Acquérir son logement sous bail emphytéotique

Même s’ils ont tendance à fluctuer ces dernières années, les prix de l’immobilier au Luxembourg restent élevés et devenir propriétaire peut s’avérer financièrement très compliqué. Dans ce contexte, une des solutions pour bénéficier d’un logement à des tarifs moins élevés est le bail emphytéotique… Emphytéoquoi? Pas de panique, myLIFE fait le point.

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique?

Si la pratique de l’emphytéose se retrouve déjà dans le droit romain, le bail emphytéotique est encadré au Grand-Duché de Luxembourg par la loi du 22 octobre 2008 portant promotion de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes et sur le droit d’emphytéose et le droit de superficie. Le bail emphytéotique est «un droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, moyennant paiement d’une redevance à convenir entre le propriétaire et l’emphytéote, suivant titre constitutif».

Quels types de biens sont concernés?

Par «immeuble», il faut entendre ici le terme juridique, à savoir tout terrain, bâti ou non, et/ou toute construction (construction d’immeuble d’habitation ou immeuble industriel). Le bail emphytéotique peut se concevoir uniquement sur le terrain, sur la construction seule ou alors sur les deux à la fois.

Concrètement, dans le cas d’un bien d’habitation, c’est un contrat de location de longue durée conclu entre un preneur (appelé «emphytéote») et un propriétaire. Le propriétaire loue au preneur un droit de construire et/ou d’entretenir un bien sur un terrain dont il garde la propriété. Le preneur dispose alors de tous les droits liés à la propriété du bien et s’engage à l’entretenir pendant toute la durée du contrat, comme s’il en était le propriétaire. En aucun cas il ne peut en diminuer la valeur. Cela implique donc que cette valeur soit établie. C’est notamment la raison pour laquelle, en plus de devoir indiquer le terme précis de l’emphytéose, le contrat de bail emphytéotique doit impérativement comprendre un état des lieux le plus complet possible du bien immeuble concerné.

Bien que le preneur ne soit pas propriétaire du bien, il obtient toutefois le droit réel de la pleine jouissance de l’immeuble contre le paiement d’une redevance annuelle, appelée «canon» emphytéotique. Le montant de cette redevance est à convenir librement entre le preneur et le propriétaire. La législation n’évoque pas le montant de ce canon, ni même les critères à partir desquels le déterminer, sauf dans certains cas spécifiques, comme par exemple, dans le cadre des logements abordables où le règlement modifié du 13 octobre 2023 détermine la redevance d’emphytéose. N’hésitez donc pas à vous adjoindre les conseils de professionnels pour cet aspect de la question.

Le contrat de bail a une durée de 27 à 99 ans et prend la forme d’un acte notarié ou administratif.

Quelle est la durée du bail?

Le contrat de bail a une durée de 27 à 99 ans et prend la forme d’un acte notarié ou administratif. Pour un immeuble destiné au logement, l’emphytéose ne peut pas être établie pour moins de 50 ans.

Que se passe-t-il à la fin de l’emphytéose?

Lorsque le bail prend fin, le terrain et la construction appartiennent au propriétaire. À moins d’une stipulation contraire dans le contrat, cette restitution s’opère sans la moindre contrepartie pour le preneur. Le propriétaire peut accepter de prolonger le contrat, mais il n’a aucune obligation de le faire. Il n’existe pas de reconduction tacite du bail emphytéotique.

Un bail emphytéotique ne peut pas être résilié avant son terme sans un commun accord des parties. La loi prévoit malgré tout trois situations où l’emphytéose prend fin:

• • la confusion, c’est-à-dire la situation où, par exemple suite à un héritage, le propriétaire et le preneur deviennent la même personne;
  • la perte totale ou expropriation totale de l’immeuble;
  • la prescription extinctive de 30 ans, c’est-à-dire le cas où il y a «extinction» du droit réel du preneur par le fait d’un non-usage ou par le non-exercice de ses prérogatives rattachées à ce droit.

Quels sont les avantages du bail emphytéotique?

Puisque le preneur n’achète pas la propriété définitive du bien immeuble, le prix d’achat de l’immobilier diminue sensiblement. Cela ouvre des possibilités à ceux qui ne peuvent se permettre un achat immobilier classique tout en leur permettant d’avoir une pleine jouissance du bien à long terme, voire sur plusieurs générations.

Puisque le preneur n’achète pas la propriété définitive du bien immeuble, le prix d’achat de l’immobilier diminue sensiblement.

Pour les propriétaires, ce bail permet selon la formule choisie de bénéficier d’un apport financier important ou d’un revenu régulier sur le long terme, tout en conservant la propriété des terrains et, au terme du contrat, de tout ce qui est bâti dessus.

Ce sont notamment ces avantages pour chaque partie qui poussent le gouvernement et certains organismes publics à promouvoir davantage ce type de formules au Luxembourg, notamment à travers le dispositif de logements abordables. Ces logements en vente abordable ou à coût modéré, accessibles sous conditions, bénéficient d’une participation étatique. Ils ont la particularité d’être vendus avec un bail emphytéotique de 99 ans maximum et sont mis en œuvre par le Fonds du logement, la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) et par les communes.

Quels sont les inconvénients du bail emphytéotique?

Si le preneur a la pleine jouissance du bien, il en a également la charge et doit l’entretenir correctement. Les éventuelles réparations qui se rapportent au bien immeuble en question sont également à sa charge. C’est enfin lui qui supporte les impôts et taxes qui s’y rapportent. Faut-il par ailleurs rappeler que, au terme de la durée du contrat, le preneur n’a rien. En effet, l’article 13-12 de la loi du 22 octobre 2008 stipule clairement que «sauf disposition contraire du titre constitutif, l’emphytéote ne peut forcer le propriétaire de l’immeuble à payer la valeur des constructions, quelles qu’elles soient, qui se trouvent sur le terrain à l’expiration de l’emphytéose».

Si un preneur souhaite revendre son droit de jouissance du bien avant l’expiration du bail, la valeur de ce dernier sera limitée par le fait qu’il n’est pas propriétaire du terrain et que le prix de revente est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction (et non sur l’inflation).

En cas de revente avant l’expiration du bail, la valeur de ce dernier sera limitée par le fait qu’il n’est pas propriétaire du terrain.

Dans le cadre d’un logement abordable, par exemple, le prix de revente doit être égal au prix payé par l’acquéreur. Il est majoré selon l’évolution de l’indice du coût de la construction et du coût des travaux supplémentaires réalisés par l’acquéreur. La moins-value normale résultant de l’usure du logement est déduite, tout comme celles dues à la faute ou à la négligence des occupants du logement. Enfin, l’acquéreur devra restituer les primes, bonifications et aides allouées ou bonifiées par le promoteur public et l’État.

Le propriétaire bénéficie par ailleurs d’un droit de préemption lors de la vente du bien, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur la revente.

Enfin, le bail emphytéotique arrivé à terme ne peut pas être prolongé par tacite reconduction. Il est toutefois possible de conclure un nouveau bail emphytéotique à l’expiration du premier.

Tous ces désavantages sont suffisants aux yeux de certains pour qu’ils affirment que le bail emphytéotique, même s’il est indirectement encouragé par le gouvernement, soit une fausse bonne idée, surtout sur un marché aussi dynamique que le Luxembourg. C’est notamment ce que semble penser des membres de la Fondation Idea, créée à l’initiative de la Chambre de Commerce et se donnant pour mission de «mener des réflexions en faveur du développement durable du Luxembourg et de l’intérêt économique général du pays».

Le bail emphytéotique semble présenter un compromis intéressant dans la mesure où le preneur accède à la propriété d’un bien immobilier sans devoir s’acquitter des frais liés à l’acquisition du terrain. En revanche, c’est une propriété incomplète et limitée dans le temps. Bonne alternative à l’achat ou fausse bonne idée, le débat n’est pas tranché et il vous appartient de décider pour vous-même.