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5 août 2020

La restitution de la garantie locative

Vous vous apprêtez à quitter l’appartement que vous louiez pour devenir propriétaire? Bonne nouvelle! Mais avant de partir, il faut clore le volet administratif qui vous lie encore à votre logement actuel, à commencer par récupérer votre caution ou «garantie locative ». Et pour cause, celle-ci peut représenter jusqu’à trois mois de loyer! Problème, il y a des petits trous sur vos murs jaunis par le temps assassin, et la chasse d’eau pleure nuit et jour votre départ prochain. Faut-il pour autant dire adieu à votre argent? Pas de panique, on fait le tour du sujet.

«L’état c’est moi.»

Il faut savoir que la loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux avant l’entrée en jouissance des lieux loués chaque fois que le contrat de bail prévoit l’obligation pour le locataire de fournir une garantie locative. Par conséquent, c’est l’état des lieux qui permet de déterminer si vous allez récupérer ou non l’intégralité ou une partie de votre garantie locative. Ce document recense les possibles imperfections matérielles du bien immobilier, ainsi que les dégâts éventuels causés aux lieux loués pendant la location. Il sert donc à évaluer l’état de conservation de l’appartement entre le moment où vous y êtes entré et le moment où vous en sortez. Ce qui implique de dresser cet état des lieux au moment de quitter le logement, mais aussi de l’avoir établi avant votre emménagement. Il se réalise entre vous et le propriétaire ou l’agent immobilier qui gère le bien. C’est un document écrit, établi contradictoirement et signé par les deux parties et dont vous gardez un exemplaire dans votre contrat de location. Ainsi les choses sont claires, inscrites noir sur blanc.

Lorsque vous entrez dans l’appartement, soyez précis dans votre description, cela vous évitera d’éventuels problèmes lors de l’état des lieux de sortie. Il y a des éclats sur le bas d’une porte? C’est discret, mais signalez-le tout de même afin que cela figure sur le document que remplit votre interlocuteur. Ne signez jamais un état de lieux que vous contestez!

Ne signez jamais un état des lieux que vous contestez!

Reviendra?

Une fois l’état des lieux de sortie effectué et accepté, et si votre propriétaire n’a pas de dégradations à signaler lorsque vous lui rendez les clés, vous êtes en droit de récupérer l’intégralité de la garantie locative que vous lui avez versée au moment de louer son bien. Il faudra cependant attendre qu’il établisse le décompte annuel des charges et vous le soumette. Veillez également à avoir réglé vos dernières charges et votre dernier loyer, sinon le propriétaire les déduira du montant de la garantie locative.

Par contre, si des dégradations sont constatées et que vous ne les contestez pas, elles seront également déduites du montant de la garantie locative.

Attention, la loi ne prévoit pas de délai avant lequel le bailleur est contraint de vous présenter ce décompte annuel! Ce délai est habituellement de 6 mois. Patience donc…

Si votre bailleur «oublie» ou refuse de vous rendre la garantie locative pour un motif que vous jugez injuste, vous pouvez tout d’abord lui envoyer une lettre de mise en demeure réclamant la restitution de cette garantie dans un délai précis. Si l’on peut régler ça à l’amiable, c’est mieux!

Puis, si le différent se prolonge, vous pouvez faire appel à la justice par voie de requête adressée au juge de paix du lieu où se situe l’immeuble loué.

D’un point de vue administratif, vous devez rendre le logement dans l’état où vous l’avez trouvé pour récupérer votre garantie locative. Mais les mois, voire les années, ont passé et l’appartement porte les traces de votre passage. Cela remet-il en cause la restitution de votre caution? Étudions ensemble quelques cas pratiques.

Avec le temps…

En faisant le tour du propriétaire, vous constatez de la peinture qui s’écaille et de la couleur altérée, des petits trous de clous et de punaises dans les murs, des portes qui grincent ou des canalisations qui fonctionnent moins bien. Ce sont des traces d’usure normale de l’appartement qui ne sont en principe pas considérées comme des dégâts locatifs. De telles traces d’usure ne peuvent justifier un refus de restitution de votre garantie locative. Elles sont à prendre en charge par le propriétaire du bien immobilier. Attention, la notion d’usure normale est subjective et fonction de la tolérance de votre bailleur.

Seule l’usure de la peinture d’origine est à la charge du propriétaire.

Attention, nous parlons de clous et de punaises, pas de trous de perceuse ou de marteau-piqueur. Et encore, certains propriétaires interdisent même ce type d’aménagement. Bref, si vous souhaitez installer des éléments particuliers dans l’appartement (mobilier, décoration), contactez votre propriétaire pour savoir s’il vous y autorise. Cet avertissement vaut également pour la peinture dans l’appartement. Seule l’usure de la peinture d’origine est à la charge du propriétaire. Si vous souhaitez repeindre l’appartement, contactez votre bailleur au préalable, faute de quoi il pourrait exiger la remise en l’état d’origine du bien.

Exprès ou pas, vous êtes responsable!

Le chat s’est fait les griffes sur le parquet, la chute d’une bouteille de parfum a fendu la faïence du lavabo, la fenêtre a claqué et la vitre s’est fêlée. De tels dégâts sont considérés comme consécutifs à la négligence du locataire. Pas de chance, ils sont à votre charge. À vous de voir s’il vaut mieux les faire réparer tout de suite en contactant un spécialiste ou compter sur la caution que vous avez laissée à votre propriétaire. Passez également un coup de fil à votre assureur, il vaut mieux savoir exactement à quoi s’attendre avant d’engager des dépenses.

«Un dégât des eaux? Allô l’assurance!»

Bien qu’assez fréquent, le dégât des eaux représente un cas particulier qu’il faut évaluer selon son origine.

  • Le dégât ne trouve pas son origine dans votre appartement, mais dans celui d’un voisin. Vous n’êtes logiquement pas tenu comme responsable. Faites cependant le nécessaire le plus vite possible auprès de votre assurance pour déclarer le sinistre.
  • Le dégât des eaux provient de votre appartement, mais est indépendant de votre volonté comme dans le cas d’une canalisation vétuste qui se rompt. Pareil que dans le cas précédent, contactez rapidement votre assureur si vos biens sont concernés et prévenez votre propriétaire.
  • Le dégât des eaux est dû à une négligence de votre part, comme un robinet que vous avez oublié de fermer avant de partir pour deux semaines à Ibiza. Dans ce cas, la réparation des dégâts devra être prise en charge par votre assureur.

La conclusion de tout cela est que, en qualité de locataire, vous avez tout intérêt à passer au crible le bien immobilier au moment de l’état des lieux d’entrée. C’est la meilleure façon d’éviter les malentendus et les mauvaises surprises au moment de récupérer votre garantie locative à la sortie si vous rendez un bien en bon état. En cours d’occupation, communiquez avec le propriétaire sur les malfaçons que vous auriez constatées ou si vous souhaitez faire de petits travaux (peinture, déco). Enfin, c’est une évidence, mais déclarez votre habitation à votre assureur et soyez respectueux des quatre murs qui vous entourent. Pensez qu’un jour ou l’autre, le propriétaire ce sera sans doute vous.