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25 octobre 2021

Achat immobilier : ces frais à ne surtout pas oublier !

La recherche d’un bien immobilier est un exercice fastidieux et qui prend du temps. Recherches, visites, comparatifs, votre attention se focalise surtout sur le bien, son emplacement et le prix d’achat affiché. Pourtant, un achat immobilier s’accompagne de toute une série de frais plus ou moins importants qui font rapidement augmenter la facture. myLIFE les passe en revue pour vous permettre de les anticiper.

Vous envisagez d’acheter prochainement un bien immobilier ? Félicitations ! Mais avant de mettre jusqu’à votre dernier euro dans l’achat de votre habitation, gardez à l’esprit tous ces frais annexes qui accompagnent un tel investissement. Des frais qui risquent d’être particulièrement douloureux s’ils n’ont pas été correctement évalués et provisionnés. Frais de notaires et d’enregistrement, frais liés à votre prêt logement, frais de copropriété, frais de rénovations du bien, impôts locaux, etc., la liste est longue.

Les frais de notaire et d’enregistrement

Qui dit achat immobilier dit forcément notaire. Les frais de notaires sont généralement payés par l’acquéreur selon un tarif proportionnel et dégressif fixé par la loi. Les frais rassemblent trois éléments distincts :

  • les taxes à payer à l’État. Le notaire est votre intermédiaire officiel pour collecter les taxes que vous devez verser à l’Etat, à savoir les droits d’enregistrement et de transcription à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines (soit 7% de la valeur du bien), la TVA ou encore les droits de mutation.
  • Le remboursement des frais engagés. En effectuant ses recherches, le notaire engage des frais pour accéder aux informations dont il a besoin pour constituer l’acte : extraits du cadastre, garanties hypothécaires (voir ci-dessous), documents administratifs, etc.
  • Les honoraires du notaire. Ce montant correspond à la rémunération concrète du notaire et de son étude. Le montant de ces honoraires est fixé par règlement grand-ducal.

Bonne nouvelle ! Si votre achat porte sur votre résidence principale, vous avez droit à un crédit d’impôt sur les actes notariaux à condition d’occuper personnellement le logement endéans un délai de deux ans et pendant une durée d’au moins deux ans. Ce crédit d’impôt s’applique sur les droits d’enregistrement et de transcription. Il représente un abattement de 20.000 € par acquéreur sur la valeur du bien, avec un montant minimal à verser à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines de 100 €. Pour établir précisément vos frais d’enregistrement et honoraires de notaire, pourquoi ne pas simplement effectuer une simulation.

Les frais d’hypothèque

Si vous passez par un prêt logement pour financer l’acquisition de votre bien, vous aurez à payer des frais d’hypothèque. En effet, votre banque exige une hypothèque sur votre bien afin de pouvoir le vendre et récupérer son argent si vous deviez vous retrouver un jour dans l’incapacité de rembourser votre crédit. Une hypothèque devant faire l’objet d’une inscription par acte notarié dans un Bureau des Hypothèques, cela engendre des frais.

À titre d’exemple, les intérêts pour un prêt logement de 400.000 € sur 20 ans à un taux fixe de 2,00 % se monteront à environ 85.650 €.

Les intérêts sur votre prêt logement

Pour la plupart d’entre nous, un achat immobilier n’est pas concevable sans un prêt logement. Et qui dit crédit, dit intérêts à rembourser en plus du montant emprunté. Le montant de ces intérêts dépend de nombreux facteurs dont votre profil de risque, le taux et de la durée de remboursement du prêt.

À titre d’exemple, les intérêts pour un prêt logement de 400.000 € sur 20 ans à un taux fixe de 2,00 % se monteront à environ 85.650 €. Même si le paiement des intérêts est étalé dans la durée, cela représente une somme non négligeable qui doit vous rappeler qu’emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Les assurances

Bien qu’elles ne soient pas légalement obligatoires, votre banque insistera fortement, voire exigera que vous souscriviez à une assurance solde restant dû et à une assurance habitation pour obtenir un prêt logement.

Pourquoi une assurance solde restant dû ? Celle-ci fonctionne comme une assurance décès (et éventuellement invalidité) pendant toute la durée de remboursement de votre prêt logement. De quoi éviter un fardeau financier à vos proches puisque, en cas de décès de votre part, le solde de votre prêt sera remboursé par la compagnie auprès de laquelle l’assurance aura été contractée.

Vous bénéficiez d’un abattement fiscal pour les primes périodiques de votre assurance solde restant dû (ensemble avec les intérêts sur prêts autres qu’hypothécaires) à concurrence de 672€ par an et par personne faisant partie du ménage fiscal. Si vous avez la possibilité d’étalier le remboursement de votre assurance solde restant dû, opter pour une prime unique s’avère plus intéressant. En effet, si cette dernière n’est déductible que pour l’année du paiement de la prime, elle fait l’objet d’une majoration et d’une sur majoration  qui varient selon votre âge, votre classe d’impôt et votre situation familiale.

Les frais de dossier

La constitution d’un dossier de crédit engendre des coûts pour votre banque. Celle-ci vous facturera donc des frais de dossier généralement modestes. Ces derniers sont parfois offerts dans le cadre d’action marketing ou à titre de geste commercial.

Si l’agence est libre de fixer le montant de ses honoraires, ceux-ci se situent traditionnellement au Luxembourg autour de 3% du prix de vente du bien.

Les frais d’agence

En principe, c’est automatiquement le vendeur qui s’acquitte des frais d’agence puisque c’est lui qui a sollicité le savoir-faire d’un professionnel pour la vente de son bien. Les frais d’agence sont intégrés dans le prix de vente affiché sur l’annonce immobilière. Si l’agence est libre de fixer le montant de ses honoraires, ceux-ci se situent traditionnellement au Luxembourg autour de 3% du prix de vente du bien, bien en-deçà de ce qui se pratique en France ou en Allemagne.

Dans certaines situations, il se peut que ce soit l’acheteur qui fasse appel à une agence immobilière pour effectuer la recherche du bien. Si tel est votre cas, vous aurez à vous acquitter d’honoraires qui correspondent au service effectué, depuis la recherche d’un bien en accord avec vos attentes, jusqu’à la constitution de votre dossier et la vente.

Dans certains cas très rares, les frais d’agence sont partagés entre le vendeur et l’acheteur. Le cas échéant, cela sera indiqué sur l’annonce.

Les frais de jouissance et de rénovations

Quand vous achetez un bien, il faut toujours tenir compte des dépenses à réaliser pour vous installer et aménager le lieu à votre goût : frais de déménagement, achats de nouveaux meubles, travaux de peinture,…

Si vous achetez dans l’ancien, il se peut aussi que certaines rénovations s’imposent. Acheter une nouvelle cuisine, remplacer une chaudière ou isoler la toiture peuvent représenter des investissements très conséquents. Assurez-vous de les intégrer dans votre budget global !

Les frais de copropriété

Vous avez opté pour une copropriété ? Renseignez-vous sur le montant des charges et, surtout, contrôlez les futures dépenses extraordinaires prévues par la copropriété (toiture, électricité, etc.). En effet, même limitées à vos millièmes, ces dépenses pourraient peser lourd dans votre budget. Attention également aux dépenses votées récemment en assemblée, puisqu’elles pourraient revenir à la charge de l’acheteur et non à celle du vendeur. En effet, la date retenue n’est pas celle du vote en assemblée, mais celle de la notification de la dépense par le syndic aux propriétaires.

Les frais annexes liés à l’achat immobilier sont nombreux et parfois conséquents. La liste présentée ici n’est d’ailleurs pas exhaustive. Nous aurions encore pu parler des taxes foncières et taxes d’habitation, sur impôts communaux et autres taxes liées à l’enlèvement des ordures. L’objectif de myLIFE était surtout de vous rendre attentif à la nécessité de bien intégrer tous ces éléments au moment d’établir votre budget. Pour avoir une idée plus précise de votre situation, n’hésitez pas à faire des simulations pour déterminer vos coûts d’acquisition et votre charge mensuelle. Bon courage et bonne chance.