Focus sur les résidences secondaires : l’Italie

L’Italie est l’un des rares pays à avoir connu une stagnation, voire une baisse des prix de l’immobilier résidentiel ces dernières années. Son économie obstinément faible et le délabrement de beaucoup de ses biens ont douché l’enthousiasme à l’égard de nombreuses régions de la Botte. Le pays n’a toutefois rien perdu de son prestige, et la région des lacs au nord ainsi que l’île de Capri et la Toscane restent prisées par les acheteurs internationaux.

Plusieurs programmes gouvernementaux à long terme ont également donné un coup de fouet au marché, notamment la mise en place d’un « superbonus » de 110 % dans le cadre du plan de reprise économique post-pandémie. Ce régime, dont peuvent profiter tant les acquéreurs italiens qu’internationaux, offre une aide généreuse destinée à réaliser des travaux de réfection respectueux de l’environnement et en a incité plus d’un à rénover des bâtiments depuis longtemps négligés.

Les autorités locales ont en outre pris des mesures visant à vendre, au prix d’un euro seulement, des maisons en ruines dans des villes et villages isolés. Des villages entiers se sont ainsi progressivement transformés en villégiatures d’exception. Cette initiative est arrivée à point nommé, répondant aux aspirations de nombreux Européens à la recherche d’un mode de vie différent.

Rebond des prix

Ces différents programmes, conjugués à une reprise modeste de l’économie dans le sillage de la pandémie de Covid-19, ont permis de faire décoller les valorisations des biens immobiliers. En 2021, le prix de l’immobilier existant a progressé de 1,8 %, tandis que celui des nouvelles constructions a grimpé de 3,3 %, selon une tendance interprétée par certains groupes immobiliers comme une véritable métamorphose du marché immobilier italien après de nombreuses années de marasme.

Un rebond des prix de l’immobilier existant et des nouvelles constructions est interprété par certains groupes immobiliers comme une véritable métamorphose du marché immobilier italien après de nombreuses années de marasme.

Dans certaines régions, la demande est restée stable. Catherine Bastien, Head of WM lending à la BIL : « La demande concerne principalement la Toscane et la Lombardie, ainsi que le lac Majeur et la Riviera ligure, notamment Portofino. Il s’agit de régions relativement restreintes, et les logements y sont coûteux dans la mesure où la demande excède l’offre. Milan attire également de plus en plus de particuliers fortunés à la recherche d’une résidence secondaire. »

En Italie, les frais de transaction sont faibles par rapport à ceux de bien d’autres pays européens, et la faiblesse relative du marché immobilier implique davantage de bonnes affaires potentielles pour les acquéreurs internationaux, d’autant s’ils n’ont pas peur des travaux de rénovation. Le marché locatif italien est lui aussi très dynamique, notamment dans les grandes villes telles que Florence et Rome.

Peu de restrictions

Il existe par ailleurs peu de restrictions quant à savoir qui est éligible ou non à un achat immobilier dans le pays. Les citoyens hors UE peuvent acquérir un bien qu’ils résident ou non dans la Botte, si tant est que leur pays ait conclu un accord de réciprocité avec l’Italie.

Lorsque vous faites une offre sur un bien, il vous sera demandé de verser un acompte correspondant à 1 % du prix d’achat en signe de bonne foi.

Lorsque vous faites une offre sur un bien, il vous sera demandé de verser un acompte correspondant à 1 % du prix d’achat en signe de bonne foi. Vous devrez verser un montant supplémentaire de 20 à 30 % du prix d’achat lorsque le contrat préliminaire (compromesso) aura été convenu. À partir de ce moment-là, si vous vous rétractez, il est peu probable que l’acompte vous soit retourné. Si l’acheteur se rétracte par contre, il pourrait devoir vous rembourser deux fois l’acompte à titre de dédommagement.

Le compromesso reprend les détails de la vente ainsi que les délais pour effectuer les formalités administratives. Le processus est géré par un notaire, qui enregistre la transaction. L’acquéreur devra se procurer un code fiscal italien, une démarche relativement simple pour les étrangers et accessible sur demande.

Une fois le compromesso accepté, le notaire procède à l’examen des titres de propriété et prépare le contrat définitif. Le reste du capital est exigible au moment de la signature du contrat. En règle générale, les droits et honoraires varient entre 10 et 12 % du prix d’achat, et comprennent les droits d’enregistrement, la TVA, la taxe cadastrale, les frais juridiques et les frais de notaire.

Règles généreuses sur les plus-values

Outre les frais d’entretien habituels qu’implique une résidence secondaire, l’impôt foncier local doit également être acquitté. L’impôt foncier de base est appelé Imposta Municipale Unica. Tout qui possède des terres ou un bien immobilier en Italie y est assujetti, et il représente en général 0,4 à 0,76 % de la valeur totale du bien. Il a fait l’objet d’une refonte en 2020 afin de donner davantage de latitude aux pouvoirs locaux. L’impôt sur la collecte et l’élimination des déchets, appelé Tassa Rifiuti, ou TARI, est prélevé séparément.

Les non-résidents qui mettent un bien en location en Italie seront redevables d’un impôt sur ce revenu au taux usuel en vigueur.

Les non-résidents qui mettent un bien en location en Italie seront redevables d’un impôt sur ce revenu au taux usuel en vigueur. Le revenu imposable correspond en règle générale au revenu locatif, duquel est déduit un montant forfaitaire de 30 % au titre des coûts de réparation et d’entretien.

Les règles qui s’appliquent à l’impôt sur les plus-values sont plutôt généreuses pour les propriétaires immobiliers en Italie. Si tant est que vous soyez propriétaire du bien depuis plus de cinq ans, vous n’êtes pas redevable de l’impôt sur les plus-values lors de la cession. Si vous le détenez depuis moins de cinq ans, les plus-values sont imposées comme des revenus. Vous pouvez déduire certains coûts d’acquisition et autres dépenses liées.

Le marché immobilier italien, dont les prix ne cessaient de baisser depuis 2011, reprend des couleurs depuis 2020. L’immobilier reste toutefois plus abordable qu’il y a dix ans, même dans les régions les plus prisées. Les investisseurs internationaux en profitent pour s’offrir un pied-à-terre dans le pays et profiter ainsi de sa culture et de sa qualité de vie.