L’immobilier est-il trop cher au Luxembourg?

Six européens sur dix estiment que l’immobilier est cher dans leur pays. Au Luxembourg, ce sont 89% des résidents qui considèrent que l’immobilier est cher et 78% qui s’attendent à voir les prix continuer à grimper au cours des 12 prochains mois¹. Cette différence de perception avec nos voisins européens est-elle réellement fondée?

Une flambée des prix?

Au cours de la dernière décennie, il est indéniable que les prix de l’immobilier au Luxembourg ont flambé. Depuis 2009, l’Observatoire de l’Habitat a enregistré une hausse de 39% sur l’ensemble du pays, soit une moyenne de 4,8% par an! Des chiffres encore plus impressionnants sur la commune de Luxembourg, où les prix ont gagné 6,8% par an. De quoi creuser encore davantage l’écart des prix entre la capitale et le reste du pays.

À 6.416€/m² pour un appartement, Luxembourg-Ville affiche des prix bien en-deçà des autres capitales ou centres économiques européens.

Cette progression continue interpelle d’autant plus qu’elle semble peu impactée par les crises internationales. Contrairement à la majorité des pays de la zone euro, l’impact de la crise financière de 2008 a été relativement limité sur le marché immobilier du Grand-Duché. Certes, les prix de transaction ont perdu 2,5% entre 2008 et 2009, mais ils ont aussitôt repris 5% l’année suivante – un taux de croissance soutenu qui se maintient depuis lors.

La hausse s’explique essentiellement par trois facteurs déterminants:

• Les raisons économiques. Le Luxembourg connaît une croissance de son PIB extrêmement élevée, portée notamment par un secteur privé en plein essor. Tandis que le PIB de la zone euro a progressé de 6% depuis 2006, le Luxembourg affiche une augmentation de +17%. Couplée avec le salaire médian par ménage le plus élevé au monde², cette croissance économique du Luxembourg booste le pouvoir d’achat. Logiquement, les prix de l’immobilier s’envolent en conséquence.
• Les raisons démographiques. Avec une population en hausse de 12% depuis 2010, il est indéniable que la bonne santé économique du pays attire. Si le Luxembourg compte aujourd’hui environ 591.000 habitants, il devrait atteindre 678.000 habitants en 2030³. Face à un tel afflux, il y a aujourd’hui un déficit annuel de 2.500 unités de logement. L’offre immobilière ne couvrant pas la demande, la tension sur les prix ne cesse de se renforcer.
• Les raisons fiscales. Contrairement à la France notamment, la taxe foncière au Luxembourg est faible. Quant à la taxe d’habitation, elle est tout simplement inexistante. Ces éléments rendent la détention d’un patrimoine immobilier particulièrement peu coûteuse. Cela se répercute organiquement sur le prix d’achat. À titre d’exemple, là où un frontalier à Thionville débourse plus de 3.000€ par an en impôts locaux, cette somme est seulement de 150€ environ à Luxembourg.

Un immobilier trop cher?

Si les prix ont fortement augmenté, peut-on pour autant affirmer que l’immobilier est trop cher au Luxembourg? À 6.416€/m2 pour un appartement, Luxembourg-Ville affiche des prix bien en-deçà des autres capitales ou centres économiques européens. Ainsi, la moyenne des prix au mètre carré se situe à 8.340€ à Paris, 8.861€ à Genève, et souvent au-delà de 10.000€ à Londres⁴.

Par ailleurs, l’État Luxembourgeois a mis en place des mesures pour faciliter l’accès et alléger les coûts d’accès à la propriété. Parmi celles-ci, le Bëllegen Akt, un crédit d’impôt passé depuis le 7 mars 2023 à 30.000€ par personne (60.000€ pour un couple) déductible sur les droits d’enregistrement. Une aubaine pour les primo-accédants. Ainsi, après frais d’acquisition, là où un bien à 500.000€ vous coûte seulement 501.750€ au Luxembourg, il vous revient à 536.000€ à Paris et environ 545.000€ à Bruxelles⁵.

(…) si un essoufflement du marché immobilier est toujours possible, il demeure peu probable (…).

Face à cette réalité, s’il est légitime d’affirmer que la flambée des prix au Luxembourg rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour un nombre croissant de ménages, il est faux de prétendre que l’immobilier est trop cher en comparaison de certains centres urbains dans les pays voisins.

Bulle ou pas bulle?

Dans un contexte de forte hausse immobilière, il est tout à fait légitime de se poser la question de la stabilité du marché luxembourgeois. Sur base de ce que nous avons écrit, si un essoufflement est toujours possible, il demeure peu probable puisque les prix sont soutenus à la fois par des facteurs économiques, démographiques et fiscaux. Et avec des prix qui restent inférieurs à ceux des capitales comparables, on peut légitimement penser qu’une marge de progression subsiste. C’est également ce dynamisme qui est mis en évidence dans les dernières publications du BIL|IMMOindex sur l’état du marché résidentiel luxembourgeois.

De quoi rassurer les propriétaires et inciter favorablement les investisseurs.

_{1 TNS Ilres (2016)
2 Gallup (2006-2012)
3 Nations Unies (2015)
4 Paris: Notaires de Paris (2016), Genève: Canton de Genève (2015), Londres: Étude Halifax (2016)
5 Simulation basée sur les calculateurs en ligne de www.paris.notaires.fr et www.notaire.be}