Comprendre le rachat de crédit immobilier

Lorsque les taux étaient encore historiquement bas, on a beaucoup entendu parler de rachat de crédit. Mais à quoi cela fait-il référence et quand est-ce que cela constitue véritablement un bon plan? myLIFE vous donne les clés pour bien comprendre.

Il y a plusieurs années, Sylvie a souscrit un crédit immobilier. Suite à une perte de revenus, elle aimerait diminuer le montant qu’elle rembourse chaque mois. Mais est-ce possible et souhaitable alors que les taux ont très sensiblement augmenté depuis la souscription de son crédit? Ses amis lui ont conseillé de renégocier son prêt avec sa banque ou alors de faire racheter son crédit. Mais de quoi s’agit-il? Est-ce réellement un bon conseil?

De quelle manière Sylvie peut-elle tenter de diminuer ses mensualités et gagner en pouvoir d’achat?

• • En renégociant son prêt: elle peut aller voir son conseiller bancaire et tenter de négocier une révision des conditions actuelles de son crédit.
  • En rachetant son crédit: Sylvie peut faire racheter son emprunt par un autre établissement bancaire et renégocier avec ce dernier un nouveau crédit offrant des conditions plus avantageuses et en phase avec sa nouvelle situation.

En théorie, ces opérations peuvent faire diminuer les mensualités de Sylvie, voire diminuer le montant global du remboursement de son prêt dans le meilleur des cas, elles entraînent aussi toujours des coûts qu’elle doit prendre en considération. Ces démarches sont généralement effectuées pour faire face à des difficultés financières, pour concrétiser de nouveaux projets ou encore pour s’adapter aux évolutions du marché, comme une forte baisse des taux d’intérêt par exemple. Ce dernier cas de figure n’est pas impossible, même s’il est très peu probable en 2023. Vu la dynamique actuelle et l’augmentation des taux depuis mi-2022, il est utopique d’espérer obtenir de meilleures conditions. Le crédit est redevenu beaucoup plus cher, c’est une réalité. Il est par contre possible de revoir d’autres éléments comme la durée de prêt. Mais attention, cela aura aussi un impact sur les autres éléments constitutifs du prêt.

Qu’est-ce que la renégociation de prêt?

La renégociation de prêt consiste à revoir les modalités de remboursement de son crédit avec sa banque. Jusqu’en 2022, la personne qui sollicitait une renégociation souhaitait s’aligner sur les taux du marché et ainsi obtenir des conditions d’emprunt plus intéressantes que celles initialement obtenues. Cela lui permettait soit de:

• • réduire le montant des mensualités à rembourser chaque mois et donc augmenter son pouvoir d’achat;
  • diminuer la durée totale de son prêt.

Ici, l’avantage de la renégociation de crédit était de faire baisser le coût de son emprunt sans avoir à changer de banque. Aujourd’hui, une raison qui demeure pour vouloir renégocier est le besoin impératif de faire baisser le montant des mensualités, ce qui implique d’augmenter la durée. Quoi qu’il en soit, hier comme aujourd’hui, il y a des frais à payer dans le cadre d’une renégociation, notamment des frais de dossiers et, éventuellement, une indemnité de remboursement anticipé. Sortez votre calculatrice avant de signer!

Dans l’absolu, et indépendamment des conditions actuelles, pour que la renégociation de crédit à taux variable soit avantageuse, il est recommandé de la faire dans les premières années de l’emprunt: c’est durant cette période que l’on rembourse le plus d’intérêts à la banque.

À savoir: La banque a tout à fait le droit de refuser la demande de Sylvie, car celle-ci s’est engagée à respecter les termes de son contrat de prêt. Le résultat de cette négociation dépendra de la relation qu’entretient Sylvie avec son conseiller bancaire, de sa situation financière, du contexte de la demande ou encore de son ancienneté en tant que cliente de la banque.

La banque a tout à fait le droit de refuser une demande de négociation de prêt. Cela va dépendre de la relation entretenue avec le conseiller bancaire, de la situation financière du client, de son ancienneté et du contexte de la demande.

Si la renégociation de crédit est refusée ou si elle ne répond pas suffisamment aux besoins qui la justifiait, Sylvie peut néanmoins discuter avec son conseiller bancaire afin de trouver une solution intermédiaire adaptée à sa situation.

Comment fonctionne le rachat de crédit par un autre établissement bancaire?

Si la renégociation de crédit a été refusée, Sylvie peut se tourner vers un autre établissement bancaire pour demander un rachat de crédit. Il s’agit de faire solder son ancien prêt par un nouvel établissement, qui lui fera souscrire un nouveau crédit à des conditions plus adaptées à la situation actuelle de Sylvie.

En général, l’avantage de se tourner vers un autre établissement bancaire est l’opportunité de bénéficier d’un taux d’intérêt potentiellement plus compétitif et donc de faire des économies. Dans le contexte actuel, cette probabilité est très faible. Sylvie pourra par contre éventuellement revoir les différentes modalités d’emprunt, comme la durée du prêt, le montant des mensualités, etc.

Ici aussi, ce changement va entraîner des dépenses. Sylvie devra régler de nouveaux frais de dossier, souscrire éventuellement à une assurance ainsi qu’à des frais de mainlevée d’hypothèque auprès du notaire et, le cas échéant, payer une indemnité de remboursement anticipé auprès de son ancienne banque ou encore des frais administratifs.

Il faut absolument tenir compte de l’ensemble des coûts engendrés par le rachat de crédit afin de s’assurer que la nouvelle offre est plus intéressante que l’offre actuelle.

Pour que le rachat de crédit soit financièrement profitable, il faut que les conditions obtenues dans le nouvel établissement soient réellement meilleures, notamment avec un taux d’intérêt plus bas, ou que la situation de Sylvie exige une révision de certains critères (baisser les mensualités), quitte à avoir des conditions globales moins avantageuses. Sylvie devra absolument tenir compte de l’ensemble des coûts engendrés par le rachat de crédit, afin de s’assurer que cette nouvelle offre répond effectivement à ses besoins. Cela signifiera probablement accepter le coût lié à un rachat de crédit afin de disposer de nouvelles conditions telles que des mensualités réduites (associées à une période de remboursement rallongée).

À savoir: Sylvie va devoir convaincre le nouvel établissement financier de lui accorder ce rachat de crédit. Comme pour un emprunt immobilier classique, elle devra constituer un nouveau dossier et justifier ses revenus, fournir les justificatifs, ouvrir un nouveau compte, etc.

Sylvie connaît désormais quelques-unes des possibilités qui s’offrent à elle. Elle peut prendre rendez-vous avec son banquier, qui fera des simulations afin de l’orienter vers la solution la plus appropriée à ses besoins.

Important: il existe aussi les regroupements de crédits. Ce type d’opération n’est effectué que dans des situations exceptionnelles par les banques, lorsque la situation économique et financière du client le requiert. En revanche, des organismes de prêts (hors banque) le proposent à des personnes en difficultés financières. Attention, méfiez-vous et vérifiez le sérieux de ces établissements, ainsi que la réalité des conditions qu’ils vous proposent! Si le regroupement de crédits permet la diminution du montant des mensualités, il se traduit surtout par un allongement de la durée de l’emprunt et une augmentation du taux d’intérêt. Cela signifie une augmentation sensible du coût global du prêt! Quand la démarche n’est pas correctement encadrée, le risque de surendettement est réel.