Immobilier: retards ou malfaçons, quels recours possibles?

La construction, l’achat d’une maison sur plan ou la rénovation d’un bien sont des entreprises d’envergure qui font intervenir de nombreux corps de métier. Si dans l’idéal, on espère que tout se passe sans accroc, il faut reconnaître que les litiges entre professionnels et particuliers ne sont pas rares. Quels sont alors concrètement les recours possibles en cas de retards ou de malfaçons? Eléments de réponse!

En matière de litige, les situations possibles sont tellement nombreuses et spécifiques qu’il est impossible de faire le tour de la question. Nous avons donc choisi, à partir de deux exemples, d’illustrer à quoi peut ressembler un litige et les moyens à votre disposition pour le résoudre.

Ainsi, voilà plusieurs semaines que les travaux de rénovation de la salle de bain de Patricia n’avancent plus. Les ouvriers ont déserté le chantier et les retards s’accumulent. De son côté, Andy a emménagé il y a quelques mois seulement dans sa maison neuve et il vient de découvrir une infiltration d’eau dans sa toiture! Comment Patricia et Andy doivent-ils réagir face à ces problèmes et vers qui peuvent-ils se tourner? Pour nous éclairer sur le sujet, nous avons rencontré Maître DEKHAR, Avocate à la Cour et associée de l’étude SD LAW, spécialisée en droit de la construction et droit de la consommation.

S’informer avant le début du projet

Au Luxembourg, le secteur du bâtiment est très dynamique. Les retards et les imprévus en matière de construction ou de rénovation ne sont malheureusement pas rares. Délais non tenus, défauts d’étanchéité, fissures, fenêtres mal isolées, etc. Il faut être particulièrement vigilant et s’informer en amont lorsque l’on se lance dans ce type de travaux.

Tout d’abord, il est important de bien comprendre que les responsabilités ne sont pas les mêmes selon la nature du contrat signé. Ainsi, pour une construction neuve, le particulier peut:

• • faire construire une maison sur-mesure en faisant appel à un constructeur général, à un architecte ou à un entrepreneur pour gérer l’intervention des différents corps de métier. Le particulier est alors considéré comme le maître d’ouvrage.
  • passer par un promoteur et acheter un bien neuf sur plan: vente en état de futur achèvement (VEFA)* ou vente à terme (VAT). Dans ce cas, c’est le promoteur ou le constructeur qui est le maître d’ouvrage.

« Le professionnel, qu’il soit constructeur, architecte ou promoteur est astreint à une obligation de conseil et d’information avant la signature du contrat et pendant son exécution, indique Maître DEKHAR. Le particulier ne doit pas hésiter à poser toutes les questions techniques et administratives afin que le projet soit clair pour lui: coût des travaux, délais de construction ou encore assurances souscrites. »

Dans le cas d’Andy par exemple, les travaux sont couverts par des garanties qui impliquent la responsabilité du maître d’ouvrage:

• • la garantie de parfait achèvement: le maître d’ouvrage est responsable pendant un an, à réception des travaux, de tous les désordres constatés et doit les réparer (robinet qui fuit, infiltration, etc.).
  • la garantie biennale: il est responsable pendant deux ans, à compter de la réception des travaux, des éléments d’équipements du logement (tout ce qui ne concerne pas le gros œuvre): portes, fenêtres, volets, chaudière, plomberie, peintures, etc.
  • la garantie décennale: il est responsable pendant dix ans, à réception des travaux, des défauts portant atteinte à la solidité de la maison: grosse fissure dans la façade, affaissement d’une terrasse, défaut de la charpente, des escaliers, etc.

Bon à savoir: Le maître d’ouvrage (particulier ou professionnel) peut souscrire une Assurance Responsabilité Civile Décennale complémentaire, qui couvre le gros œuvre de la construction pendant dix ans. Il peut également prendre une Assurance Tous Risques Chantier qui garantit les dommages accidentels pouvant survenir durant toute la durée du chantier.

« Ces assurances ne sont pas obligatoires, mais elles permettent de couvrir financièrement le maître d’ouvrage qui n’a pas à attendre que les responsabilités soient déterminées. En pratique, poursuit Maître DEKHAR, les professionnels sérieux sont assurés contre ces risques. En revanche, si c’est le particulier qui est maître d’ouvrage, il lui est recommandé de souscrire ces assurances. »

Patricia, quant à elle, doit vérifier dans les clauses de son contrat si des pénalités journalières de retard sont prévues en cas de non-respect de la durée du chantier. Dans certains cas, les motifs sont légitimes et ne relèvent pas de la responsabilité du professionnel: fortes intempéries, grève du personnel, situation de force majeure ou encore retard de paiement de la part du particulier.

Trois grandes étapes en cas de litige

Si chaque situation est différente et dépend de la nature du contrat, du litige et du moment où il est constaté (avant ou après la réception des travaux), il est néanmoins possible de distinguer trois grandes étapes à suivre en cas de conflit.

Étape 1: Le courrier de réclamation au professionnel

Si le retard des travaux de rénovation de Patricia n’est pas couvert par un cas d’exclusion inscrit dans le contrat, elle pourra réclamer un dédommagement financier par jour de retard au professionnel et, le cas échéant, demander la reprise du chantier.

Attention: « Si aucune indemnité de retard n’est prévue dans le contrat, la cliente devra prouver la faute du professionnel et le lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi, signale l’avocate. Le préjudice, dans cette situation précise, ce sont les tracasseries causées par le défaut de jouissance de la salle d’eau de Patricia pendant une durée excessive ».

Andy, pour sa part, doit signaler ses problèmes de toiture aussitôt qu’il les découvre, puis imposer au constructeur ou au promoteur un délai précis pour corriger les anomalies dénoncées. Il peut faire jouer la garantie de parfait achèvement puisque ses travaux ont été réceptionnés depuis moins d’un an.

« Pour cela, un courrier recommandé avec accusé de réception devra être envoyé par le client pour enjoindre le professionnel à respecter ses obligations contractuelles en se conformant aux règles de l’art. Si le client n’est pas à l’aise dans cet exercice, précise Maître DEKHAR, il peut recourir à une association de défense des droits du consommateur ou à un avocat qui usera des termes adéquats et de la pression qui convient.

Si le professionnel fait preuve de bonne volonté, la solution amiable peut suffire. Sinon, il est inutile de se lancer dans cette voie.

Les associations de défense des droits des consommateurs, comme l’ULC ou encore le Médiateur de la consommation peuvent tenter de débloquer la situation. Les premiers en envoyant un courrier en bonne et due forme au constructeur et le second en faisant appel à la bonne volonté des deux parties pour trouver un terrain d’entente. Si le professionnel fait preuve de bonne volonté, la solution amiable peut suffire. Sinon, il est inutile de se lancer dans cette voie », conseille l’avocate.

Si malgré les courriers et les échanges, le professionnel ne veut pas agir, ne répond pas ou rejette la faute sur un tiers, il faut alors passer à la seconde étape.

Le rapport d’expertise peut être un levier de pression pour convaincre le professionnel de s’engager dans une voie amiable.

Étape 2: L’expertise et la mise en demeure

« Le rapport d’expertise peut être un levier de pression pour convaincre le professionnel de s’engager dans une voie amiable, explique Maître DEKHAR. L’expert va constater les désordres, rendre un avis technique et estimer les coûts de réparation ainsi que les éventuelles moins-values dans un rapport dédié. Attention: il convient de ne pas confondre cette expertise avec le constat d’huissier qui est évidemment limité par son regard profane en matière de construction. L’huissier ne pourra qu’observer les désordres visibles sans en tirer des conclusions techniques. »

Patricia et Andy ont deux possibilités:

1. L’expertise amiable: cette option est généralement choisie lorsque le professionnel est de bonne composition et souhaite voir intervenir un spécialiste neutre qui s’exprimera sur le problème. L’expert peut être directement mandaté par le particulier. Une liste officielle d’experts assermentés est disponible à cet effet sur le site du ministère de la Justice.

Si les conclusions de l’expertise révèlent des retards injustifiés ou des malfaçons, alors une mise en demeure doit être envoyée au professionnel dans de très brefs délais.

« La mise en demeure est l’ultime recours avant le tribunal, souligne l’avocate. Elle peut être rédigée par le particulier, mais le courrier de la main de l’avocat aura plus de poids face au professionnel. Si ce dernier accepte les conclusions de l’expert et s’exécute, alors le litige s’arrête à ce stade. En revanche, s’il reste sourd à ce dernier courrier, il ne faut pas perdre de temps et saisir le juge compétent. Cependant, avertit l’avocate, pour que le rapport soit opposable au professionnel fautif, il faut qu’il ait été soumis à une discussion contradictoire ou que le professionnel ait été présent lors de l’expertise. »

2. L’expertise par voie judiciaire: cette solution intervient lorsqu’il y a une crise de confiance entre le client et le professionnel, et si la situation présente un caractère urgent. Il s’agit d’une procédure en référé où le juge désigne un expert. Dans ce cas, le rapport d’expertise sera toujours opposable.

Attention: « Le délai de garantie légal pour agir en justice n’est susceptible d’aucune suspension, ni interruption, avertit l’avocate. Le temps de l’action amiable doit être géré efficacement afin de ne pas perdre le bénéfice de l’action judiciaire en cas d’échec ».

Certains contrats d’assurance habitation, automobile ou liés aux cartes bancaires peuvent comprendre une assistance juridique pour les particuliers, avec une prise en charge plafonnée des frais d’avocat et/ou d’expertise.

Étape 3: La procédure judiciaire

Après toutes ces démarches, si un consensus n’a pas été trouvé, il faudra alors entamer une procédure judiciaire au tribunal.

Pour Andy, c’est le juge du fond qui interviendra devant le Tribunal d’arrondissement afin de désigner les responsabilités des parties en cause. Dans le cadre d’un contrat de construction ou de vente sur plan, le vice qui affecte la maison d’Andy est considéré comme « caché », car il a été détecté après le délai d’un mois à compter de la réception. L’action en justice doit donc être introduite dans le délai de garantie de:

• • 10 ans si les malfaçons affectent les gros ouvrages: charpente, murs porteurs, …
  • 2 ans pour les menus ouvrages: radiateurs, tuyauterie, portes, volets, …

En revanche, si le vice ou la malfaçon avait été constaté avant la réception (ou moins d’un mois après), on parle de vice « apparent ». Andy aurait eu un délai de 30 ans pour agir en justice.

⇒ Ces délais de garantie débutent à compter de la date de réception des travaux et bénéficient aussi aux propriétaires successifs du bien.

Pour le retard du chantier de rénovation de Patricia, l’action en justice peut être introduite dans les 30 ans, sauf en cas de clause contractuelle contraire. Le professionnel sera cité devant la Justice de paix si le préjudice est estimé à moins de 10.000€ et devant le Tribunal d’arrondissement si le dommage dépasse les 10.000€.

Bon à savoir: « Certains contrats d’assurance habitation, automobile ou liés aux cartes bancaires peuvent comprendre une assistance juridique pour les particuliers, avec une prise en charge plafonnée des frais d’avocat et/ou d’expertise. Il s’agit d’une aide précieuse, peu connue, qu’il ne faut pas hésiter à utiliser », note Maître DEKHAR.

« Mieux vaut un mauvais accord qu’un bon procès! »

Pour terminer, nous ne saurions trop vous conseiller de garder la tête froide, malgré toutes les frustrations et l’éventuelle colère qui vous habitent face à votre situation de litige.

« Il est toujours préférable pour le particulier comme pour le professionnel de trouver une solution amiable pour résoudre leur litige et privilégier la communication lorsque c’est possible, recommande Maître DEKHAR. Les procédures devant les tribunaux sont longues, coûteuses et accroissent la frustration des deux parties… Il existe un adage qui est toujours de bon conseil: mieux vaut un mauvais accord qu’un bon procès ». Vous voilà prévenu!

* Vente en état de futur achèvement (VEFA): depuis la crise du Covid et la guerre en Ukraine, les retards de livraison et les litiges pour les VEFA ont explosé de manière plus ou moins justifiée. Il convient de rester prudent avant de s’engager sur ce type de contrat et de vérifier au préalable le sérieux du promoteur immobilier et la bonne santé de ses chantiers en cours.