Immobilienkredit: Wie handelt man den besten Zinssatz aus?

Nach langer Suche haben Stefan und Melissa endlich ihr Traumhaus gefunden. In Ihrer Vorstellung haben sie das Haus mit großem Wohnzimmer, voll ausgestatteter Küche, Schlafzimmer mit angrenzendem Bad, Garten und Terrasse ohne vis-à-vis bereits bezogen. Doch bevor man sich Gedanken über die Einrichtung und die Farbe der Vorhänge machen kann, muss man sich um die Finanzierung kümmern. Gegen ein paar Tipps für das Gespräch mit ihrem Kundenbetreuer hätte unser Paar daher nichts einzuwenden.

Stefan und Melissa haben bereits einen Kreditrechner bemüht und kennen ihr Budget. Sie unterzeichnen daher einen Vorvertrag für das Haus und vereinbaren einen Termin bei ihrer Bank, um eine Finanzierung zu den besten Konditionen auszuhandeln.

Da die Zinssätze für Immobilienkredite seit Mitte 2022 deutlich gestiegen sind, wollen Etienne und Melissa alles daran setzen, sie auszuhandeln. Und es kommt nicht in Frage, noch länger zu warten, wenn diese Zinsen durchaus noch weiter steigen könnten. Stefan und Melissa können auch die Angebote verschiedener Bankinstitute (klassische Banken, Regionalbanken, Genossenschaftsbanken usw.) miteinander vergleichen. Das ist nicht immer einfach, aber wer nichts versucht, hat auch nichts davon.

Wie handelt man einen günstigen Kreditzins aus?

Es ist kein Geheimnis, dass es für Banken „gute“ und „weniger gute“ Kreditanträge gibt, sodass bei einem Immobilienkredit nicht alle Kunden die gleichen Konditionen erhalten. Dies hängt insbesondere davon ab, wie hoch die Bank das Risiko in Verbindung mit dem Antragsteller einschätzt. Stefan und Melissa sollten sich auf das Gespräch mit ihrem Bankberater daher in jeden Fall gut vorbereiten.

Doch was zeichnet ein gutes Profil aus und wie steigert man seine Chancen auf einen möglichst günstigen Kredit? Banken berücksichtigen in ihren Angeboten mehrere Kriterien:

Einkommen und Verschuldung

Stefan und Melissa müssen nachweisen, dass ihr Einkommen ausreicht, um das Darlehen zurückzahlen zu können. Die Bank berechnet den Verschuldungsgrad des Paares, um dessen finanzielle Möglichkeiten zu prüfen. Ein regelmäßiges und hohes Einkommen spricht für die Antragsteller, da die Rückzahlung eines Immobilienkredits Kreditnehmer nicht in finanzielle Bedrängnis bringen darf.

Das Verhältnis zwischen dem Einkommen und der monatlichen Belastung für die Rückzahlung eines Immobilienkredits hängt zwar vom Einkommen ab, allgemein sollte die monatliche Rate jedoch nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen.

Gut zu wissen: Es empfiehlt sich, bei der kreditgebenden Bank auch Ihr Gehaltskonto zu führen, da Ihr Kundenbetreuer dann möglicherweise eher geneigt ist, Ihnen einen Vorzugszins einzuräumen.

Da ein Kredit über 25 Jahre für die Bank ein höheres Risiko darstellt als ein Kredit über 15 Jahre, steigt der Zinssatz mit der Vertragslaufzeit.

Eigenkapital

Bevor die Bank den gewünschten Kredit gewährt, müssen Stefan und Melissa einen Eigenkapitalanteil von mindestens 10 % des Kaufbetrags aufbringen. Dies ist in der Regel eine Mindestanforderung (in Luxemburg mindestens zwischen 10 % und 20 %) zur Deckung der mit dem Kauf verbundenen Kosten, wie Notarkosten, Bearbeitungsgebühren usw. Aufgrund der hohen Immobilienpreise in Luxemburg kann es sich dabei um einen beträchtlichen Betrag handeln. Zum Glück haben Stefan und Melissa so viel gespart, dass sie sogar einen etwas höheren Eigenkapitalanteil einbringen können. Damit verfügen sie bei den Verhandlungen über ein weiteres Argument.

Gut zu wissen: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist der Kreditbetrag und desto niedriger sind die Zinsen. Darüber hinaus gilt, dass die Kosten für einen Kredit mit dessen Laufzeit zunehmen. Da ein Kredit über 25 Jahre für die Bank ein höheres Risiko darstellt als ein Kredit über 15 Jahre, steigt der Zinssatz mit der Vertragslaufzeit.

Banken zeigen sich in der Regel entgegenkommender, wenn Sie zeigen, dass Sie an einer dauerhaften Geschäftsbeziehung interessiert sind.

Gegenleistungen

Banken zeigen sich in der Regel entgegenkommender, wenn Sie zeigen, dass Sie an einer dauerhaften Geschäftsbeziehung interessiert sind. Daher liegt es im Interesse von Stefan und Melissa, sich stärker an die Bank zu binden, indem sie etwa eine Lebensversicherung, eine Hausrat- und Gebäudeversicherung oder einen Sparplan abschließen, Aktien erwerben oder die Bank mit der Verwaltung von Anlagen beauftragen. Das ist ein gutes Argument bei Verhandlungen, da die Bank einem „guten“ Kunden eher einen interessanten Zinssatz anbietet. Doch nur weil ein Kunde mehr Produkte erwirbt, ist eine Bank nicht automatisch entgegenkommender, denn für sie zählt vor allem, dass sie die finanzielle Situation des Kunden möglichst genau einschätzen kann.

Kontoführung

Stefan und Melissa achten bereits seit mehreren Monaten sehr genau auf ihre Finanzen. Sie haben ihre Konten nicht überzogen und keine unnötigen Ausgaben getätigt. Darüber hinaus haben sie vor der Stellung ihres Darlehensantrags einen laufenden Verbraucherkredit zurückgezahlt. Damit wollen sie zeigen, dass sie die Verwaltung ihrer Finanzen im Griff haben, und die Bank kann dies bei der Ermittlung der Kreditkonditionen berücksichtigen. Denn Seriosität und eine gewissenhafte Budgetplanung machen immer einen guten Eindruck. Ihr Kundenbetreuer entscheidet jedoch nicht allein darüber, ob Ihnen der gewünschte Kredit gewährt wird. Er muss Ihren Antrag dem Kreditausschuss seiner Bank vorlegen und überzeugende Argumente für die Gewährung des Kredits liefern. Stefan und Melissa sollten ihm daher Argumente an die Hand geben, die für ihren Antrag sprechen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass man für die Aushandlung attraktiver Finanzierungskonditionen am besten gerüstet ist, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Was ist neben dem Zinssatz verhandelbar?

Um möglichst attraktive Finanzierungskonditionen zu erhalten, können sich Stefan und Melissa auch über andere Faktoren als nur den Zinssatz verhandeln. Im Allgemeinen verfügt ihr Kundenbetreuer bei den folgenden Punkten ebenfalls über einen gewissen Spielraum:

• Bearbeitungsgebühren
• Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung:  Bei einem festen Zinssatz muss der Kreditnehmer der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung gewisse Kosten erstatten. Man kann über die Höhe dieser Kosten verhandeln und versuchen, die entsprechenden Regeln zu lockern. Da es um hohe Beträge geht, kann Ihr Kundenbetreuer höchstwahrscheinlich nicht allein entscheiden, Ihnen entgegenzukommen, und wird vermutlich zuvor die Zustimmung eines Vorgesetzten einholen müssen.
• Restschuldversicherung: Die Bank wird Ihnen eine Versicherung anbieten, die den Immobilienkredit im Todesfall oder bei Invalidität abdeckt. Sie können diese Versicherung bei jeder Versicherungsgesellschaft abschließen, die solche Produkte anbietet. Wenn Sie sich jedoch für die kreditgebende Bank entscheidenden, spricht in Ihrem Antrag ein weiteres Argument für Sie.

Was ist von Maklern zu halten?

Um einen attraktiven Immobilienkredit zu erhalten, können sich Stefan und Melissa auch an einen Makler wenden. Diese Vermittler suchen unter mehreren Angebote nach der besten Finanzierungslösung. Der Vorteil liegt darin, dass Stefan und Melissa Zeit gewinnen, da der Makler für sie mit seinen Partnerbanken verhandelt. Beauftragt man einen Makler, muss man allerdings grundsätzlich Maklergebühren zahlen und sich um weitere Formalitäten kümmern. Vor allem muss man jedoch einen vertrauenswürdigen Experten finden und sich auf diesen verlassen können. Schließlich kennt ein Makler Sie in der Regel nicht so gut wie der Kundenbetreuer Ihrer Bank.

Unabhängig davon, ob Stefan und Melissa nun einen Makler beauftragen oder nicht, sie sollten in jeden Fall verschiedene Angebote einholen, um für ihr Darlehen die attraktivsten Konditionen zu erhalten. Das erste Angebot ist nicht immer das Beste.