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27 avril 2018

Comment résilier son bail?

Vous avez trouvé le futur appartement de vos rêves, il est temps de déménager. Mais avant de voguer vers de nouveaux horizons, il y a quelques démarches à honorer vis-à-vis de votre propriétaire. À commencer par la résiliation du bail de votre logement actuel. Pas de stress, myLIFE vous dit tout! Vous verrez, c’est simple comme bonjour… ou plutôt comme «au revoir» dans votre cas.

Commençons par une petite définition. «Le bail est une convention par laquelle le propriétaire d’un bien meuble ou immeuble en cède l’usage ou la jouissance à une autre partie, pendant un certain temps et moyennant un certain prix.» Pour faire simple, le bail correspond au contrat de location que vous et votre propriétaire avez contracté. Et, puisque vous souhaitez vous installer ailleurs, ce qui vous intéresse ici est donc de savoir comment procéder pour rompre ce contrat.

Avant d’aller plus loin, nous vous recommandons fermement de vous pencher sur votre contrat de location, dont vous avez reçu un original. Toutes les informations sur la nature du bail doivent y figurer. Prenez le temps de tout relire attentivement avant d’engager des démarches. Cela peut vous éviter de grosses mauvaises surprises ensuite.

Bail à durée indéterminée

Au regard de la loi, vous pouvez résilier votre contrat de bail à n’importe quel moment sauf si le contrat le stipule autrement. Soyez donc attentifs au moment de la signature de ce dernier. Mais résilier un bail quand on le souhaite ne signifie pas partir du jour au lendemain.

Pour tout locataire d’une habitation au Luxembourg, la loi stipule qu’un préavis de trois mois doit être respecté, sauf clause contraire dans le contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur.

Pour tout locataire d’une habitation au Luxembourg, la loi stipule qu’un préavis de trois mois doit être respecté avant de quitter les lieux, sauf si une clause du contrat de bail prévoit un délai supérieur à trois mois. Autrement dit, vous pouvez résilier votre bail quand vous le souhaitez, mais il vous faudra considérer une période de trois mois où vous continuerez d’honorer les obligations de votre contrat de location (paiement du loyer, des charges, etc.). Faites donc en sorte d’anticiper ce préavis lorsque vous signez un nouveau contrat de location, afin d’éviter de payer deux logements alors que vous n’en habitez qu’un.

Votre propriétaire a lui aussi un préavis à respecter s’il souhaite résilier le contrat de location à durée indéterminée qui vous lie. En règle générale, il peut le faire uniquement en cas de faute grave du locataire, de motifs graves et légitimes (p.ex. des transformations majeures de l’habitation) ou pour des besoins personnels (s’il souhaite occuper lui-même le logement, ou un de ses parents ou alliés au 3e degré inclusivement). Le délai de préavis normal de trois mois s’applique également à lui, respectivement de six mois si c’est pour des besoins personnels. En revanche, en cas de manquement de la part du locataire, la résiliation peut être immédiate. On ne parle plus alors de résiliation, mais de résolution pour faute du locataire.

Bail à durée déterminée

Qu’en est-il des contrats de location à durée déterminée, c’est-à-dire spécifiant une date de fin? Pour faire simple, vous ne pouvez y mettre un terme de manière prématurée sauf si vous pouvez démontrer un comportement fautif du propriétaire ou si vous trouvez un accord avec lui selon des modalités librement négociées entre vous. Si vous prévoyez de le résilier à son terme, vous devez également le signaler trois mois à l’avance à votre propriétaire. Et vous aurez à vous acquitter du règlement du loyer jusqu’à cette date de fin. Concrètement: si le contrat de bail prend fin au 31 juin et que vous le résiliez en mars, vous devrez malgré tout payer les loyers d’avril, mai et juin… même si vous avez déjà emménagé entretemps dans votre nouvelle habitation.

Attention, si ni vous ni le propriétaire n’avez signalé vouloir rompre le contrat, celui-ci sera automatiquement reconduit!

Attention, si ni vous ni le propriétaire n’avez signalé vouloir rompre le contrat, celui-ci sera automatiquement reconduit! Et, à défaut de stipulation contraire, un contrat expiré mais non résilié se transforme automatiquement en contrat à durée indéterminée. Le propriétaire pourra néanmoins empêcher la reconduction s’il a besoin du logement pour l’occuper lui-même (auquel cas il doit donner un préavis de six mois) ou s’il constate des motifs graves empêchant la reconduction. Faites donc le nécessaire si vous souhaitez quitter le logement, même si le bail est à durée déterminée.

Dans la pratique?

Dans la pratique, il est possible de réduire votre préavis voire de ne pas devoir respecter de préavis si vous parvenez à présenter un potentiel «repreneur» au propriétaire du logement que vous occupez. Si lui et le nouveau locataire parviennent à s’entendre et à signer un contrat de location pour le bien immobilier en question, vous serez alors libre de quitter les lieux à la date de son entrée. À nouveau, c’est à vous d’anticiper…

Voilà ce qu’il en est des options qui s’ouvrent à vous et du préavis à respecter avant votre départ. Mais comment devez-vous signifier à votre propriétaire votre volonté de mettre fin au contrat de location de votre logement?

La résiliation du bail se fera concrètement par une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à votre propriétaire. Il ne s’agit pas là d’une obligation légale, mais du moyen le plus simple de vous ménager une preuve en cas de litige éventuel avec le propriétaire. Dans la lettre, vous exprimez simplement votre souhait de quitter le logement en question à une date déterminée. Inutile d’évoquer le motif, c’est votre droit de rompre le contrat. Et si vous ne savez pas comment rédiger cette lettre, vous pouvez vous inspirer d’exemples de lettre de résiliation sur Internet.

Dernier détail avant de partir, n’oubliez pas d’établir un état des lieux (de sortie) rigoureux avec votre propriétaire! C’est indispensable pour éviter les discussions au moment où il devra vous restituer la garantie locative.

Finalement, il n’est pas si compliqué de résilier le bail de son logement lorsqu’on est locataire. Si l’on a pris soin de bien lire toutes les clauses du contrat de location au moment de sa signature, il n’y a pas de mauvaises surprises à redouter. Anticipez bien le fait d’avoir un préavis avant de signer un autre contrat d’habitation pour éviter de payer plusieurs logements. Tentez également de présenter un repreneur potentiel à votre propriétaire si vous souhaitez gagner du temps.

Vous désirez plus d’infos sur le sujet? La société Caritas Luxembourg a édité il y a quelques années un guide à l’attention du locataire au Luxembourg. Le gouvernement luxembourgeois met également à disposition des locataires toutes les informations nécessaires et les organismes de contact sur son Guichet public.