Wie funktioniert der Rückkauf von Immobilienkrediten?

Als die Zinsen noch historisch niedrig waren, hörte man vermehrt vom Kreditrückkauf. Doch worum handelt es sich dabei genau, und wann ist es wirklich ein guter Plan? myLIFE hat die Antworten für Sie!

Sylvie hat vor einigen Jahren einen Immobilienkredit aufgenommen. Da ihr Einkommen jüngst gesunken ist, würde sie gerne die monatliche Rate für den Kredit verringern. Aber ist das möglich und wünschenswert, wenn die Zinsen seit der Aufnahme seines Kredits sehr deutlich gestiegen sind? Ihre Freunde haben ihr empfohlen, mit ihrer Bank neue Kreditkonditionen auszuhandeln oder ihren Kredit zurückzukaufen. Doch worum handelt es sich dabei genau, und ist das wirklich ein guter Tipp?

Sylvie hat zwei Möglichkeiten, um ihre monatlichen Raten zu verringern und an Kaufkraft zu gewinnen:

• Neuverhandlung ihres Kredits: Sie kann einen Termin mit ihrem Bankberater vereinbaren und versuchen, neue Konditionen für ihren Kredit auszuhandeln.
• Rückkauf ihres Kredits: Sylvie kann ein anderes Bankinstitut damit betrauen, ihren Kredit zu kaufen, und dann mit diesem Institut einen neuen Kredit aushandeln, der günstigere Konditionen bietet und ihre aktuellen Lebensumstände berücksichtigt.

Theoretisch ermöglichen diese beiden Optionen zwar eine Verringerung der Monatsraten oder im besten Fall gar des Gesamtrückzahlungsbetrags des Kredits, sie führen jedoch auch stets zu Kosten, die Sylvie bedenken muss. In der Regel werden Kredite zurückgekauft, um finanziellen Schwierigkeiten zu begegnen, neue Projekte in die Wege zu leiten oder von Marktentwicklungen, wie etwa einem deutlichen Rückgang der Zinssätze, zu profitieren. Letzteres ist nicht unmöglich, auch wenn es im Jahr 2023 sehr unwahrscheinlich ist. Angesichts der aktuellen Dynamik und des Anstiegs der Zinsen seit Mitte 2022 ist es utopisch, auf bessere Konditionen zu hoffen. Kredite sind wieder viel teurer geworden, das ist eine Tatsache. Es ist hingegen möglich, andere Elemente wie die Laufzeit des Kredits zu überdenken. Aber Vorsicht: Dies wird sich auch auf die anderen Bestandteile des Darlehens auswirken.

Was versteht man unter „Neuverhandlung der Kreditkonditionen“?

Im Rahmen einer Neuverhandlung der Kreditkonditionen erfolgt in einem Gespräch mit der Bank eine Anpassung der Rückzahlungsmodalitäten eines Kredits. Bis 2022 wollte normalerweise die Person, die eine Neuverhandlung beantragte, sich an den Marktzinsen orientieren und so bessere Kreditbedingungen als ursprünglich erhalten. Dies ermöglichte ihm entweder:

• • eine Verringerung der monatlichen Rückzahlungsraten und folglich eine Steigerung der Kaufkraft oder
  • eine Verkürzung der Gesamtlaufzeit des Kredits.

Im Fall von Sylvie bietet eine Neuverhandlung der Kreditkonditionen den Vorteil, dass die Kosten des Kredits sinken können, ohne dass Sylvie die Bank wechseln muss. Ein Grund für die Neuverhandlung ist heute immer noch die dringende Notwendigkeit, die monatlichen Raten zu senken, was eine Verlängerung der Laufzeit bedeutet. Wie dem auch sei, damals wie heute fallen bei einer Neuverhandlung Kosten an, insbesondere Bearbeitungsgebühren und möglicherweise eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits. Bevor man neue Konditionen unterschreibt, sollte man daher genau durchrechnen, ob sich dies tatsächlich finanziell lohnt.

Damit sich eine Neuverhandlung eines variabel verzinslichen Kredits wirklich lohnt, sollte, absolut gesehen und unabhängig von den aktuellen Bedingungen, diese in den ersten Jahren nach der Aufnahme des Kredits erfolgen. Denn schließlich ist der Anteil der Zinsen an den monatlichen Raten in dieser Phase am größten.

Gut zu wissen: Da Sylvie sich verpflichtet hat, die Bedingungen ihres Kreditvertrags einzuhalten, kann die Bank ihren Wunsch auch ablehnen. Das Ergebnis der Verhandlungen hängt davon ab, wie das Verhältnis zwischen Sylvie und ihrem Bankberater ist, in welcher finanziellen Situation sich Sylvie befindet, was der Grund für ihren Antrag ist und wie lange Sylvie bereits Kundin der Bank ist.

Die Bank ist berechtigt, die Neuverhandlung eines Kredits abzulehnen. Die Entscheidung der Bank hängt vom Verhältnis zwischen dem Kunden und dem Bankberater, der finanziellen Situation des Kunden, der Dauer der Geschäftsbeziehung zwischen Bank und Kunde und dem Grund des Antrags ab.

Auch wenn eine Neuverhandlung der Kreditkonditionen abgelehnt wird oder den Bedürfnissen, die ihn gerechtfertigt haben, nicht ausreichend entspricht, kann sich Sylvie an ihren Bankberater wenden, um eine für ihre Situation geeignete Zwischenlösung zu finden.

Wie läuft der Rückkauf eines Kredits über ein anderes Bankinstitut ab?

Wenn ihre Bank eine Neuverhandlung der Kreditkonditionen ablehnt, kann sich Sylvie an ein anderes Kreditinstitut wenden und den Rückkauf ihres Kredits beantragen. Dabei geht es darum, dass ein neues Institut ihren alten Kredit ausgleicht und einen neuen Kredit zu Bedingungen aufnimmt, die besser zu Sylvies aktueller Situation passen.

Der Vorteil dieser Lösung liegt darin, dass für den neuen Kredit möglicherweise ein niedrigerer Zinssatz gilt und man somit Geld sparen kann. Im aktuellen Kontext ist diese Wahrscheinlichkeit sehr gering. Sylvie kann hingegen eventuell die einzelnen Kreditkonditionen wie die Laufzeit des Darlehens, die Höhe der monatlichen Raten usw. überdenken.

Auch hier wird diese Änderung zu Ausgaben führen. Sylvie muss erneut Bearbeitungsgebühren entrichten, möglicherweise eine Versicherung abschließen und die Kosten für die Löschung der Hypothek bei ihrem Notar tragen sowie gegebenenfalls ihrer ehemaligen Bank eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung zahlen oder Verwaltungskosten begleichen.

Um sicherzustellen, dass das Angebot günstigere Konditionen bietet als der laufende Kredit, muss man unbedingt sämtliche Kosten berücksichtigen, die durch den Rückkauf eines Kredits entstehen.

Damit sich der Kreditrückkauf finanziell lohnt, müssen die Konditionen des neuen Instituts wirklich besser und vor allem die Kreditzinsen niedriger sein, oder dass Sylvies Situation eine Überprüfung bestimmter Kriterien (Senkung der monatlichen Raten) erfordert, auch wenn dies insgesamt zu weniger günstigen Bedingungen führt. Um sicherzustellen, dass das neue Angebot tatsächlich ihren Bedürfnissen entspricht, muss Sylvie unbedingt sämtliche Kosten berücksichtigen, die durch den Rückkauf ihres Kredits entstehen. Dies wird wahrscheinlich bedeuten, die mit einer Kreditablösung verbundenen Kosten zu akzeptieren, um neue Bedingungen wie niedrigere monatliche Raten (in Verbindung mit einer längeren Rückzahlungsdauer) zu erhalten.

Gut zu wissen: Sylvie muss das neue Bankinstitut davon überzeugen, ihren Rückkaufantrag anzunehmen. Sie muss wie bei einem klassischen Immobilienkredit einen Antrag stellen und Nachweise über ihr Einkommen erbringen, Belege einreichen, ein neues Konto eröffnen usw.

Da Sylvie nun weiß, welche Möglichkeiten sich ihr unter anderem bieten, kann sie mit ihrem Kundenbetreuer einen Termin vereinbaren, damit dieser Simulationen durchführt, um die für sie am besten geeignete Lösung zu finden.

Wichtig: Es gibt auch die Möglichkeit der Kreditkonsolidierung. Banken führen diese Transaktionen jedoch nur unter außergewöhnlichen Umständen durch, wenn die wirtschaftliche und finanzielle Situation des Kunden dies erfordert. Kreditinstitute (die keine Banken sind) hingegen bieten diese Möglichkeit auch Menschen an, die in finanziellen Schwierigkeiten sind. Seien Sie bei diesen Angeboten jedoch vorsichtig und überprüfen Sie, ob das Institut seriös ist und die angebotenen Konditionen tatsächlich der Wahrheit entsprechen! Über eine Kreditkonsolidierung lässt sich zwar die monatliche Rate verringern, sie führt aber vor allem zu einer Verlängerung der Kreditlaufzeit und zu höheren Zinsen. Damit steigen die Gesamtkosten für den Kredit erheblich! Wenn die Konsolidierung ohne die nötige Sorgfalt durchgeführt wird, besteht zudem eine hohe Gefahr der Überschuldung.