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19 janvier 2020

Location : l’état des lieux à l’entrée

Pour le propriétaire d’un appartement, tout comme pour son locataire, faire l’état des lieux d’un bien immobilier est une étape importante. Cette visite approfondie du bien permet à chacune des parties de protéger ses intérêts. Obligatoire lorsqu’une caution locative est demandée, l’état des lieux à l’entrée constitue le document de base à partir duquel sont établis les responsabilités en cas de litiges futurs. Il s’agit donc d’être particulièrement attentif à sa rédaction.

Un état des lieux est une démarche qui vise à protéger à la fois les intérêts du locataire et ceux du propriétaire en cas de litige. En effet, à l’entrée, le locataire dépose généralement une caution locative qu’il ne récupérera intégralement que si le logement est rendu dans un état conforme à l’état des lieux constaté à l’entrée. Pour le propriétaire, l’état des lieux à l’entrée permet de prévenir un préjudice financier dû à d’éventuelles réparations consécutives à des dégradations de son bien par le locataire.

L’état des lois

Voici ce que nous dit le site officiel Guichet.lu à propos de l’état des lieux à l’entrée : « L’état des lieux est un acte destiné à décrire l’état de conservation ou de dégradation d’un bien. Bien qu’il soit possible d’en dresser un pour la location de n’importe quel objet (ex. matériel d’équipement, voiture), l’état des lieux se rencontre surtout en matière de bail d’habitation. »

Si l’était des lieux se fait quasi systématiquement à la sortie, nous ne serions trop vous recommander de le faire également à l’entrée. En effet, si aucun état des lieux n’a eu lieu lors de votre entrée dans le logement, l’article 173 du Code civil stipule que le bien est considéré comme avoir été reçu en bon état par le locataire qui se trouve dès lors dans l’obligation de le restituer en bon état à la sortie. De son côté, en l’absence d’état des lieux, le propriétaire ne pourra pas se servir de la garantie locative pour rembourser d’éventuelles réparations nécessaires à la suite de dégradations occasionnées par le locataire à son bien.

La loi précise que l’établissement par écrit d’un état des lieux avant l’entrée en jouissance du bien est obligatoire dès que le contrat de bail prévoit une caution locative.

La loi précise également que l’établissement par écrit d’un état des lieux avant l’entrée en jouissance du bien est obligatoire dès que le contrat de bail prévoit une caution locative. Comme c’est pratiquement toujours le cas dans les faits, l’établissement d’un état des lieux à l’entrée est la norme au Luxembourg. Bien entendu, l’état des lieux doit être établi ensemble, daté et signé.

Sous quelle forme ?

Généralement, l’état des lieux d’entrée (et de sortie d’ailleurs) prend la forme d’un constat écrit et contradictoire édité en deux exemplaires : un pour le locataire, un pour le propriétaire. Des exemplaires supplémentaires peuvent être prévus si le locataire ou le propriétaire se font représenter par des parties tierces.

Dans ce document, après description des lieux, chaque partie date et signe le document, preuve qu’elle reconnaît et approuve ce qui y est inscrit. Sachez d’ailleurs qu’il est possible de ne pas tomber d’accord sur la description qui est faite dans l’état des lieux. Dans ce cas, ne signez surtout pas le constat !

Vous ne savez pas comment vous y prendre ? Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez télécharger un modèle type d’état des lieux. Ne vous contentez pas de cocher des cases, mais veillez à toujours ajouter un commentaire le plus précis possible lorsque quelque chose n’est pas en parfait état.

Quand ?

Comme son nom l’indique, cette procédure intervient juste avant que vous ne preniez « possession » du bien immobilier. Lorsque vous quitterez le logement, vous dresserez alors un état des lieux de sortie à partir du même modèle de document si possible pour simplifier la comparaison. Vous l’aurez compris, l’enjeu est de faire en sorte que l’état des lieux de sortie soit le même que l’état des lieux d’entrée, c’est-à-dire que le bien ne présente aucune dégradation autre que celles qui découlent d’une usure normale liée à la jouissance du bien. Cela vous permettra de récupérer l’intégralité de votre garantie locative.

Si, quelques jours après l’état des lieux, vous constatez des anomalies qui n’ont pas été notifiées sur le constat d’état des lieux à l’entrée, sachez que vous pouvez en informer votre propriétaire par courrier recommandé de préférence. Ce dernier est toutefois en droit de ne pas reconnaître ces dégradations et de se baser uniquement sur l’état des lieux que vous avez signé.

Comment ?

La meilleure façon de prouver qu’il y a eu dégradation ou non, c’est d’établir une image la plus précise de l’habitation au moment de l’entrée du locataire. Ainsi, il suffira de comparer cette image avec celle de l’appartement au moment de la sortie pour constater des dégradations.

Pour cela, le propriétaire et le locataire vont passer en revue l’appartement et notifier dans le constat des éléments qu’il semble judicieux de noter. Une plinthe du plancher qui se décolle, un mur dont la peinture s’écaille, un robinet entartré, etc.

Ne vous contentez pas d’observer de loin les éléments de l’habitation, testez-en le bon fonctionnement.

Ne vous contentez pas d’observer de loin les éléments de l’habitation, testez-en le bon fonctionnement. Ouvrez les fenêtres pour contrôler l’état des poignées, tournez le robinet, déclenchez la chasse d’eau, allumez les lampes, par exemple. Soyez attentif à chaque détail, prenez votre temps afin de ne pas laisser des éléments vous échapper. En tant que locataire, vous pouvez très bien anticiper l’état des lieux de votre futur appartement en préparant une liste des différents points qu’il faudra contrôler sur place.

Il n’est pas toujours simple de décrire exactement une peinture qui s’écaille. Heureusement, la technologie arrive aujourd’hui à votre rescousse. Utilisez donc l’appareil photo, voire la vidéo de votre téléphone pour documenter votre état des lieux d’entrée. Photographiez les éléments qu’il vous semble judicieux de notifier. Une image vaut parfois mieux que mille mots. Pensez à intégrer tous ces éléments dans l’état des lieux et de les faire signer également.

Destiné à protéger les intérêts financiers du propriétaire d’un bien et de son locataire, l’état des lieux d’entrée permet de trancher un éventuel litige au moment de la sortie du logement. Il convient donc d’y être particulièrement attentif et de l’effectuer avec rigueur et précision. Au-delà de son aspect formel, cette procédure est également, pour le locataire et le propriétaire des lieux, une occasion de faire plus ample connaissance et d’échanger afin d’établir une relation saine et pérenne.