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28 février 2021

Acquérir son logement sous bail emphytéotique

Selon l’étude du Statec et de l’Observatoire de l’habitat (10/2019), les prix du logement au Luxembourg ont augmenté de 11,3 % sur un an entre le 3e trimestre 2018 et le 3e trimestre 2019. Dans ce contexte de hausse effrénée, une des solutions pour bénéficier d’un logement à des prix moins élevés est le bail emphytéotique… Emphytéoquoi ? Pas de panique, myLIFE fait le point.

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Si la pratique de l’emphytéose se retrouve déjà dans le droit romain, le bail emphytéotique est encadré au Grand-Duché de Luxembourg par la loi du 22 octobre 2008 portant promotion de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes et sur le droit d’emphytéose et le droit de superficie. Le bail emphytéotique est « un droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui ».

Quels types de biens sont concernés ?

Par « immeuble », il faut entendre ici le terme juridique, à savoir tout terrain, bâti ou non, et/ou toute construction (construction d’immeuble d’habitation ou immeuble industriel). Le bail emphytéotique peut se concevoir sur le terrain seul, sur la construction seule ou sur les deux ensemble.

Concrètement, dans le cas d’un bien d’habitation, c’est un contrat de location de longue durée conclu entre un preneur (appelé « emphytéote ») et un propriétaire. Le propriétaire loue au preneur un droit de construire et/ou d’entretenir un bien sur un terrain dont il garde la propriété. Le preneur dispose alors de tous les droits liés à la propriété du bien et s’engage à le mettre en valeur pendant toute la durée du contrat, comme s’il en était le propriétaire. En aucun cas il ne peut en diminuer la valeur. Cela implique donc que cette valeur soit établie. C’est notamment la raison pour laquelle, en plus de devoir indiquer le terme précis de l’emphytéose, le contrat de bail emphytéotique doit impérativement comprendre un état des lieux le plus complet possible du bien immeuble concerné.

Bien que le preneur ne soit pas propriétaire du bien, il obtient toutefois le droit réel de la pleine jouissance de l’immeuble contre le paiement d’une redevance annuelle, appelée « canon » emphytéotique. Il existe également des formules où le preneur s’acquitte d’une redevance unique à payer au moment de la souscription du bail. Quelle que soit la formule retenue, le montant de cette redevance est à convenir librement entre le preneur et le propriétaire, la législation n’évoquant pas le montant de ce canon, ni même les critères à partir desquels le déterminer. N’hésitez donc pas à vous adjoindre les conseils de professionnels pour cet aspect de la question.

La durée minimale ou maximale de l’emphytéose ne peut être modifiée, pas même par le biais d’une convention particulière sur laquelle le propriétaire et le preneur se seraient mis d’accord.

Quelle est la durée du bail ?

Le contrat de bail a une durée de 27 à 99 ans et prend la forme d’un acte notarié ou administratif. Pour un immeuble destiné au logement, l’emphytéose ne peut pas être établie pour moins de 50 ans. La durée minimale ou maximale ne peut être modifiée, pas même par le biais d’une convention particulière sur laquelle le propriétaire et le preneur se seraient mis d’accord.

Que se passe-t-il à la fin de l’emphytéose ?

Lorsque le bail prend fin, le terrain et la construction appartiennent au propriétaire. À moins d’une stipulation contraire dans le contrat, cette restitution s’opère sans la moindre contrepartie pour le preneur. Le propriétaire peut accepter de prolonger le contrat, mais il n’a aucune obligation de le faire. Il n’existe pas de reconduction tacite du bail emphytéotique.

Excepté en cas de manquement d’une des parties à ses obligations, un bail emphytéotique ne peut pas être résilié avant son terme sans un commun accord des parties. La loi prévoit malgré tout trois situations où l’emphytéose prend fin :

  • la confusion, c’est-à-dire la situation où, par exemple suite à un héritage, le propriétaire et le preneur deviennent la même personne ;
  • la perte totale ou expropriation totale de l’immeuble ;
  • la prescription extinctive de 30 ans, c’est-à-dire le cas où il y a « extinction » du droit réel du preneur par le fait d’un non-usage ou par le non-exercice de ses prérogatives rattachées à ce droit.

Le preneur n’achetant pas le terrain, le prix d’acquisition diminue sensiblement pour lui. Pour le propriétaire, ce bail permet de bénéficier d’un revenu régulier sur le long terme.

Quels sont les avantages du bail emphytéotique ?

Puisque le preneur n’achète pas la propriété définitive du bien immeuble, le prix d’achat de l’immobilier diminue sensiblement. Cela ouvre des possibilités à ceux qui ne peuvent se permettre un achat immobilier classique tout en leur permettant d’avoir une pleine jouissance du bien à long terme, voire sur plusieurs générations.

Pour les propriétaires, ce bail permet selon la formule choisie de bénéficier d’un apport financier important ou d’un revenu régulier sur le long terme, tout en conservant la propriété des terrains et, au terme du contrat, de tout ce qui est bâti dessus.

Ce sont notamment ces avantages pour chaque partie qui ont poussé certains organismes et établissements publics à promouvoir davantage ce type de formules au Luxembourg. Le Fonds Kirchberg explique ainsi que « le Fonds Kirchberg et la Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM) collaborent dans le cadre des projets de logements actuellement en cours. De concert avec le gouvernement, ils poursuivent une politique de logement à coût abordable. » Parmi les mesures prises, il y a ainsi lieu de signaler que les logements au Kirchberg gérés dans le cadre de cette collaboration sont précisément cédés par bail emphytéotique. Le gouvernement luxembourgeois estime donc que l’emphytéose constitue une des pistes à explorer en matière de politique de logement à des coûts abordables.

Quels sont les inconvénients du bail emphytéotique ?

Si le preneur a la pleine jouissance du bien, il en a également la charge et doit l’entretenir correctement. Les éventuelles réparations qui se rapportent au bien immeuble en question sont également à sa charge. C’est enfin lui qui supporte les impôts et taxes qui s’y rapportent. Faut-il par ailleurs rappeler que, au terme de la durée du contrat, le preneur n’a rien. En effet, l’article 13-12 de la loi du 22 octobre 2008 stipule clairement que « sauf disposition contraire du titre constitutif, l’emphytéote ne peut forcer le propriétaire de l’immeuble à payer la valeur des constructions, quelles qu’elles soient, qui se trouvent sur le terrain à l’expiration de l’emphytéose ».

Si un preneur souhaite revendre son droit de jouissance du bien avant l’expiration du bail, la valeur de ce dernier sera limitée par le fait qu’il n’est pas propriétaire du terrain et que le prix de revente est généralement indexé sur les prix de la construction et pas sur l’inflation. Le propriétaire bénéficie par ailleurs d’un droit de préemption lors de la vente du bien, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur la revente.

Contrairement au bail classique, le bail emphytéotique arrivé à terme ne peut pas être prolongé par tacite reconduction.

Finalement, contrairement au bail classique, le bail emphytéotique arrivé à terme ne peut pas être prolongé par tacite reconduction. Les parties pourront toutefois conclure un nouveau bail emphytéotique à l’expiration du premier.

Tous ces désavantages sont suffisamment importants aux yeux de certains pour qu’ils affirment que le bail emphytéotique est une fausse bonne idée, surtout sur un marché aussi dynamique que le Luxembourg. C’est notamment ce que semble penser des membres de la Fondation Idea, créée à l’initiative de la Chambre de Commerce et se donnant pour mission de « mener des réflexions en faveur du développement durable du Luxembourg et de l’intérêt économique général du pays ».

Le bail emphytéotique semble présenter un compromis intéressant dans la mesure où le preneur accède à la propriété d’un bien immobilier sans devoir s’acquitter des frais liés à l’acquisition du terrain. En revanche, c’est une propriété incomplète et limitée dans le temps. Bonne alternative à l’achat ou fausse bonne idée, le débat n’est pas tranché et il vous appartient de décider pour vous-même.