Vente immobilière: des plus-values à réinvestir

Si les prix de l’immobilier au Luxembourg ont baissé entre 2022 et 2024, les investisseurs qui possèdent leur bien depuis 2020 ou avant sont encore susceptibles de réaliser des plus-values à la vente. Il y a alors deux questions qui se posent à eux: comment minimiser l’impôt sur la plus-value et comment réinvestir le produit de la vente? Des règles encore en application jusque fin juin 2025 offrent aux propriétaires une plus grande flexibilité.*

Vente de la résidence principale (non imposable) vs. un autre bien immobilier (imposable)

Les taxes sur plus-values ne s’appliquent pas à votre résidence principale au Luxembourg. Cependant, si vous vendez un bien locatif ou une résidence secondaire, vous pouvez être redevable de l’impôt sur les plus-values réalisées. En général, dans le contexte d’une vente, un bien immobilier est considéré comme une résidence principale si vous viviez dans le bien au moment de la vente, ou si la vente a lieu avant le 31 décembre de l’année suivant votre déménagement vers votre nouvelle résidence principale, à condition que vous ayez vécu dans ce bien immédiatement après son achat initial, ou sa finition, ou pendant au moins 5 ans avant la vente.

Taxation des propriétés imposables

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial augmenté de tous les frais d’acquisition, qui incluent les frais d’agence immobilière, d’enregistrement et de transcription, ainsi que les frais de notaire.

Ici, le moment de la vente est important car il influence la base imposable et le taux d’imposition applicable. Si vous avez possédé le bien pendant cinq ans ou moins, le profit est considéré comme «spéculatif». Cependant, le projet de loi n°8470** (le «Projet de loi») propose considérer une période de deux ans au lieu de cinq en cas de vente entre le 1^er janvier 2025 et le 30 juin 2025.

Si la plus-value réalisée est considérée comme «spéculative», un taux d’imposition plus élevé s’applique: le taux marginal d’imposition sur le revenu de l’individu s’applique, ce qui pourrait atteindre 42% pour les personnes à revenus élevés.

Inversement, pour la vente «non spéculative», la plus-value est classée comme un «revenu extraordinaire» et sera imposée à un taux plus favorable. Pour les ventes jusqu’au 30 juin 2025, le taux d’imposition favorable a été réduit à un quart du taux marginal au lieu de la moitié (qui sera à nouveau applicable pour les ventes réalisées après le 1^er juin 2025).

En outre, les personnes concernées par une vente «non spéculative»:

• • peuvent prétendre à abattement destiné à atténuer l’impact de l’inflation. Un coefficient spécifique est appliqué au prix d’achat, en fonction de la date d’acquisition du bien, et
  • bénéficient d’un abattement de 50 000€ (doublé en cas d’imposition conjointe) réduisant la base imposable (la plus-value).

En outre, il existe des exonérations de l’impôt sur les plus-values dans le cas de ventes par des particuliers de biens immobiliers à l’État, aux collectivités locales et au Fonds du Logement du Luxembourg, l’organisation publique de logement social du pays, tant que le bien n’est pas soumis à un droit de préemption.

Il existe des exonérations de l’impôt sur les plus-values dans le cas de ventes par des particuliers de biens immobiliers à l’État, aux collectivités locales et au Fonds du Logement du Luxembourg, tant que le bien n’est pas soumis à un droit de préemption.

En résumé, voici un aperçu de la fiscalité des plus-values immobilières des propriétés qui ne sont pas votre résidence principale:

Cela laisse essentiellement trois options aux propriétaires qui souhaitent minimiser l’impact fiscal sur leurs plus-values. La première consiste à vendre avant le 30 juin 2025 (avec une période de détention de plus de deux ans). La deuxième est de ne pas vendre avant d’avoir dépassé le seuil de deux ans (qui passera à 5 ans après le 30 juin 2025). La troisième est d’attendre que votre revenu soit plus bas, comme cela risque d’être le cas à la retraite, dans la mesure où votre taux d’imposition marginal devrait également être plus faible.

Réinvestir le produit de la vente

Une initiative entrée en vigueur en 2024 et prolongée jusqu’au 31 juin 2025 vise à étendre le parc de logements abordables au Luxembourg et à réduire la pression sur le marché locatif. La législation offre une « immunité fiscale » sur les plus-values immobilières réinvestie dans l’achat d’un type spécifique de propriété, tant que ces plus-values ne proviennent pas de la vente de la résidence principale et ne se qualifient pas comme un revenu spéculatif. La nouvelle propriété, à acquérir d’ici 2027 selon le projet de loi, doit être utilisée pour la gestion locative sociale, ou appartenir à la classe A+ pour la performance énergétique, l’isolation thermique et la performance environnementale.

Les « locations sociales » sont supervisées par des organisations désignées par le Ministère du Logement et de l’Aménagement du Territoire. Les règles régissant les locations sociales sont entrées en vigueur en 2009 et visent à fournir des logements abordables aux ménages à faible revenu. Les propriétaires faisant un nouvel investissement doivent ici considérer que les loyers doivent être inférieurs au taux du marché. En revanche, les avantages incluent le fait que le loyer est garanti par l’État, les locataires sont encadrés et il y a une assistance pour l’entretien de la propriété.

Les propriétaires bénéficient également d’exemptions fiscales. Les règles introduites en 2024 exemptent de l’impôt jusqu’à 90% des revenus locatifs provenant des organisations de gestion de location de logements sociaux, contre 75% auparavant.

En outre, pour les propriétés achetées en état futur d’achèvement (VEFA) en 2024, ou d’ici le 30 juin 2025 selon le projet de loi, et destinées au logement locatif, il existe une déduction spéciale annuelle pour la construction de 4%, plafonnée à 250.000€.

Ce type de report de l’impôt sur les plus-values ne constitue donc pas une exemption permanente mais plutôt que le gain est différé. De tels dispositifs offrent une certaine flexibilité en matière de calendrier, fournissant un moyen de reporter la reconnaissance de la plus-value jusqu’à ce que le taux d’imposition soit potentiellement plus favorable compte tenu de l’évolution de votre situation.

Ce type de report de l’impôt sur les plus-values signifie donc que le gain est différé plutôt que de créer une exemption permanente.

En outre, il convient de noter qu’il existe une autre incitation à (ré)investir dans le marché immobilier: le crédit d’impôt temporaire (jusqu’au 30 juin 2025 selon le projet de loi) sur les frais d’enregistrement et de transcription de 20.000€ par personne acquérant un bien immobilier en VEFA, à condition de le louer pendant au moins deux ans.

Impact sur le marché du logement

Outre les impacts individuels, ces règles peuvent également avoir un impact sur le marché. Il est probable qu’elles rendent les bâtiments économes en énergie plus précieux et qu’elles dépriment le marché des propriétés énergivores, rendant plus difficile la vente de maisons qui ne répondent pas aux normes d’efficacité énergétique et aux exigences réglementaires.

Cela a déjà été observé dans d’autres pays – en France, par exemple, il y a une interdiction de louer les propriétés les moins économes en énergie, et les exigences en matière d’efficacité devraient être progressivement renforcées au cours de la prochaine décennie. Cela peut augmenter la valeur de l’investissement réalisé dans la performance énergétique d’une propriété destinée à être louée ou vendue, avec des mesures telles que l’amélioration de l’isolation et la modernisation des systèmes de chauffage pour économiser de l’argent à long terme.

Les nouvelles règles peuvent également contribuer à la relance du marché immobilier luxembourgeois en créant de nouveaux incitatifs pour les investisseurs. Le marché, en baisse depuis le quatrième trimestre de 2022 après une longue période d’expansion, semble retrouver un peu de couleurs depuis fin 2024. Les règles sur les plus-values pour le logement social ont été introduites dans le cadre d’un ensemble de mesures visant à stimuler le marché immobilier, y compris des allocations de loyer pour les moins de 30 ans.

Pour les propriétaires, les nouvelles règles offrent des options plus larges en matière de vente. Cela est particulièrement utile pour les personnes qui possèdent un bien depuis un certain temps et ont accumulé des plus-values potentielles importantes. Les incitations à investir dans le logement locatif social sont attrayantes, mais les propriétaires doivent également être conscients des risques. Toutes ces mesures pourraient également avoir un impact plus large sur le marché immobilier et les propriétaires devront en tenir compte.

* Contenu traduit de l’anglais par l’outil d’IA BIL GPT

** Le projet de loi n°8470, adopté le 2 avril 2024, propose une prolongation de 6 mois des mesures fiscales temporaires établies par la loi du 22 mai 2024.