Welche Rolle spielt ein Notar beim Immobilienkauf?

Neben der Beurkundung des Kaufvertrags bestätigt der Notar die Eigenschaften einer Immobilie und berät den Käufer und Verkäufer unparteiisch. Wir begleiten Paul, der gerade sein zukünftiges Zuhause gefunden hat.

Nach mehrmonatiger Suche hat Paul endlich seine Traumimmobilie gefunden. Die in einem ruhigen Wohngebiet in Mersch gelegene Immobilie erfüllt alle Kriterien der kleinen Familie. Außerdem liegt ihr Preis im Budget.

Nachdem sich die Familie umfassend über die Immobilie (Wohnlage, Energieeffizienz usw.) informiert hat und die Einzelheiten mit dem Verkäufer geklärt wurden, konnte der Kaufvorvertrag aufgesetzt werden. Dieses Dokument ist in Luxemburg zwar nicht obligatorisch, wird aber häufig geschlossen, um einen reibungslosen Ablauf der Transaktion sicherzustellen und den Käufer und Verkäufer zu schützen. Für Paul ist es nun an der Zeit, sich an einen Notar zu wenden.

Warum muss ein Notar hinzugezogen werden?

Der Gang zum Notar ist beim Kauf einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel wird nur ein Notar beauftragt, der beide Parteien berät. Er erstellt den Kaufvertrag und beurkundet ihn. Zudem nimmt er sämtliche Prüfungen vor, um eine ordnungsgemäße Abwicklung des Kaufs sicherzustellen; er berät und unterstützt beide Parteien, wobei er zur Unparteilichkeit und Neutralität verpflichtet ist.

Zu den Aufgaben des Notars gehört es zu prüfen, ob der Kaufpreis ausreicht, um alle Schulden zu decken.

myLIFE hat Maître Danielle KOLBACH, Notarin in Junglinster, getroffen. Sie wird Paul ihre Rolle bei der Abwicklung der Immobilientransaktion erklären.

Der Notar: Garant für die Eigenschaften und Eigentumsverhältnisse der Immobilie

Dem Notar kommt die Rolle eines Garanten zu. Er erkundigt sich über etwaige Hypotheken und stellt die Eigenschaften der Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück usw.) fest. Er übt eine essenzielle Funktion aus, denn er prüft, ob der Verkäufer vollständiger Eigentümer der Immobilie ist, ob diese mit einer Hypothek oder Grunddienstbarkeit belastet ist, ob ein Mietvertrag besteht usw. So wird verhindert, dass Paul nach dem Kauf plötzlich feststellt, dass eine Hypothek auf seinem neuen Haus lastet.

Erkundigungen über Hypotheken

„Die Kunden kontaktieren mich nach der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags“, erklärt Maître KOLBACH. „Dann beginne ich mit meinen Erkundigungen. Ich schicke ihnen einen Fragebogen zum Ausfüllen und informiere mich über etwaige Hypotheken oder Grundschulden, um zu erfahren, ob das Objekt mit Schulden belastet ist. Dazu kontaktiere ich eine Reihe von Gläubigern, darunter die Gläubigerliste beim Grundbuchamt, aber auch bevorrechtigte Gläubiger, über die keine Eintragungen beim Grundbuchamt bestehen; dies betrifft Steuern, Mehrwertsteuer, Sozialversicherung, die Gemeinde usw. Zu den Aufgaben des Notars gehört es zu prüfen, ob der Kaufpreis ausreicht, um alle Schulden zu decken.“

Nachdem er sich vergewissert hat, dass die von Paul gewählte Immobilie frei von Hypotheken oder Grundschulden ist, prüft der Notar, ob der Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie zu veräußern.

Eigentumsverhältnisse der Immobilie

„Die Eigentumsverhältnisse müssen geklärt werden, um zu prüfen, ob der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist. Wenn er verheiratet ist, müssen Erkundigungen über den Ehevertrag eingezogen werden: Sind beide Eheleute gemeinsam Eigentümer der Immobilie? Falls dies nicht der Fall ist: Ist bei einem Verkauf dennoch eine Genehmigung beider Ehegatten erforderlich? Steht die Immobilie im Miteigentum [gibt es mehrere Eigentümer]? Ich prüfe, ob Wohnrechte bestehen: Gibt es einen Nießbraucher, Nießbrauchgeber? Wurde ein Vorkaufsrecht erteilt (Recht bestimmter Personen, die Immobilie zu kaufen), gibt es Wegerechte oder Grunddienstbarkeiten oder ein Erbbaurecht (wenn der Eigentümer des Gebäudes nicht Eigentümer des Grundstücks ist)?“, so Maître KOLBACH weiter.

Wenn diese Prüfungen abgeschlossen sind und die Mittel ausreichen, um die Kosten und Schulden zu decken, kann der Notar die Beurkundung vornehmen und die Zahlungsabwicklung kann erfolgen. Der Notar kümmert sich um die für den Kauf der Immobilie erforderlichen Formalitäten: Beurkundung, Zahlung der Grundbuchgebühren, Eintragung beim Grundbuchamt usw.

Die Nachforschungen des Notars stellen für Paul eine wertvolle offizielle Garantie dar. Er kann sich darauf verlassen, einen rechtlich einwandfreien Vermögenswert ohne Hypotheken oder versteckte Schulden zu kaufen. Bei einem Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie)  sind andere Erkundigungen und Genehmigungen einzuholen.

Die Folgen des Kaufs einer Immobilie sind unterschiedlich, je nachdem, ob das Paar verheiratet ist, in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt oder nur zusammenlebt.

Objektive Beratung

Des Weiteren berät der Notar die Kunden: „Dies geschieht auf mehreren Ebenen“, erklärt Maître KOLBACH. „Einige Kunden suchen uns vorher auf, um zu erfahren, wann sie ihre Immobilie am besten verkaufen können. Auch hinsichtlich des Familienstandes des Paares besteht Beratungsbedarf: Die Folgen des Kaufs einer Immobilie sind unterschiedlich, je nachdem, ob das Paar verheiratet ist, in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt oder nur zusammenlebt. Außerdem informiert der Notar über steuerrechtliche Aspekte: Besteht Anspruch auf eine Steuergutschrift? Was ist bei Veräußerungsgewinnen zu beachten? usw. Bei Problemen mit einer Hypothek werden dem Käufer und Verkäufer die Optionen erläutert, die sich ihnen bieten.“

Paul sollte daher alle Fragen stellen, die für den Kauf der Immobilie relevant sind, damit alles möglichst reibungslos ablaufen kann.

Notarkosten

Zumal der Gang zum Notar gesetzlich vorgeschrieben ist, sorgt sich Paul um die damit verbundenen Kosten, die „Notarkosten“. Wie setzen sie sich zusammen?

„Die Notarkosten sind in der Regel vom Käufer zu tragen“, erläutert Maître KOLBACH. „Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Sie werden proportional und degressiv berechnet.“

Die Notarkosten bestehen aus drei Elementen:

• Die an den Staat zu zahlenden Steuern und Abgaben

Der Notar zieht die an den Staat zu zahlenden Steuern und Abgaben ein, indem er Paul den entsprechenden Betrag in Rechnung stellt. Ein Notar übt ein öffentliches Amt aus. Bei einem Immobilienkauf sind Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren an die Einregistrierungs- und Domänenverwaltung (7% des Immobilienwerts), Mehrwertsteuer (MwSt.) und Grunderwerbsteuer zu zahlen.

• Erstattung von Recherchekosten

Dem Notar fallen Kosten für die Beschaffung der benötigten Informationen an: Grundbuchauszüge, hypothekarische Sicherheiten, Verwaltungsdokumente usw. Diese für die Abwicklung der Transaktion notwendigen Ausgaben sind in den Notargebühren enthalten.

• Honorar des Notars und seiner Mitarbeiter

Dieser Betrag entspricht der tatsächlichen Vergütung des Notars und seiner Mitarbeiter. Er ist mittels großherzoglicher Verordnung festgesetzt (Einzelheiten zu Notarhonoraren finden Sie auf der Website der Notarkammer).

Können die Notarkosten gesenkt werden?

Da Paul sein Haus als Hauptwohnsitz erwirbt, hat er Anspruch auf eine Steuergutschrift auf notarielle Urkunden (wenn er das Haus vermieten wollte, könnte er sie nicht in Anspruch nehmen). Dieser als „Bëllegen Akt“ bezeichnete Steuerkredit wird mit den Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren verrechnet und stellt seit dem 7. März 2023 eine Ermäßigung in Höhe von 30.000 Euro pro Käufer auf den Wert der Immobilie dar, wobei die Einregistrierungs- und Domänenverwaltung einen Betrag von mindestens 100 Euro als Eintragungsgebühr erhebt.

Fazit:

Paul hat erfahren, dass der Termin beim Notar beim Immobilienkauf Pflicht ist und der Notar eine entscheidende Rolle spielt, um eine sichere Kaufabwicklung zu gewährleisten. Paul kann sich an einen Notar wenden und wird eine objektive und neutrale Beratung unter Berücksichtigung seiner Situation erhalten. Dabei kann er sich auf einen gesetzeskonformen Ablauf verlassen.

Sie sind auf der Suche nach einem Notar? Sofern sich die Immobilie in Luxemburg befindet, können Sie sich (unabhängig vom Wohnsitz des Käufers oder Verkäufers) an einen luxemburgischen Notar wenden. Die Liste von Notaren im Luxemburg finden Sie auf der Website der Notarkammer. Viel Erfolg beim Kauf!