften abzuziehen und anzunehmen, dass die Differenz der Gewinn ist. Tatsächlich fallen jedoch laufende Kosten an, für Reparaturen, Immobilienverwaltung, Versicherungen sowie Nebenkosten. Immobilien sind mit Risiken verbunden. So können unvorhersehbare Ereignisse wie eine Überschwemmung oder ein Dachschaden den Gewinn eines ganzen Jahres aufzehren.

Auch die Steuern müssen berücksichtigt werden. Mieteinkünfte werden mit dem Grenzsteuersatz, also dem höchsten Steuersatz, den der Steuerzahler zahlt, versteuert. Zwar können für Ausgaben wie Instandhaltung und Reparaturen, Zinszahlungen, Abschreibungen und Verwaltungskosten Steuerabzüge geltend gemacht werden. Dennoch muss ein erheblicher Teil der Einkünfte versteuert werden. Darüber hinaus müssen Kapitalanleger auf die Gewinne, die sie beim Verkauf eines Mietobjekts erzielen, eine Wertzuwachssteuer zahlen.

Machen Sie sich mit dem Markt vertraut

Wenn man in Mietobjekte investiert, sollte man den Markt genau kennen. Zielgruppe könnten beispielsweise Studenten, junge Berufstätige oder Expatriates sein. Es ist wenig sinnvoll, eine Immobilie zu kaufen und durch Modernisierungen aufzuwerten, wenn sich hinterher herausstellt, dass es nicht möglich ist, das für ein profitables Investment erforderliche Mietniveau zu erreichen.

Investoren sollten eine genaue Vorstellung von der Höhe der Miete haben, die sie mit dem Objekt erzielen können, und von ihrem Kreditbedarf. Bei Darlehen für Mietobjekte gelten oft andere Bedingungen als bei Darlehen für ein Eigenheim – nicht zuletzt, da sich der Beleihungssatz in der Regel nach der Mietrendite und nicht nach dem Gehalt des Käufers richtet.

Es lohnt sich, in die Zufriedenheit der Mieter zu investieren, damit sie lange in der Wohnung bleiben.

Bei Mietinvestitionen gilt es, Leerstandszeiten zu vermeiden. Denn eine über Monate leerstehende Immobilie ist teurer als eine Mietsenkung. Es lohnt sich, in die Zufriedenheit der Mieter zu investieren, damit sie lange in der Wohnung bleiben. Vermietungsagenturen können eine Option für Eigentümer sein, die keine Zeit oder kein Interesse haben, sich selbst um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern. Die Qualität dieser Anbieter ist allerdings sehr unterschiedlich.

Die Entscheidungen, die bei einer Investition in Mietimmobilien getroffen werden müssen, unterscheiden sich von denen bei einem Kauf eines Eigenheims. Auch die zu berücksichtigenden wirtschaftlichen Faktoren sind nicht dieselben. Das sollten Käufer beachten, wenn sie sich für ein Objekt entscheiden. Mietwohnungen können ein zuverlässiges Einkommen und Kapitalwachstum bieten. Wenn man nicht aufpasst und nicht alle wichtigen Punkte berücksichtigt, könnten die Renditen jedoch enttäuschend ausfallen.