Immobilienkauf: Vorsicht ist besser als Nachsicht

Im Vorfeld die richtigen Fragen stellen, um böse Überraschungen zu vermeiden

Was macht den Wert einer Immobilie aus und worauf muss man achten, wenn man ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte? Mit diesen beiden Fragen sollte man sich eingehend beschäftigen, bevor man investiert, viel Geld ausgibt und sich längerfristig vertraglich und finanziell bindet. Ein Immobilienkauf darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Häufig fokussieren sich potenzielle Käufer vor allem auf die Immobilie an sich. Dabei sind die direkte Umgebung und das Entwicklungspotenzial des geographischen Umfelds besonders wichtig. Eine ideale Lage, gute und zugängliche Infrastrukturen sowie eine angenehme Nachbarschaft werten ein Objekt auf. Deshalb lohnt es sich, genauer zu prüfen, wie das Umfeld aussieht und wie dieses sich entwickeln soll.

Das Umfeld prüfen

Vor dem Kauf sollte man sich bei der Gemeindeverwaltung nach den im Viertel und/oder der Gemeinde geplanten städtebaulichen Vorhaben (Bauten und Ausbauten) informieren. Je nach Art der Vorhaben verliert oder gewinnt eine Immobilie möglicherweise an Wert. Zum Beispiel hat der Bau einer Autobahn oder eines hohen Gebäudetrakts in unmittelbarer Nähe Auswirkungen auf die Lebensqualität und damit auch auf den Immobilienwert. Das gilt ebenso für natürliche Risiken (Überschwemmungsgefahr, mögliche Erdrutsche usw.) oder besonderen Immissionen (Lärm oder Geruch).

Kauft man ein Haus oder eine Wohnung, sollte man sowohl seine Lebensplanung als auch die entsprechenden Bedürfnisse kennen. Es lohnt sich in diesem Sinne einen genaueren Blick auf Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünanlagen und Parkmöglichkeiten in der Nähe zu werfen.

Art und Höhe der Abgaben können je nach Gemeinde verschieden sein. Grundsteuer, kommunale Kosten (Gebühren für Abwasser und Abfallentsorgung usw.) sollte man in Erfahrung bringen.

Bei Wohnungen sind Informationen über die Eigentümergemeinschaft Pflicht! Demnach sollte man den Verwalter der Gemeinschaft kontaktieren, um Einsicht in die Sitzungsprotokolle zu erlangen (bestenfalls für die letzten drei Jahre). Auf diese Weise erhält man präzise Angaben über die bereits durchgeführten, aber vor allem auch über noch anstehende Arbeiten. Hier spielen größere Bauvorhaben (Fassade, Heizung, Dach usw.), die teuer sind und unvorhergesehene Kosten verursachen können, eine ausschlaggebende Rolle.

Objekt genau unter die Lupe nehmen

Nun zum Objekt selbst. Sowohl bei einem Haus als auch einer Wohnung sind mehrere Informationen unerlässlich, um den guten Zustand des Objekts prüfen zu können. Die Immobilie ist im Idealfall zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen. Nur so kann man sich einen Gesamtüberblick verschaffen. Auf diese Weise ist es einfacher, die Vorzüge und Nachteile der Lage (Stichwort: Schalldämmung und Verkehrsaufkommen) zu prüfen sowie die Nachbarschaft zu erforschen.

Unbedingt sollte man auch Keller, Speicher und Garage inspizieren. Hier lauern oft verseckte Mängel.

Selbstverständlich ist bei einer Besichtigung zuallererst der allgemeine Zustand des Anwesens zu überprüfen. Dazu gehören das äußere Erscheinungsbild (Dach, Gemeinschaftsbereiche, Grundstück usw.) sowie das Interieur (Böden, Decken, Mauerwerk, Fenster, Rohrleitungen, Wärme- und Schalldämmung, Feuchtigkeitsaufkommen, Ausrichtung usw.). Unbedingt sollte man auch Keller, Speicher und Garage inspizieren. Hier lauern oft verseckte Mängel.

Bei der Besichtigung können eine ganze Reihe nützlicher Details in Erfahrung gebracht werden. So sollte man den Verkäufer nach dem Baujahr des Objekts, ausgetauschten Teilen (wie z.B. Dach, Fenster oder Warmwasserbereiter), Wartungsverträgen (Klärgrube) und besonderen Schäden befragen. Äußerst hilfreich ist es, entsprechende Rechnungen oder Belege einzufordern. Handfeste, überprüfbare Nachweise zu verlangen ist bei einem Immobilienkauf durchaus angebracht.

In Luxemburg, Deutschland, Belgien und Frankreich ist ein Verkäufer dazu verpflichtet, dem Käufer einen Energieausweis vorzulegen, in dem der Energieverbrauch des Gebäudes und seine Treibhausgasemissionen angegeben sind. Diese Dokumente enthalten wertvolle Informationen über Beschaffenheit und Alter der verwendeten Baustoffe und somit über einzuplanende, zusätzliche Ausgaben. Zum benötigten Informationspaket, gehören obendrein die monatlichen und jährlichen Verbrauchswerte für Heizung, Gas und Strom.

Bei einem Haus sollte man sich ebenfalls vergewissern, dass für die An- und Nebenbauten (Garage, Veranda, Pool, Erweiterungen usw.) auch wirklich amtliche Genehmigungen vorliegen. Belege sind ein Muss. Auch sollte man sich erkundigen ob und welche Arbeiten an dem künftigen Heim oder auf dem Grundstück durchgeführt werden dürfen. Es wäre schade, ein Haus mit einem großen Grundstück zu kaufen und nicht den Pool bauen zu dürfen, von dem man schon immer geträumt hat. Bei einem Einfamilienhaus kann man sich hierzu direkt an die Gemeinde wenden.

Wo befinden sich laut Katasterplan die genauen Grenzen Ihres Eigentums? Wem gehört die Mauer, die Ihr Grundstück von dem Ihres Nachbarn trennt? Besteht eine Dienstbarkeit (Wegerecht eines Nachbarn, Fensterrecht usw.)? All diese Punkte sollten vor dem Kauf besprochen werden. Besteht Klärungsbedarf ist auch das mehrfache Nachfragen beim Verkäufer oder Makler durchaus angebracht.

Es gilt ein Hauptgebot: möglichst viele Informationen und keine offenen Fragen.

Hilfe vom Experten

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann sich bei einer Besichtigung von einem Immobilienexperten begleiten lassen. Dieser hilft, Probleme oder versteckte Mängel zu erkennen. Es gilt ein Hauptgebot: möglichst viele Informationen und keine offenen Fragen. Eine breite Checkliste, in der die zentralen Fragen und Antworten aufgelistet sind, ist hier sehr nützlich. Damit vermeidet man böse Überraschungen nach dem Kauf.

Viel Glück!