Focus sur les résidences secondaires: la France

La France est l’une des destinations les plus prisées au monde par les acheteurs de résidences secondaires à l’étranger. Le pays séduit par ses paysages, sa culture et sa qualité de vie. Si les ventes de biens immobiliers domestiques semblent s’inscrire en baisse, rien n’indique que l’intérêt des acheteurs fortunés venus d’Europe et d’ailleurs diminue.

La France est depuis longtemps un pays de choix pour ceux qui souhaitent acquérir une résidence secondaire à l’étranger, pour des raisons évidentes : son climat, ses paysages, sa gastronomie et ses vins. Mais il faut dire aussi que l’Hexagone est aisément accessible à la plupart des Européens, et notamment aux Luxembourgeois. Le pays attire également les acheteurs du Royaume-Uni, des États-Unis et du Moyen-Orient.

Pourtant, selon les Notaires de France, le nombre de transactions concernant l’immobilier existant, et non les nouvelles constructions, a atteint un peu moins de 1,12 million au total sur les 12 mois se terminant fin novembre, contre 1,21 million sur les 12 mois se terminant en août 2021.

Selon les auteurs du rapport d’analyse du marché immobilier publié par l’organisation en janvier 2023, le ralentissement des transactions en cours depuis le quatrième trimestre 2021 s’est accentué au second semestre 2022, ce qui indique qu’une tendance baissière a remplacé l’explosion des ventes (après un pic de croissance de 23% en glissement annuel enregistré en août 2021) ayant fait suite aux périodes de confinement dues à la pandémie de Covid-19.

Selon Catherine Bastien, Head of WM lending Credit Structuring à la BIL: « Le contexte épidémique et les mesures de confinement ont redéfini les exigences des acheteurs de biens immobiliers haut de gamme. Les clients se sont tournés vers des biens entourés d’espaces verts, des hôtels particuliers, des villas et des maisons anciennes entièrement rénovées. Les appartements de luxe situés en centre ville trouvent encore preneurs lorsqu’ils offrent des terrasses sur le toit ou de grands balcons ».

Un retour à la négociation

Le rapport révèle toutefois que si les volumes de ventes ont commencé à baisser, ce n’est pas le cas des prix (que ce soit pour les maisons ou les appartements existants), même si ces derniers ont augmenté un peu moins rapidement au troisième trimestre 2022: « Les notaires constatent un retour à la négociation, signe d’un certain ralentissement de la [hausse des prix] et d’un environnement plus propice à la discussion entre acheteurs et vendeurs. »

En région parisienne, les prix des logements existants ont augmenté de 0,6% au troisième trimestre et de 2% sur un an, avec toutefois un décalage entre les prix des maisons (+5,7%) et ceux des appartements (+0,2% seulement), une tendance visible depuis le quatrième trimestre 2020.

Ailleurs, les prix des logements existants ont augmenté de 1,8% au troisième trimestre 2022 et de 8,1% sur un an (+8,6% pour les maisons et +7,1% pour les appartements). Entre le début de 2021 et le troisième trimestre de 2022, la hausse des prix des maisons en province a dépassé celle des appartements, alors que c’était l’inverse en 2019 et 2020.

Ces dernières années, davantage de résidents luxembourgeois ont acheté un bien immobilier en France, facile d’accès en voiture. Toutefois, la plupart des grandes résidences de luxe sont achetées par des clients du Moyen-Orient et du Royaume-Uni. Près de 50% des crédits hypothécaires sont destinés à financer de l’immobilier en France.

La région Île-de-France est la plus prestigieuse du pays et est largement convoitée par les particuliers très fortunés.

La Provence et la Côte d’Azur restent des marchés clés

Catherine Bastien signale que « les destinations les plus populaires sur le marché de l’immobilier de luxe restent les propriétés de prestige sur la côte, tandis que Paris est maintenant concurrencée par des zones moins urbanisées et – pour la première fois depuis des décennies – a perdu son hégémonie au profit de plusieurs villes de province mieux à même d’offrir un environnement plus vert ».

Les acquéreurs de biens haut de gamme privilégient plus que jamais les banlieues prestigieuses de la région parisienne. Les biens attractifs de banlieues comme Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles ou Saint-Cloud ne restent généralement que quelques jours sur le marché.

Pour les acheteurs fortunés, la Provence et la Côte d’Azur sont les plus intéressantes, suivies par le Pays basque adjacent à l’Espagne aux alentours de Biarritz et d’Arcachon à l’ouest de Bordeaux.

Les acheteurs internationaux sont revenus sur le marché du luxe après les perturbations causées par la pandémie. La demande provient à la fois d’acheteurs français et internationaux et la proportion d’acheteurs internationaux a augmenté après la pandémie. La clientèle est composée aussi bien de Français que d’Américains et d’Européens qui cherchent à acquérir une résidence secondaire qu’ils pourront louer de manière saisonnière. Une autre tendance est le retour des « re-pats », ces Français qui ont vécu à l’étranger et qui souhaitent se réinstaller dans le sud de la France en raison du mode de vie qui le caractérise. Beaucoup se dirigent vers Mougins, Valbonne ou encore Aix-en-Provence en raison de leurs écoles internationales de qualité.

Catherine Bastien, Head of WM lending Credit Structuring à la BIL ajoute: « Nous recevons également des demandes de personnes qui résident à Paris et qui souhaitent vivre plus près de la mer, dans des endroits comme Biarritz, Saint-Tropez et Cannes. Nous avons également constaté récemment un intérêt croissant pour la région de Bretagne. Quant à Monaco, ce sont principalement des étrangers qui souhaitent s’y installer pour des raisons fiscales. (Les ressortissants français ne bénéficient pas de l’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques à Monaco) ».

Impôts, commissions et frais de transfert

Selon les lois françaises, tout qui souhaite acheter une maison dans l’Hexagone peut le faire (dans le respect de certaines limites) et le processus d’acquisition est relativement simple. Une fois que l’acheteur a trouvé la maison qui lui plaît, il signe un compromis de vente et verse un acompte correspondant à 10% du prix d’achat. S’il se rétracte par la suite, il perd cet acompte, sauf dans des circonstances tout à fait exceptionnelles.

Pour les nouvelles constructions, le compromis stipulera habituellement qu’un permis de bâtir doit être accordé. Après signature du compromis, le notaire examinera toute réclamation juridique, financière ou autre qui peut exister vis-à-vis du bien. La dernière étape est l’acte de vente.

L’acquéreur devra régler les frais de transfert du notaire ainsi que l’impôt foncier, ce qui représente entre 7 et 8% du prix d’acquisition pour l’immobilier existant. Pour les nouveaux biens, cette part représente environ 2%, mais l’acheteur doit également s’acquitter de la TVA de 20%. La commission de l’agent immobilier peut varier de 2 à 5%, voire parfois plus.

Une fois l’acquisition finalisée, les propriétaires devront payer les différents impôts dont ils sont redevables, par exemple la taxe foncière, applicable à tous les biens, et la taxe d’habitation, qui concerne uniquement les résidences secondaires. Leur montant varie en fonction de l’emplacement du bien immobilier, de sa taille et du coût des équipements locaux.

Immobilier et impôt sur la fortune en France

L’impôt sur la fortune immobilière en France, instauré en 2018 pour remplacer une taxe plus globale sur les actifs financiers et autres, s’applique aux biens d’une valeur de 1,3 million EUR, déduction faite des emprunts. Des réductions sont toutefois accordées pour les biens immobiliers dont l’usage est la résidence principale (pour les résidents français, sont pris en compte l’ensemble des biens qu’ils possèdent à travers le monde, tandis que seul l’immobilier en France est considéré pour les non-résidents). Les biens dont la valeur dépasse le seuil sont soumis à l’impôt selon un barème progressif, qui va de 0,5 à 1,5% (applicable sur les propriétés d’une valeur de plus de 10 millions EUR).

L’imposition des revenus locatifs dépend de l’usage locatif du bien, s’il est proposé à la location par une entreprise ou par un individu ou encore s’il est meublé ou non.

L’imposition des revenus locatifs dépend de l’usage locatif du bien, s’il est proposé à la location par une entreprise ou par un individu ou encore s’il est meublé ou non. Pour la location de biens meublés, la plupart des propriétaires auront recours au régime micro-BIC: un taux d’imposition minimum de 20% (et jusqu’à 45%) est appliqué à 50% du revenu (ou plus élevé pour les logements touristiques meublés ou les chambres d’hôtes enregistrés), plus des cotisations sociales à un taux de 17,2% (7,5 % pour les résidents européens).

Les règles sur les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers sont complexes. Mme Bastien commente: « Les acquéreurs en France doivent décider s’ils achètent en leur propre nom ou par le biais d’une entreprise. L’impôt prélevé sur la vente du bien dépendra du type d’entreprise impliquée. Les particuliers propriétaires d’un bien immobilier en France peuvent le vendre sans être aucunement imposés après 30 ans.

« Nombre de nos clients optent pour la constitution d’une société civile immobilière ou SCI. Dans la plupart des cas, la SCI fait l’objet du même traitement qu’un particulier: il y a exonération d’impôt après 30 ans. Pour une société à responsabilité limitée (SARL), qui est assujettie à l’impôt sur les sociétés, cette exemption n’est pas possible. L’impôt est toujours dû sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention du bien. »

Flexibilité sur les types de prêts

Si vous avez besoin d’un prêt en vue d’acquérir un bien en France (ce qui peut s’avérer utile pour vous aider à rester sous le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière), les banques françaises peuvent ne pas se montrer très flexibles. Nombre d’entre elles ne sont pas disposées à prêter à des non-résidents, même pour un bien immobilier de luxe. Pour Mme Bastien, les institutions internationales telles que la BIL, qui comprennent le cadre d’imposition des non-résidents et ont l’habitude de traiter avec de nombreuses nationalités, offrent un avantage.

Les banques internationales seront peut-être en mesure de proposer des modalités de prêt plus flexibles. Les prêts remboursables à l’échéance – lorsqu’une banque octroie un prêt en sachant que l’emprunteur recevra à l’avenir une grosse somme d’argent qui lui permettra de rembourser le prêt dans sa totalité – ne sont pas facilement disponibles auprès des banques françaises. En revanche, ils peuvent être obtenus auprès de prêteurs spécialisés qui ont l’habitude de traiter avec des acquéreurs très fortunés.

L’immobilier français a la cote auprès des acquéreurs internationaux quelles que soient les conditions de marché, et les acheteurs apprécient le confort d’un système juridique solide et prévisible, qui minimise les risques pour les candidats à l’achat. La BIL affirme que la demande pour l’immobilier français reste plus élevée parmi ses clients que pour toute autre région d’Europe.