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14 décembre 2018

Quel est le rôle d’un notaire dans une vente immobilière?

En plus d’officialiser l’acte de vente, le notaire garantit la qualité d’un bien immobilier et conseille de manière impartiale l’acheteur et le vendeur. Suivons Paul, qui vient de trouver sa future maison.

Après plusieurs mois de recherche, Paul a enfin trouvé la maison de ses rêves. Située dans un quartier calme de Mersch, le bien rassemble tous les critères que recherchait la petite famille, avec en plus, un prix conforme à son budget.

Maintenant que la famille a obtenu toutes les informations liées aux caractéristiques du bien (environnement de la maison, performances énergétiques, etc.) et que les formalités ont été précisées avec le vendeur, le compromis de vente a pu être mis en place. Si ce document n’est pas obligatoire au Luxembourg, il est d’usage d’en conclure un afin de concrétiser la transaction et ainsi de se protéger de tout revirement du vendeur ou de l’acheteur. À présent, il est temps pour Paul de passer chez le notaire.

Pourquoi passer devant un notaire ?

Le passage devant notaire est une obligation légale dans le cadre d’une vente immobilière. Un seul notaire est suffisant pour les deux parties. C’est lui qui s’occupe de rédiger et d’officialiser l’acte de vente. Il se charge également de faire toutes les vérifications utiles pour assurer une vente en bonne et due forme, il conseille de manière impartiale et assiste les deux parties dans leurs démarches.

C’est au notaire de vérifier que le prix de vente va suffire à couvrir toutes les dettes.

myLife a rencontré Maître KOLBACH, Notaire à Redange-sur-Attert qui va éclairer Paul sur son rôle dans le cadre de sa transaction immobilière.

Le notaire : garant de la qualité et de la propriété du bien

Le notaire a un rôle de garant. C’est lui qui va effectuer toutes les recherches hypothécaires qui lui permettront de vérifier la qualité du bien immeuble (maison, appartement, terrain, etc.). Sa mission est indispensable, car il vérifie si le vendeur est pleinement propriétaire de ce qu’il s’apprête à vendre, s’il existe une hypothèque sur le bien, des servitudes, contrat de bail, etc. Il ne faudrait pas que Paul se rende compte qu’une hypothèque grève sa toute nouvelle maison, une fois qu’il l’aura achetée !

Recherches hypothécaires

« Les clients me contactent après la signature du compromis de vente, explique Maître KOLBACH. À ce moment, je commence mon travail de recherche. Je leur envoie un questionnaire à remplir, puis j’effectue des recherches hypothécaires pour savoir s’il y a des dettes sur le bien qui est vendu. Je contacte toute une liste de créanciers, comme le bureau des hypothèques, mais aussi les créanciers privilégiés qui ne sont pas inscrits au bureau, c’est-à-dire les impôts, la TVA, la sécurité sociale, la commune, etc. C’est au notaire de vérifier que le prix de vente va suffire à couvrir toutes les dettes ».

Une fois vérifié que la maison choisie par Paul est libre de toutes charges hypothécaires, le notaire doit s’assurer que le propriétaire a bien le droit de vendre le bien immobilier.

Propriété du bien

« Il faut faire une recherche sur le régime de propriété, poursuit Me Danielle KOLBACH, pour voir si le vendeur est bien propriétaire. S’il est marié, il faut se renseigner sur le contrat de mariage : les deux personnes du couple sont-elles propriétaires ensemble ? Si ce n’est pas le cas, faut-il tout de même une autorisation de l’autre conjoint ? L’immeuble est-il en indivision [a-t-il plusieurs propriétaires] ? Je dois contrôler les droits d’habitation : est-ce qu’il y a un usufruitier, un nu-propriétaire ? Vérifier qu’il n’existe pas de droit de préemption (priorité donnée à certains acteurs pour acquérir le bien), des droits de passage ou de servitudes ou encore un droit d’emphytéose (lorsque le propriétaire de la construction est différent du propriétaire du terrain) », détaille Me KOLBACH.

Lorsque ces contrôles sont réalisés et si les fonds sont suffisants pour couvrir les frais et les dettes, le notaire peut dresser l’acte et s’occuper de la liquidation du prix. Il procédera ensuite à toutes les formalités de vente : enregistrement de l’acte, acquittement des droits d’enregistrement, transcription de la vente au bureau des hypothèques, etc.

Pour Paul, les recherches menées par l’étude notariale sont une garantie officielle et précieuse, car il a ainsi la certitude d’acheter un bien juridiquement sain sans hypothèque, ni dettes cachées. À noter que les recherches et les autorisations à percevoir sont différentes lorsque qu’il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Les conséquences de l’achat d’un bien immobilier sont différentes si le couple est marié, pacsé ou si les deux personnes vivent simplement ensemble.

Un conseiller objectif

Le notaire a aussi un rôle de conseil auprès de ses clients : « Cela se fait à plusieurs niveaux, souligne Maître KOLBACH. Certains clients viennent nous voir préalablement pour savoir quel est le meilleur moment pour vendre. Il y a aussi tout un volet conseil par rapport à la situation matrimoniale du couple : les conséquences de l’achat d’un bien immobilier sont différentes si le couple est marié, pacsé ou si les deux personnes vivent simplement ensemble. On informe également en matière de droit fiscal : ont-ils droit à un crédit d’impôt ? Comment fonctionne la plus-value immobilière ? Etc. Enfin, s’il y a un problème lié à une hypothèque, on avise l’acheteur et le vendeur sur les options qui s’offrent à eux. »

Paul ne doit donc pas hésiter à poser toutes les questions qui le préoccupent, afin que la situation soit la plus limpide possible vis-à-vis de son projet d’achat immobilier !

Les frais de notaire

Si le passage chez le notaire est une obligation légale, Paul s’inquiète des frais engendrés, les fameux « frais de notaire ». À quoi correspondent-ils exactement ?

« Les frais de notaire sont généralement payés par l’acquéreur, précise Maître KOLBACH. Le tarif est fixé par la loi. Il est proportionnel et dégressif ».

Les frais rassemblent trois éléments distincts:

  • Les taxes à payer à l’État

Le notaire s’occupe de collecter auprès de Paul les taxes à verser à l’Etat. C’est un intermédiaire officiel. Pour son achat immobilier, il doit payer les droits d’enregistrement et de transcription à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines (7% de la valeur du bien), la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou encore des droits de mutation.

  • Le remboursement des frais engagés pour les recherches

Pour effectuer ses recherches, le notaire engage des frais pour accéder aux informations dont il a besoin : extraits du cadastre, garanties hypothécaires, documents administratifs, etc. Ces dépenses, indispensables pour conclure la transaction, sont comptabilisées dans les frais de notaire.

  • Les honoraires du notaire et de son étude

Ce montant correspond à la rémunération concrète du notaire et de son étude. Le montant est fixé par règlement grand-ducal (voir le détail des honoraires sur le site de la Chambre des notaires).

Peut-on fait baisser les frais de notaire ?

Étant donné que Paul achète sa maison pour en faire sa résidence principale, il a droit à un crédit d’impôt sur les actes notariaux (s’il voulait louer cette maison, il ne pourrait pas en bénéficier). Ce crédit d’impôt, appelé « Bëllegen Akt » s’applique sur les droits d’enregistrement et de transcription et représente un abattement de 20.000 € par acquéreur sur la valeur du bien, avec un montant minimal à verser à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines de 100 €.

En conclusion :

Paul constate que si le passage par un notaire est obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière, le rôle de ce dernier s’avère primordial pour assurer une vente ou une acquisition en toute sérénité. Paul peut ainsi se tourner vers lui pour avoir un avis objectif et neutre sur sa situation, tout en le sachant conforme à la loi.

Vous êtes à la recherche d’un notaire ? Sachez que si le bien que vous avez repéré se situe au Grand-Duché (et quel que soit le lieu où se trouve le vendeur ou l’acquéreur), vous pouvez vous adresser à un notaire luxembourgeois. Retrouvez la liste des notaires du Grand-Duché, sur le site de la Chambre des Notaires. Bon achat !