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11 août 2020

Remboursement anticipé d’un prêt : est-ce une bonne idée ?

De prime abord, rembourser son crédit immobilier avant son terme paraît être une bonne idée. Si vous vous sentirez sans doute plus libre, ce n’est pas forcément une solution avantageuse pour vos finances. Plusieurs éléments sont à considérer avant de prendre votre décision. myLIFE vous aide à comprendre le fonctionnement du remboursement anticipé et ses implications.

Marie vient de toucher une grosse somme d’argent et elle souhaite la déposer sur son crédit immobilier afin de diminuer ses mensualités de remboursement. Peut-elle le faire librement ? Ne serait-il pas plus intéressant pour elle de placer cet argent sur un compte épargne ou de l’investir ? Richard, pour sa part, est en plein divorce. Son ex-femme et lui ont décidé de vendre leur maison afin d’acheter, chacun de leur côté, un autre bien immobilier. Ils doivent donc rembourser le crédit de leur maison commune, mais se demandent s’ils vont devoir payer des frais supplémentaires.

Pour répondre aux questions que se posent Marie et Richard, nous avons fait appel à Bob Schmit, Senior Product Manager – Crédit et Épargne Logement – à la BIL, afin de comprendre avec son aide le fonctionnement du remboursement anticipé d’un crédit immobilier.

Monsieur Schmit, pouvez-vous nous préciser en quoi consiste le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

« Rembourser un crédit de manière anticipée consiste à sortir du plan de financement normal en payant une partie ou la totalité de son prêt avant l’échéance officielle.

Dans la plupart des cas, c’est une demande qui intervient à la suite d’une rentrée d’argent (un don, un héritage) ou lorsque les revenus augmentent et que l’on souhaite rembourser une plus grosse somme d’argent chaque mois. On parle alors de remboursement anticipé partiel.

Le remboursement total est par exemple souvent demandé à la suite d’un divorce. Le couple qui se sépare souhaite vendre son bien immobilier et rembourser son crédit, sans nécessairement en reprendre un nouveau par la suite.

L’avantage de la démarche est de faire diminuer ou disparaître ses mensualités et donc de gagner en pouvoir d’achat, mais le remboursement anticipé peut aussi entraîner le paiement d’une indemnité. C’est pourquoi il faut bien étudier la situation avant de prendre une décision. »

Il faut tenir compte du type de crédit contracté – prêt à taux fixe ou à taux variable­ – et des taux du marché, pour savoir si l’on devra payer une indemnité.

Dans quelles situations faudra-t-il payer une indemnité ?

« La banque a le droit de réclamer le paiement d’une indemnité au client si le remboursement anticipé du crédit lui occasionne des coûts. Il s’agit en réalité d’une indemnité destinée à couvrir la perte financière subie par l’établissement à la suite de l’interruption précoce du contrat de crédit. »

Ainsi, pour savoir si Marie ou Richard paieront une indemnité, il faut tenir compte du type de crédit qu’ils ont contracté – prêt à taux fixe ou à taux variable – et des taux du marché.

Dans le cas où l’emprunt a été conclu avec un taux fixe, deux options se présentent :

  • Les taux du marché ont augmenté depuis la souscription du crédit. Dans ce cas, aucun frais supplémentaire n’est à prévoir puisque la banque peut réemployer les fonds remboursés à un taux plus avantageux.
  • Les taux du marché ont diminué. La banque ne peut pas réemployer les fonds remboursés à un taux similaire, ce qui engendre des coûts. Elle a le droit de répercuter ces frais sur le client.

En revanche, si le crédit est à taux variable, il n’y aura aucune indemnité à payer. Le remboursement anticipé n’engendre pas de coût pour la banque qui se refinance en continu.

À noter : en cas de remboursement anticipé, des frais de dossiers s’appliquent qu’il y ait ou non une indemnité à payer.

Pour les personnes qui ont souscrit leur prêt sur leur résidence principale après mars 2016*, il existe, jusqu’à 450.000 €, un plafond fixé à maximum 6 mois d’intérêts.

Quel est le montant de cette indemnité ?

« Le montant de l’indemnité va dépendre de trois éléments :

  • La somme que le client souhaite rembourser ;
  • la durée restante de la période de fixation du taux ;
  • la différence entre le taux du marché pour le refinancement au moment de la conclusion du crédit, et le taux relatif à la durée restante au moment du remboursement.

Si le taux de refinancement sur 20 ans au moment de la conclusion du crédit était de 2 % et que le taux de refinancement sur 10 ans (durée restante) au moment du remboursement est de 1,50 %, l’indemnité est calculée avec la perte financière de refinancement de 0,50 %, le tout sur la durée restante de la période de taux fixe.

Il existe cependant un plafond qui limite le montant de ces frais pour les personnes qui ont souscrit leur prêt après mars 2016* sur leur résidence principale (et justifiant d’au moins deux ans d’habitation dedans). Ce plafond s’applique sur le montant que le client souhaite rembourser. Ce plafond est fixé à 6 mois d’intérêts jusqu’à 450.000 € de remboursement. »

Exemple : Pour acquérir leur maison, Richard et son épouse ont contracté un crédit immobilier de 600.000 € sur 20 ans à 2 % d’intérêt. Après 4 ans, ils souhaitent effectuer un remboursement total anticipé de ce qui leur reste à payer, c’est-à-dire 500.000 €. Le taux client est alors de 1,5 %. La banque ne pourra pas réclamer plus de 6 mois d’intérêts (au taux défini lors de la souscription du prêt) sur 450.000 €. En revanche, sur les 50.000 € restants, c’est l’indemnité complète qui est appliquée, car le plafond a été dépassé. Ainsi, ils devront payer une indemnité de 4.500 € sur les 450.000 € qu’il leur reste à rembourser, ainsi que 4.000 € sur les 50.000 €. Au total, en plus des frais de dossiers, ils paieront une indemnité de 8.500 €.

À noter : Au Luxembourg ce plafond n’existe pas si le remboursement anticipé est demandé pour un crédit portant sur une résidence secondaire ou sur un investissement locatif.

Comment savoir s’il est avantageux ou non de procéder à un remboursement anticipé ?

Afin de déterminer si le remboursement anticipé d’un crédit est financièrement intéressant, il faut faire des simulations.

Reprenons le cas de Marie. Avec les taux du marché très bas actuellement, il paraît avantageux de rembourser une partie de son prêt, plutôt que de placer son argent sur un compte épargne.

Si Marie a un crédit à taux variable, elle n’aura pas d’indemnité à rembourser à la banque. Avec un taux fixe et si les taux du marché ont augmenté depuis qu’elle a souscrit son emprunt, même résultat : elle n’aura pas de frais. Le remboursement anticipé paraît donc être une bonne option pour investir son argent.

En revanche, si Marie a obtenu un prêt à taux fixe et que les taux du marché ont diminué depuis sa souscription, elle devra payer une indemnité à la banque. Il faudra alors s’assurer que le montant de l’indemnité ne risque pas de lui faire perdre le bénéfice de son remboursement anticipé.

Exemple : En juillet 2017, Marie a contracté un prêt immobilier à un taux fixe de 2 % pour une somme de 200.000 € sur 15 ans. En décembre 2019, le taux client est de 1,50 %. Elle souhaite injecter 30.000 € dans son crédit. L’indemnité qu’elle devra payer s’élèvera à 1.875 €, afin de couvrir la perte d’intérêt subie par la banque. Dans ce cas, le remboursement de crédit n’est peut-être pas la solution la plus appropriée.

Une demande de remboursement anticipé peut être faite à tout moment. Il n’existe pas de délai minimum à respecter.

À quel moment peut-on effectuer un remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

Une demande de remboursement anticipé peut être faite à tout moment. Il n’existe pas de délai minimum à respecter.

Avec un taux fixe, plus le prêt est proche de son échéance, plus l’indemnité éventuelle sera basse, les frais étant calculés sur l’encours qu’il reste à payer. Avec un taux variable, par contre, un remboursement anticipé sera plus intéressant financièrement en début de période de crédit, c’est-à-dire avant que la majorité des intérêts aient été payés à la banque.

Avez-vous des conseils à donner avant de procéder à un remboursement anticipé de prêt ?

« Il est fondamental de ne pas se précipiter et de prendre le temps de discuter de la situation avec son conseiller bancaire ! Lui seul peut donner toutes les clés et permettre au client d’avoir une vue globale de la situation en fonction du contexte de sa demande, de ses besoins et de ses attentes. »

Richard et son épouse, au moment d’entamer les procédures de divorce, se retrouvent « forcés » de revoir les termes de leur contrat de prêt. Ils pourront envisager avec leur banquier les différentes modalités de remboursement, le but étant de trouver la solution la plus adaptée à leur situation.

Marie, quant à elle, a tout le loisir de comparer les différentes options qui se présentent. Son banquier pourra réaliser des simulations afin de déterminer la solution la plus intéressante financièrement pour elle : procéder à un remboursement anticipé, placer son argent sur un compte épargne et continuer à déduire ses intérêts débiteurs sur sa déclaration fiscale, concrétiser un projet qui lui tient à cœur ou, pourquoi pas, investir dans des produits financiers. C’est peut-être l’occasion pour elle de faire ses premiers pas dans l’investissement !

* Date d’entrée en vigueur de la loi