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18 août 2018

Comment choisir son agent immobilier?

Au Luxembourg, les agences immobilières ne manquent pas. Ainsi, un site de référence tel que atHome recense à ce jour presque 600 agences sur son site! Agents indépendants, affiliés, réseaux d’agence, nouveaux arrivants… avec un panel aussi large, comment être sûr de ne pas se tromper? A défaut de pouvoir vous dire où aller, il est possible de vous donner quelques recommandations pour bien choisir.

Au vu des sommes engagées et des enjeux, sélectionner un bon agent est indispensable. S’il n’existe pas de recette miracle, certains points requièrent toute votre attention et permettent de déterminer si l’agence envisagée est sérieuse et convient à vos besoins. Avant de les passer en revue, un petit rappel sur le processus habituel pour choisir son agent.

Comment se déroule le processus?

Le processus avant de signer le fameux «mandat de vente» est presque toujours le même.

  • Vous prenez contact avec un ou plusieurs agents. Même si le premier agent sollicité vous a fait une très bonne impression, nous vous recommandons d’en solliciter au moins un second, voire davantage.
  • Vous vous renseignez auprès de chaque agent sur la manière dont il organise son processus de vente et dont il entend assurer la promotion de votre bien. Et bien entendu, vous discutez des conditions.
  • Les agences contactées vous enverront un collaborateur qui procèdera à une évaluation de votre bien. Elles reviendront ensuite vers vous avec un prix de marché, ainsi qu’une proposition de prix d’annonce. Ici, nous vous recommandons de faire également votre petite enquête, par exemple auprès de l’Observatoire de l’Habitat, pour vous assurer que l’offre proposée est en phase avec les prix observés pour des biens comparables dans votre quartier. Nous y reviendrons.
  • Vous choisissez l’agent qui vous convient, mais pas avant d’avoir lu cet article jusqu’au bout!

Ne vous laissez pas mettre sous pression et ne signez jamais de mandat au premier rendez-vous! Prenez bien le temps de confronter les diverses propositions que vous recevrez. Ne prenez pas votre décision à la légère: votre bien immobilier est généralement l’élément principal de votre capital, et l’agent, comme la société à laquelle il appartient, en sera son véritable représentant! Assurez-vous que votre bien est entre de bonnes mains.

Un bien affiché pendant trop longtemps voit sa crédibilité fortement impactée auprès d’acheteurs potentiels, surtout sur un marché à forte demande.

Vendre au juste prix!

Afficher son bien au bon prix est indispensable. Avec un prix trop bas, vous risquez un manque à gagner et ce serait vraiment dommage pour vous. Avec un prix trop élevé, votre bien risque de générer trop peu d’intérêt. Un bien affiché trop longtemps voit sa crédibilité fortement impactée auprès d’acheteurs potentiels, surtout sur un marché à forte demande. Résultat, la vente s’éternise et vos autres projets sont retardés, voire compromis.

Comment être sûr que la valeur donnée par l’agent est donc la bonne? Plusieurs solutions!

  • Évaluez votre bien en ligne. Même si cela ne remplace pas une évaluation physique, les critères objectifs retenus vous permettent d’avoir une première idée sur la valeur de votre bien.
  • Baladez-vous dans votre quartier, identifiez les biens comparables mis en vente et renseignez-vous sur le prix demandé. Ici aussi, ce n’est pas particulièrement fiable, mais cela vous donne une impression utile lorsqu’il faudra juger les différentes évaluations effectuées par les agents sollicités.
  • Confrontez plusieurs évaluations physiques. Ce service est généralement gratuit, n’hésitez donc pas à faire appel à plusieurs agences. Ne vous laissez pas forcément séduire par l’offre la plus haute, mais plutôt par celle que vous estimez la plus réaliste sur base de vos propres recherches. Certains agents surestiment volontairement les biens avec l’objectif d’allécher les vendeurs et de décrocher des mandats qui ne seront malheureusement souvent pas concluants.

Comment être sûr du professionnalisme de mon agent?

Le professionnalisme de votre agent et de sa société est déterminant. En effet, cette personne représentera votre bien tout au long de la vente. Outre l’impression que vous avez de lui (ou elle), vous pouvez également regarder son historique de ventes. Un bon agent doit être capable de gérer un certain nombre de mandats, mais trop de dossiers ouverts simultanément signifient aussi souvent moins d’implication sur votre bien.

Observez également la qualité de ses annonces précédentes. L’information est-elle complète, agrémentée de photos de qualité et de plans? Le travail effectué par le passé est un bon indicateur du sérieux de l’agent, et de la qualité de votre future annonce.

Lorsque c’est possible, demandez à vos proches s’ils ont eu des bonnes (ou mauvaises) expériences avec certaines agences ou agents. Les avis laissés sur les différentes plateformes de notation peuvent aussi donner une idée générale du sérieux des acteurs. Enfin, préparez une liste de questions à poser à votre agent. Voici quelques idées:

  • L’agent est-il membre de la CIGDL (chambre immobilière)?
  • Votre annonce sera-t-elle publiée sur plusieurs portails? Lesquels?
  • Votre annonce sera-t-elle mise en avant avec de la publicité ou des formats payants sur les sites d’annonces?
  • L’agent possède-t-il une liste d’acheteurs potentiels ou une liste de diffusion e-mail?
  • Quelle est la stratégie de vente prévue? Un calendrier de visites est-il prévu?
  • L’agent connaît-il bien le quartier ou la zone de votre bien? Peut-il vous en décrire les points forts qu’il compte mettre en avant?

La commission classique au Luxembourg est de 3%, payable par le vendeur et non l’acheteur.

Quels frais vais-je payer?

La commission classique au Luxembourg est de 3%, payable par le vendeur et non l’acheteur. Ce taux de commission est semblable à nos voisins belges, mais bien en-deçà des taux pratiqués en France ou en Allemagne, généralement aux alentours des 5 ou 6%.

Si le pourcentage fixe est la méthode la plus répandue pour établir le montant d’une commission, certaines agences innovent sur ce sujet. Commission variable indexée au résultat, commission fixe, prix fixe par services rendus etc. À vous d’opter pour la formule qui vous convient le mieux en sachant que rien n’est figé. Les usages n’ayant pas force de loi, ne vous laissez pas impressionner par un argument du type «c’est comme ça!» ou «c’est la règle!». Cela étant, n’exigez pas non plus n’importe quoi sous peine d’être mal servi ensuite.

Mandat exclusif ou non?

Quel que soit l’agent finalement retenu, il est préférable de signer un mandat exclusif. En mandat non-exclusif, votre bien risque d’être annoncé plusieurs fois, avec des prix parfois différents, et aucun agent n’aura la vue globale sur l’ensemble des acheteurs potentiels. L’exclusivité permet à l’agent de contrôler l’ensemble du processus, et de s’organiser de sorte à maximiser la vente de votre bien, par exemple en mettant plusieurs acheteurs en compétition. On pense souvent, à tort, qu’un mandat non-exclusif met une pression sur tous les agents et les poussent à se dépasser pour vous. Sur un marché aussi dynamique que le Luxembourg, l’effet est plutôt inverse: votre agent préférera se focaliser sur les dossiers exclusifs où il est certain de rentabiliser son investissement, plutôt que de risquer de travailler en pure perte.

N’hésitez pas à négocier la durée du mandat. Rien ne vous oblige à rester avec le même agent sur l’ensemble de la période de vente. Négocier une période limitée vous permet de le tester, et de s’assurer de son sérieux. Et rien ne vous empêche d’étendre cette période en cas de satisfaction, par exemple si vous mettez en vente un bien difficile à vendre et que vous constatez que votre agent est pro et engagé pour vous, même si la vente n’a pas encore été conclue à ce jour!

Avec ces quelques conseils, nous sommes certains que vous allez trouver l’agent parfait pour vous. Bon courage, et surtout: bonne vente!