Une place au soleil avec des revenus locatifs en prime

Nombreux sont ceux qui rêvent d’une maison de vacances. Refuge paisible, maison dont profitent les enfants ou achat en perspective d’une future retraite, une résidence secondaire cristallise de nombreux espoirs personnels. Elle peut également s’avérer pratique, en générant des revenus pour les personnes disposées à se confronter à l’univers complexe de la location.

La décision d’acquérir une résidence secondaire doit idéalement s’accompagner d’une réflexion approfondie et rationnelle qui tient compte des conseils et recherches de professionnels. Mais en réalité, elle est souvent prise en vacances après un long déjeuner au soleil et fondée sur une vision idéalisée et émotionnelle, non sur une analyse objective du marché immobilier local. Bien que cette approche ne soit pas déraisonnable (après tout, il faut acheter dans un lieu qui vous plaît), il convient de considérer quelques points clés avant de sauter le pas.

S’agit-il d’une maison adaptée à toutes les saisons? La plupart des maisons sont magnifiques en plein soleil, dans une ambiance de chant de cigales et de parfums d’été. Cependant, l’occupation des résidences secondaires, et plus particulièrement celles qui pourraient devenir des résidences à long terme à l’avenir, devrait offrir davantage que quelques semaines pendant les mois les plus chauds.

Bien choisir l’emplacement

Y a-t-il assez d’activités en automne et en hiver? Il peut s’avérer judicieux de rechercher un bien en basse saison: la concurrence entre acquéreurs est moins rude, ce qui fait baisser les prix, et vous pouvez plus facilement accéder aux propriétés. Plus important encore, vous pouvez contempler la propriété sans l’éclairage flatteur du soleil.

Est-elle bien située? Grâce aux cartes satellites, il est devenu nettement plus facile d’évaluer la localisation d’un bien. Elles peuvent notamment aider à identifier une source de nuisances cachée à proximité, comme un complexe industriel ou une station d’épuration.

Les impôts locaux doivent également être pris en compte. Les frais administratifs peuvent s’accumuler: taxe foncière, taxes communales pour les services publics ou frais de maintenance.

Il convient de déterminer si la proximité de magasins, bars ou restaurants est importante pour vous. Vous devez également tenir compte du trajet depuis votre lieu de résidence habituel. Plusieurs heures de trajets vers un aéroport peuvent faire toute la différence entre une résidence adaptée à une escapade d’un week-end ou un bien qui ne sera probablement utilisé que pour les séjours plus longs. Par ailleurs, pouvez-vous être certain que la compagnie à bas coûts qui dessert le petit aéroport de proximité maintiendra la ligne sur le long terme?

Les impôts locaux doivent également être pris en compte. Les frais administratifs peuvent s’accumuler: taxe foncière, taxes communales pour les services publics ou frais de maintenance.

Écueils des impôts sur la fortune et la succession

Attention également aux impôts sur la fortune, qui peuvent être dus, s’ils s’appliquent, dans le pays où se situe l’actif et non dans le pays de résidence du propriétaire. Dans certains États, la seule possession d’une résidence secondaire peut suffire pour vous assujettir à l’impôt sur la fortune. Il peut alors s’avérer judicieux de réorganiser vos finances afin de contracter un prêt sur la résidence secondaire au lieu de votre résidence principale.

Au sein de l’UE, vous pouvez choisir d’être soumis à l’impôt sur la succession de votre pays de résidence, mais des règles différentes peuvent s’appliquer dans les pays tiers. Cet impôt peut être conséquent dans certains territoires, en particulier en cas de transmission des actifs à des personnes ayant un lien de parenté plus éloigné.

Les règles de succession obligatoires doivent également être prises en compte. Dans les pays tels que la France et le Luxembourg, il est impossible de déshériter les membres directs de la famille et une résidence secondaire peut dès lors être divisée entre les enfants et époux, ce qui peut être source d’une complexité accrue et de conflits.

Si vous avez bel et bien l’intention de louer votre bien, assurez-vous tout d’abord que cela est autorisé.

Génération de revenus locatifs

La location d’un bien peut constituer une source précieuse de revenus supplémentaires, notamment si la propriété demeurerait autrement inoccupée lorsque vous ne l’utilisez pas. Si vous avez bel et bien l’intention de louer votre bien, assurez-vous tout d’abord que cela est autorisé.

Même si vous êtes entièrement propriétaire d’un bien, certains règlements peuvent vous empêcher de le louer de manière saisonnière. Ce risque concerne particulièrement les immeubles de prestige, où les autres résidents pourraient ne pas apprécier que des inconnus utilisent les équipements communs.

Le montant d’un éventuel revenu locatif peut être aisément déterminé sur des sites internet comme Vrbo ou Booking.com, qui fournissent des tarifs indicatifs. Si vous êtes disposé à vous investir davantage ou à vous rendre sur place plus souvent, vous pouvez envisager des locations de plus courte durée via des sites comme Airbnb.

L’avènement d’Airbnb a toutefois incité plusieurs pays et municipalités à imposer des restrictions sur les locations à court terme, auxquelles sont attribuées la pénurie de biens disponibles sur le marché locatif ainsi que la hausse des prix au-delà des moyens des habitants. Le Portugal a strictement encadré l’émission de licences autorisant la location de biens sur Airbnb et autres plateformes, tandis que des restrictions sont appliquées dans de plus en plus de villes dont Vienne, Paris, Berlin, Rome, Amsterdam, Barcelone et Londres.

Vérifiez les règles locales: des règlements peuvent régir les cautions, notamment le montant maximal exigible, le moment auquel vous pouvez la demander ainsi que les cas dans lesquels vous pouvez en conserver une partie ou la totalité. Dans de nombreux pays, la loi impose un contrat écrit pour toute location.

Fiscalité et autorisation

Un contrat de location devra inclure des informations telles que la description du bien, les noms des clients, les dates d’arrivée et de départ ainsi qu’un inventaire du mobilier et de l’équipement qui mentionne leur état. En fonction des règles locales, les contrats de location peuvent nécessiter de fournir certains équipements, tels que les meubles ou une cuisinière. Les propriétaires peuvent être tenus de fournir un certificat de conformité de l’installation électrique et de gaz ou d’installer des détecteurs de fumée.

Dans la majorité des pays, les propriétaires de biens locatifs doivent payer des impôts sur le revenu dans ledit pays et non dans celui où le revenu est reçu ou son pays de résidence juridique, indépendamment de tout accord de double imposition ou convention similaire. Cela peut se révéler complexe et nécessiter les services d’un comptable local, ce qui devrait être pris en compte dans les frais. Vous pourrez toutefois déduire ces frais de votre revenu imposable.

Des règles différentes s’appliquent généralement si vous louez une partie de votre résidence principale. Méfiez-vous si vous souhaitez demander des loyers plus élevés: en France, par exemple, les personnes qui perçoivent des revenus locatifs spécifiques supérieurs à 23.000€ par an sont considérées comme ayant une activité de location professionnelle et doivent s’enregistrer en tant que travailleur indépendant.

Un agent immobilier est-il nécessaire?

Une propriété louée peut nécessiter davantage d’entretien qu’une résidence principale, et vous aurez besoin de quelqu’un sur place pour effectuer d’éventuelles réparations pendant que le bien est loué. Les services d’un agent immobilier peuvent être nécessaires, à moins de pouvoir compter sur l’aide de voisins dévoués. Il peut vous permettre d’économiser le temps et l’argent liés à la promotion de votre bien, vous protéger dans une certaine mesure des mauvais locataires, voire vous aider pour la comptabilité.

Il pourra également rencontrer et accueillir les nouveaux locataires. Il vous faudra toutefois leur verser une commission comprise entre 20% et 40% du loyer perçu. Par ailleurs, le recours à un agent peut limiter les périodes pendant lesquelles vous pouvez jouir de votre bien. Les contrats conclus peuvent exiger des propriétaires qu’ils laissent le bien vacant pour le louer en pleine saison, notamment en juillet et août.

Vous devez veiller à ce que la propriété soit assurée, tant pour votre usage personnel qu’en vue de la location à des tiers. Si vous n’informez pas votre assureur de la finalité locative, il pourrait annuler la police. Par ailleurs, les locataires pourront vous poursuivre en justice s’ils ont un accident sur les lieux, ce qui nécessite là encore une couverture correspondante.

Vous devrez faire preuve de prudence en vue d’assurer un flux de revenu locatif constant pour une résidence secondaire sans vous mettre à dos les autorités administratives et fiscales locales. Cependant, grâce à une sélection judicieuse et au respect des exigences légales, une résidence secondaire peut constituer une source de revenus significative en plus de concrétiser un rêve.