Per Erbbaurecht ins Eigenheim

Auch wenn sie in den letzten Jahren dazu neigen, zu schwanken, bleiben die Immobilienpreise in Luxemburg hoch, und Eigentümer zu werden, kann sich finanziell sehr kompliziert gestalten. In diesem Zusammenhang besteht eine der Lösungen, um an günstigen Wohnraum zu gelangen, in der Inanspruchnahme eines Erbbaurechts. Das Erbbaurecht – Was ist das überhaupt? Keine Sorge, myLIFE erklärt es Ihnen.*

Worum handelt es sich bei einem Erbbaurecht?

Obgleich die Praxis des Erbbaurechts bereits im römischen Recht verbreitet war, wurde es erst durch das Gesetz vom 22. Oktober 2008 über die Förderung des Wohnungswesens und die Schaffung eines Wohnungspakts mit den Gemeinden, das Erbpacht- und das Erbbaurecht im luxemburgischen Recht verankert. Das Erbbaurecht ist „ein dingliches Recht, in dessen Rahmen ein uneingeschränktes Nutzungsrecht an einer unbeweglichen Sache eingeräumt wird, die sich im Eigentum einer anderen Person befindet, gegen Zahlung einer Gebühr, die zwischen dem Eigentümer und dem Erbpächter vereinbart wird, je nach Gründungsurkunde“.

Welche Arten von Gütern sind betroffen?

Der Begriff „Immobilie“ bezeichnet hier den Rechtsbegriff, d.h. jedes Grundstück, ob bebaut oder unbebaut, und/oder jedes Bauwerk (Wohnimmobilie- oder Industrieimmobilie). Der Erbpachtvertrag kann das Grundstück allein, das darauf befindliche Gebäude allein oder beides zusammen erfassen.

Konkret handelt es sich im Falle einer Wohnimmobilie um einen langfristigen Mietvertrag, der zwischen einem Pächter (sog. „Erbpächter“) und einem Eigentümer abgeschlossen wird. Der Eigentümer verpachtet dem Pächter das Recht, auf einem Grundstück, dessen Eigentum er behält, eine Immobilie zu errichten und/oder zu unterhalten. Der Pächter hat sodann alle Rechte, die mit dem Eigentum an der Immobilie verbunden sind, und er verpflichtet sich, ihren Wert während der gesamten Vertragsdauer so zu entwickeln und zu erhalten, als wäre er der Eigentümer. Unter keinen Umständen darf er den Wert der Immobilie mindern. Das bedeutet, dass dieser Wert ermittelt werden muss. Dies ist insbesondere der Grund, warum der Erbpachtvertrag neben der genauen Angabe der Laufzeit des Erbbaurechts unbedingt ein möglichst vollständiges Verzeichnis der Ausstattung der betreffenden Immobilie enthalten muss.

Obwohl der Pächter nicht der Eigentümer der Immobilie ist, erhält er dennoch gegen Zahlung einer jährlichen Gebühr, die als Erbzins bezeichnet wird, das dingliche Recht auf vollen Genuss der Immobilie. Die Höhe des Erbzinses ist zwischen dem Erbpächter und dem Eigentümer frei zu vereinbaren, da weder die Höhe des Erbzinses noch die Kriterien für dessen Festlegung gesetzlich geregelt sind, außer in bestimmten Fällen, wie zum Beispiel bei bezahlbarem Wohnraum, wo die geänderte Verordnung vom 13. Oktober 2023 die Erbpachtgebühr festlegt. Zögern Sie nicht, professionellen Rat zu diesem Aspekt einzuholen.

Der Erbpachtvertrag hat eine Laufzeit von 27 bis 99 Jahren und er wird notariell oder öffentlich beurkundet.

Für welche Dauer kann ein Erbpachtvertrag geschlossen werden?

Der Erbpachtvertrag hat eine Laufzeit von 27 bis 99 Jahren und er wird notariell oder öffentlich beurkundet. Im Falle von Wohngebäuden kann das Erbbaurecht nicht für weniger als 50 Jahre eingeräumt werden.

Was geschieht bei Ablauf des Erbbaurechts?

Wenn der Erbpachtvertrag endet, gehören das Grundstück und dessen Bebauung dem Eigentümer. Diese Rückgabe erfolgt, sofern im Vertrag nicht etwas anderes vereinbart wird, ohne jede Entschädigung für den Erbpächter. Der Eigentümer kann einer Vertragsverlängerung zustimmen, ist aber nicht dazu verpflichtet. Eine stillschweigende Verlängerung des Erbpachtvertrages gibt es nicht.

Ein Erbpachtvertrag kann vor dem Ende seiner Laufzeit nur im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien gekündigt werden. Das Gesetz sieht jedoch drei Situationen vor, in denen das Erbbaurecht endet:

• • Vereinigung, d.h. die Situation, in der z.B. durch eine Erbschaft Eigentümer und Erbpächter zur selben Person werden;
  • Totalverlust oder Enteignung der Immobilie;
  • Verjährungsfrist von 30 Jahren, d.h. der Fall, in dem das dingliche Recht des Erbpächters durch Nichtnutzung oder Nichtausübung der mit diesem Recht verbundenen Vorrechte „erlischt“.

Welche Vorteile bietet ein Erbpachtvertrag?

Da der Erbpächter nicht das endgültige Eigentum an der Immobilie erwirbt, verringert sich der Kaufpreis der Immobilie erheblich. Dies eröffnet Chancen für diejenigen, die sich einen herkömmlichen Immobilienkauf nicht leisten können, indem es ihnen ermöglicht, die Immobilie langfristig, auch über mehrere Generationen hinweg, in vollem Umfang zu nutzen.

Da der Erbpächter nicht das endgültige Eigentum an der Immobilie erwirbt, verringert sich der Kaufpreis der Immobilie erheblich.

Je nach gewählter Vertragsgestaltung bietet der Erbpachtvertrag dem Eigentümer ein erhebliches Kapital oder eine langfristige regelmäßige Einnahme, wobei sein Eigentum am Grundstück und am Ende des Vertrages an allem, was darauf errichtet wird, erhalten bleibt.

Diese Vorteile für jede Partei sind es insbesondere, die die Regierung und einige öffentliche Einrichtungen dazu veranlassen, diese Art von Modellen in Luxemburg weiter zu fördern, insbesondere durch das System der erschwinglichen Wohnungen. Diese erschwinglichen oder kostengünstigen Wohnungen, die unter bestimmten Bedingungen zugänglich sind, profitieren von einer staatlichen Beteiligung. Sie haben die Besonderheit, mit einem maximal 99-jährigen Erbpachtvertrag verkauft zu werden und werden vom Wohnungsfonds, der Nationalen Gesellschaft für erschwinglichen Wohnraum (SNHBM) und von den Gemeinden umgesetzt.

Worin bestehen die Nachteile eines Erbpachtvertrages?

Wenn der Erbpächter das Eigentum in vollem Umfang nutzen kann, ist er auch für das Eigentum verantwortlich und muss es ordnungsgemäß instand halten. Auch etwaige Reparaturen an der Immobilie gehen zu seinen Lasten. Und schließlich ist er derjenige, der die mit der Immobilie verbundenen Steuern und Abgaben zu zahlen hat. Zu bedenken ist, dass der Erbpächter am Ende der Vertragslaufzeit nichts hat. In der Tat legt Artikel 13-12 des Gesetzes vom 22. Oktober 2008 eindeutig fest: „Sofern in der Erbbaurechtsurkunde nichts anders festgelegt wurde, kann der Erbpächter den Eigentümer der Immobilie nicht zwingen, den Wert der Bebauung, gleich welcher Art, die sich bei Ablauf des Erbpachtvertrages auf dem Grundstück befindet, zu bezahlen.“

Wenn ein Erbpächter sein Nutzungsrecht vor Ablauf des Pachtvertrages weiterverkaufen möchte, wird der Wert des Pachtvertrages dadurch begrenzt, dass der Pächter nicht Eigentümer des Grundstücks ist und der Wiederverkaufspreis in der Regel an den Baukostenindex und nicht an die Inflationsrate gebunden ist.

Wenn ein Erbpächter sein Nutzungsrecht vor Ablauf des Pachtvertrages weiterverkaufen möchte, wird der Wert des Pachtvertrages dadurch begrenzt, dass der Pächter nicht Eigentümer des Grundstücks ist

Im Rahmen von bezahlbarem Wohnraum muss beispielsweise der Wiederverkaufspreis dem vom Käufer gezahlten Preis entsprechen. Er wird entsprechend der Entwicklung des Baukostenindexes und der Kosten für zusätzliche Arbeiten, die vom Käufer durchgeführt wurden, erhöht. Der normale Wertverlust durch die Abnutzung des Wohnraums wird ebenso abgezogen wie diejenigen, die auf das Verschulden oder die Fahrlässigkeit der Bewohner des Wohnraums zurückzuführen sind. Schließlich muss der Käufer die vom öffentlichen Bauträger und Staat zugewiesenen oder erhöhten Prämien, Rabatte und Hilfen zurückerstatten.

Der Eigentümer hat auch ein Vorkaufsrecht beim Verkauf der Immobilie, d.h. er hat Vorrang vor anderen Kaufinteressenten beim Weiterverkauf.

Schließlich kann der ausgelaufene Erbpachtvertrag im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietvertrag nicht stillschweigend verlängert werden. Die Parteien können jedoch nach Ablauf des ersten Erbpachtvertrages einen neuen Erbpachtvertrag abschließen.

All diese Nachteile sind für einige Personen ausreichend, um die Erbpacht, obwohl indirekt von der Regierung gefördert, als eine „schlechte gute Idee“ zu bezeichnen, insbesondere in einem so dynamischen Markt wie Luxemburg. Dies scheint insbesondere die Ansicht der Mitglieder der Fondation Idea, die auf Initiative der luxemburgischen Handelskammer gegründet wurde, zu sein. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, „Überlegungen zugunsten der nachhaltigen Entwicklung Luxemburgs und des allgemeinen wirtschaftlichen Interesses des Landes anzustellen“.

Der Erbpachtvertrag scheint insofern einen interessanten Kompromiss darzustellen, als der Erbpächter das Eigentum an einer Immobilie erhält, ohne die mit dem Erwerb des Grundstücks verbundenen Kosten tragen zu müssen. Andererseits handelt es sich um ein unvollständiges und zeitlich begrenztes Eigentum. Eine gute Alternative zum Kauf oder eine „schlechte gute Idee“? Es gibt keine klare Antwort auf diese Frage, und es liegt an Ihnen, sich eine eigene Meinung zu bilden.

* Inhalt aus dem Französischen übersetzt mit dem AI-Tool BIL GPT