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Mai 18, 2021

Immobilienkauf: Stellen Sie die richtigen Fragen!

  Gesammelt von myLIFE team myHOME September 17, 2018 381

Ein neuer Abschnitt in Ihrem Leben: Sie haben beschlossen, in Betongold zu investieren! Sei es zur Eigennutzung oder zur Vermietung, eine Immobilie kann eine gute Anlage sein, sofern sie sorgfältig ausgesucht wird. myLIFE nennt Ihnen einige Punkte, auf die Sie achten sollten, um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden, aber auch damit Sie für den Fall eines künftigen Verkaufs alle Trümpfe in der Hand haben.

Sie haben bereits Immobilien gesehen, die Sie interessieren, und kennen nach einem Gespräch mit Ihrer Bank Ihren Finanzrahmen. Bestens, dann können Sie mit den Besichtigungen anfangen! Aber Vorsicht, vor dem Abschluss des Kaufvertrages müssen Sie sich und anderen die richtigen Fragen stellen!

Umgebung der Immobilie

Häufig konzentriert sich ein Käufer vor allem auf die Immobilie an sich. Es erscheint Ihnen vielleicht zweitrangig, aber die Umgebung einer Immobilie ist sehr wichtig. Eine gute Lage und eine angenehme Nachbarschaft können Ihr Objekt aufwerten, und umgekehrt gilt dies ebenso.

  • Bebauungsplan Erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei der Kommune nach etwaigen, in dem Viertel geplanten städtebaulichen Vorhaben (Bauten und Ausbauten). Je nach Art der Vorhaben wird Ihre künftige Immobilie möglicherweise an Wert verlieren oder gewinnen! Der Bau einer Autobahn oder eines Gebäudes gegenüber Ihrem künftigen Haus in den nächsten zehn Jahren sollte Sie vor dem Vertragsabschluss genau abwägen lassen! Fragen Sie, ob die Immobilie in einem Gebiet liegt, das natürlichen Risiken (Überschwemmungen, Erdrutsch usw.) oder besonderen Immissionen (Lärm oder Geruch) ausgesetzt ist. Das Wetter im Jahr 2018 zeigte bereits, dass die Gefahrenzonen nicht immer dort sind, wo man sie erwartet.
  • Einrichtungen im Nahbereich Wie gestalten Sie Ihr Leben, und was ist Ihnen morgen wichtig? Blicken Sie in die Zukunft und überlegen Sie, wie Ihr Leben in Ihrem neuen Wohnviertel aussehen könnte. Erkundigen Sie sich nach der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, nach Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünanlagen und Parkmöglichkeiten in der Nähe der Immobilie.
  • Höhe der lokalen Abgaben Art und Höhe der Abgaben können von Kommune zu Kommune verschieden sein. Fragen Sie den Verkäufer nach den Abgaben, die er zahlte: Grundsteuer, kommunale Abgaben (Gebühren für Abwasser und Abfallentsorgung usw.). Dies kann den Ausschlag geben, wenn Sie sich nicht zwischen zwei Objekten entscheiden können!
  • Bei Wohnungen sind Informationen über die Eigentümergemeinschaft einzuholen! Falls Sie den Erwerb einer Eigentumswohnung planen, sollten Sie zuvor den Verwalter der Eigentümergemeinschaft kontaktieren, um Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu erhalten (bestenfalls für die letzten drei Jahre). Auf diese Weise erhalten Sie Informationen über die durchgeführten, aber vor allem auch über künftige Arbeiten. Achten Sie besonders auf größere Bauvorhaben (Fassade, Heizung, Dach usw.), die kostspielig sein und ebenso unvorhergesehene wie schmerzhafte Kosten verursachen können! Vergessen Sie auch nicht zu fragen, wie hoch der Preis ist und was in den Gemeinschaftskosten enthalten ist.

Letzter Punkt: Vergewissern Sie sich, dass der verlangte Preis dem Marktpreis und insbesondere den in der Region für vergleichbare Objekte angesetzten Preisen entspricht.

Die Immobilie

Nun zum Objekt selbst. Sowohl bei einem Haus als auch einer Wohnung sind mehrere Informationen zu sammeln, um den guten Zustand des Objekts zu überprüfen.

Besichtigen Sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten, um mehrere Eindrücke davon zu erhalten. So können Sie Lage, Schalldämmung und Verkehrsaufkommen prüfen und auch die Nachbarschaft sehen.

  • Begehung der Innen- und Außenbereiche

Selbstverständlich ist bei einer Besichtigung zuallererst der allgemeine Zustand des Anwesens zu überprüfen:

  1. Erscheinungsbild außen: Fassade, Dach, Gemeinschaftsbereiche, Grundstück usw.
  2. Erscheinungsbild innen: Böden, Decken, Mauerwerk, Fenster, Rohrleitungen, Wärme- und Schalldämmung, Feuchtigkeit, Ausrichtung (Nord, Süd, Ost, West) usw.
    Auch Keller, Speicher und Garage sind in Augenschein zu nehmen.

Nutzen Sie die Gelegenheit, um den Verkäufer nach dem Baujahr des Objekts, ausgetauschten Teilen (wie z.B. Dach, Fenster oder Warmwasserbereiter), Wartungsverträgen (Klärgrube), besonderen Schäden usw. zu fragen. Verlangen Sie hierfür entsprechende Rechnungen oder Belege. Denn auch wenn die große Mehrheit der Verkäufer redlich handelt, bedeutet dies nicht, dass Sie ihnen alles aufs Wort glauben müssen. Angesichts der Beträge, um die es geht, ist es normal und nicht unhöflich, handfeste, überprüfbare Nachweise zu verlangen.

Tipp: Besichtigen Sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten, um mehrere Eindrücke davon zu erhalten. So können Sie Lage, Schalldämmung und Verkehrsaufkommen prüfen und auch die Nachbarschaft sehen.

In Luxemburg, Deutschland, Belgien und Frankreich ist ein Verkäufer verpflichtet, Ihnen einen Energieausweis vorzulegen, in dem der Energieverbrauch des Gebäudes und seine Treibhausgasemissionen angegeben sind.

Verlangen Sie ihn, denn dadurch erhalten Sie Informationen über Beschaffenheit und Alter der verwendeten Baustoffe und somit über etwaig einzuplanende zusätzliche Ausgaben. Denken Sie überdies daran, sich beim Eigentümer über die monatlichen und jährlichen Verbrauchswerte für Heizung, Gas und Strom zu informieren.

  • An- und Nebenbauten

Falls das Objekt ein Haus ist, sollten Sie sich vergewissern, dass für die An- und Nebenbauten (Garage, Veranda, Pool, Erweiterungen usw.) auch wirklich amtliche Genehmigungen vorliegen. Verlangen Sie Belege vom Verkäufer oder der Kommune. Dies vermeidet zusätzliche Steuern oder den Abriss von Anbauten!

Sie können sich bei Ihrer Besichtigung auch von einem Immobilienexperten begleiten lassen, der Ihnen helfen kann, etwaige Probleme oder versteckte Mängel zu erkennen.

  • Gestaltung des Objekts

Falls Sie an Ihrem künftigen Heim oder auf Ihrem Grundstück Arbeiten vornehmen möchten, sollten Sie sich vorher erkundigen, ob Ihnen dies gemäß Gesetz erlaubt ist. Es wäre schade, ein Haus mit einem großen Grundstück zu kaufen und nicht den Pool bauen zu dürfen, von dem man schon immer geträumt hat! Bei einem Einfamilienhaus können Sie sich direkt an die Kommune wenden. Bei einer Wohnung müssen Sie sich zudem vergewissern, ob Ihr Vorhaben mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist.

  • Grenzen Ihres Eigentums

Wo befinden sich laut Katasterplan die genauen Grenzen Ihres Eigentums? Wem gehört die Mauer, die Ihr Grundstück vom Grundstück Ihres Nachbarn trennt? Besteht eine Dienstbarkeit (Wegerecht eines Nachbarn, Fensterrecht usw.)? Befragen Sie Ihren Ansprechpartner zu diesen Punkten, um Streitigkeiten mit Ihren künftigen Nachbarn zu vermeiden!

Zudem können Sie auch fragen, seit wann das Objekt zum Verkauf steht. Falls es seit mehr als einem Jahr auf dem Markt ist, könnte dies an einem der Lage nicht angemessenen Preis oder einem Mangel liegen, den Sie noch nicht entdeckt haben.

Tipp: Sie können sich bei Ihrer Besichtigung auch von einem Immobilienexperten begleiten lassen, der Ihnen helfen kann, etwaige Probleme oder versteckte Mängel zu erkennen.

 Checkliste der vor dem Kauf zu stellenden Fragen 
Umgebung der ImmobilieDie Immobilie
-> Welche städtebaulichen Vorhaben sind in den kommenden Monaten/Jahren geplant?-> In welchem Jahr wurde das Objekt gebaut?
-> Liegt das Objekt in einer Gefahrenzone?-> Seit wann steht die Immobilie zum Verkauf?
-> Ist es besonderen Immissionen ausgesetzt?-> Gab es in den vergangenen Jahren besondere Schäden?
-> Wie ist das Viertel an den öffentlichen Nahverkehr angebunden?-> Wurden einige Teile bereits ausgetauscht und wann (Dach, Fenster, Warmwasserbereiter usw.)?
-> Gibt es in der Nähe Geschäfte, Schulen oder Grünanlagen?-> Wurde die Klärgrube gewartet?
-> Welche Parkmöglichkeiten gibt es in der Nähe der Immobilie?-> Was steht im Energieausweis?
-> Welche lokalen Abgaben sind zu zahlen und wie hoch sind sie?-> Wie hoch sind die Verbrauchswerte für Heizung, Gas und Strom?
-> Was ist in den Gemeinschaftskosten enthalten?-> Liegen Ihnen die amtlichen Genehmigungen der Kommune/Eigentümergemeinschaft für den Bau einer Garage, einer Veranda, eines Pools usw. vor?
-> Was steht in den letzten Protokollen der Eigentümerversammlungen?-> Bestehen Wegerechte oder sonstige Dienstbarkeiten?
-> Wo befinden sich die Grenzen des Eigentums?

Mit der Checkliste sind Sie nun für Ihre Besichtigungen gewappnet. Versuchen Sie, möglichst viele Informationen zu sammeln, und klären Sie alle Punkte, die Ihnen unklar erscheinen. Es geht hier um eine der größten Investitionen in Ihrem Leben. Tun Sie also alles, um Fehler zu vermeiden!

Und falls Sie das Objekt Ihrer Träume gefunden haben und noch Tipps für die Verhandlung benötigen, finden Sie weiteren Rat im Artikel: Immobilienkauf: Wie verhandeln?

Viel Glück bei der Suche!