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26 mai 2019

Faut-il se lancer dans un projet immobilier en VEFA?

La vente en état futur d’achèvement, plus communément appelée la VEFA, attire de nombreux acheteurs chaque année. En 2016, 1.812 unités ont été achetées «sur plan» au Luxembourg, ce qui représente 37% du volume total de ventes. Personnalisation, frais réduits, meilleures performances énergétiques, les avantages du neuf sont nombreux. Mais comment s’y prendre? Ce guide vous dévoile donc les secrets de la VEFA, pour bien vous préparer avant de signer un contrat de réservation, le fameux sésame concluant la vente sur plan.

Délais de livraison, règles à respecter, modalités de financement ou encore défauts éventuels à anticiper, un projet en VEFA diffère considérablement d’un achat dans l’immobilier existant. Avant de vous lancer, il est utile de prendre le temps de se poser les bonnes questions.

S’assurer que la VEFA correspond à votre profil

Se lancer en VEFA, c’est entreprendre un projet d’envergure dont il est judicieux de connaître l’ensemble des implications. Car, autant l’écrire tout de suite, cela ne convient pas à tous les profils.

Déjà, il faut savoir se projeter, puisque souvent les seuls supports vont être des plans d’architecte, accompagnés de plus en plus souvent de photos en rendu 3D. Certains promoteurs ont même mis en place des visites totalement virtuelle grâce aux technologies modernes. La réalité virtuelle demeure toutefois marginale à ce jour et, dans la majorité des cas, il faut se contenter des plans et de son imagination. S’il vous est difficile de vous projeter, vous risquez de mauvaises surprises à l’arrivée.

Deuxième point essentiel, les délais de livraisons sont souvent compris entre 18 et 36 mois. Et sans vouloir vexer qui que ce soit, il faut reconnaître que, souvent, il y a un certain retard à prévoir entre la date d’achèvement annoncée et la remise effective des clés. Concrètement, cela signifie pour vous une gestion de projet longue et parfois lourde, avec une intensité croissante au fur et à mesure que l’achèvement se rapproche. Concrètement, cela signifie que de nombreux weekends seront consacrés à la supervision des travaux, au choix des finitions, de la cuisine, des meubles, des peintures. Sans oublier la gestion de la transition entre votre lieu d’habitation actuel et l’emménagement dans votre future propriété.

Qui dit choix, dit aussi de nombreuses discussions pouvant déboucher sur des désaccords entre le promoteur et vous-même pendant la construction. En la matière, pour éviter les grosses frustrations, il est important de bien connaître ses droits, et de se référer aux plans et au cahier des charges en cas de doute.

Se lancer en VEFA nécessite donc de l’imagination, du temps et de l’énergie!

Le projet en VEFA permet beaucoup plus de flexibilité par rapport à un bien existant. Le bien acheté peut ainsi réellement correspondre à votre style de vie et à vos critères personnels.

Choisir son projet, c’est choisir son style de vie

Le projet en VEFA a également des avantages non négligeables. Il permet beaucoup plus de flexibilité par rapport à un bien existant. Le bien acheté peut ainsi réellement correspondre à votre style de vie et à vos critères personnels.

Et pour répondre à vos critères, il est crucial d’analyser l’exposition du bien, son positionnement dans la résidence, mais aussi anticiper le devenir du quartier, etc. Il est aussi essentiel de pouvoir bien apprécier et hiérarchiser vos critères personnels. Préférez vous des chambres plus spacieuses ou, au contraire, favoriser la pièce à vivre? Êtes-vous sensibles à la présence d’une terrasse ou un balcon? Préférez-vous les cuisines fermées ou américaines? Voulez-vous un espace buanderie propre à votre appartement ou un espace commun à cette fin est-il une option pour vous? La réponse à ces questions vous permettra de choisir un bien à votre image, et surtout d’y apporter les modifications nécessaires pour qu’il soit optimal pour vous.

Et en matière de personnalisation, il faut savoir que plus vous arrivez tôt dans la commercialisation, plus votre éventail de choix est large. Choix du meilleur appartement, des places de parking les plus accessibles et des caves les mieux placées, il faut agir rapidement pour y prétendre. Un autre avantage non-négligeable à faire partie des plus rapides: vous bénéficiez de droits d’enregistrement réduits, puisque celui-ci se calcule seulement sur la part construction.

La lecture du cahier des charges, étape primordiale

Avant de parler de tout ce que vous voulez personnaliser, il est très important de bien lire le cahier des charges. Celui-ci contient de nombreuses informations relatives au projet (la consistance, la désignation, la nature des prestations et des équipements et les délais de livraison). Et celles-ci varient énormément d’un projet à l’autre.

En effet, construire en performance énergétique triple A est la seule obligation légale des promoteurs. Selon les situations, vous risquez d’être très surpris par certains cahiers des charges bas de gamme, avec des prestations pour le moins limitées. Dans un tel cas de figure, il demeure sans doute possible d’apporter des changements, mais ceux-ci engendreront un surcoût non-négligeable à budgétiser.

Choisir le financement adapté pour être à l’aise

Il est vital pour vous de trouver un plan financier à la fois flexible pour vous et qui convient au paiement par tranche. Certaines banques vous permettent de ne rembourser le capital, voire même les intérêts, qu’à partir de la livraison du bien. Cela vous évite ainsi d’alourdir votre charge mensuelle pendant la période de construction.

Il est utile de savoir que les intérêts débiteurs sont déductibles pendant la période de construction, ce qui représente une économie d’impôts substantielle.

 

En la matière. Il est utile de savoir que les intérêts débiteurs sont déductibles pendant la période de construction, ce qui représente une économie d’impôts substantielle.

La sélection du promoteur, gage de qualité et de sûreté

Au Luxembourg comme ailleurs, un promoteur n’est pas l’autre. Qui choisir entre le petit promoteur construisant une dizaine de projets par an et les enseignes bien connues contrôlant de grosses parts de marché? Il ne nous appartient évidemment pas de trancher la question, ce qui ne nous empêchera pas de formuler quelques recommandations de bon sens.

Tout d’abord, le mieux avant de choisir un promoteur quel qu’il soit, consiste à interroger votre entourage afin de récolter des avis et des expériences passées avec la société en question. Vous pouvez parfois aussi demander à visiter des appartements déjà réalisés, soit dans la résidence en question lorsque le projet est déjà bien abouti, soit dans une autre résidence construite par le même promoteur.

Lorsque le promoteur en question est moins établi sur le marché, il est important de faire attention au risque de faillite qui peut être plus élevé. Même s’il existe une garantie d’achèvement, une faillite entraînerait automatiquement des retards considérables sur le projet, avec une qualité finale sérieusement compromise.

Faut-il se lancer?

Si vous cherchez une solution simple et rapide, acheter un bien existant correspond peut être plus à votre profil que les projets en VEFA. Cependant, si vous êtes prêts à assumer pleinement le projet, et si vous êtes prêt à patienter quelques années, la VEFA est faite pour vous. Malgré le poids, le niveau d’implication et les risques inhérents à ces projets, acheter sur plan est en fin de compte le meilleur moyen de concevoir le chez-soi qui colle au plus près de vos aspirations. Et ça n’a pas de prix!