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28 janvier 2021

Achat immobilier : mieux vaut prévenir que guérir

Vous envisagez d’acheter ? Posez-vous les bonnes questions à l’avance afin d’éviter les mauvaises surprises.

Qu’est-ce qui détermine la valeur d’un bien immobilier et à quoi faut-il faire attention lorsqu’on projette d’acheter une maison ou un appartement ? Ces deux questions doivent être soigneusement examinées avant d’investir une somme conséquente et de s’engager sur le long terme, contractuellement et financièrement. Un achat immobilier ne doit pas être pris à la légère.

Les acheteurs potentiels se concentrent souvent sur le bien en lui-même. À cet égard, l’environnement immédiat et le potentiel d’évolution de la zone où se situe l’habitation constituent des critères particulièrement importants. Une situation idéale, des infrastructures de qualité et accessibles ainsi qu’un voisinage agréable rehaussent la valeur d’un bien. Il est par conséquent judicieux d’examiner avec soin l’environnement et ses perspectives d’évolution.

Vérifier l’environnement

Avant l’achat, il convient de se renseigner auprès des services municipaux si des projets d’urbanisme (constructions et aménagements) sont prévus dans le quartier et/ou la commune. Selon la nature des projets, un bien peut perdre ou gagner de la valeur. Par exemple, la construction d’une autoroute ou d’un immeuble de grande hauteur à proximité immédiate a des répercussions sur la qualité de vie et, par conséquent, sur la valeur du bien. Il en va de même pour les risques naturels (inondation, glissement de terrain, etc.) ou les nuisances particulières (bruit ou odeur).

L’achat d’une maison ou d’un appartement suppose de connaître son projet de vie et les besoins qui l’accompagnent. Il est utile à cet égard de se renseigner sur les connexions au réseau de transport public, ainsi que sur les commerces, écoles, espaces verts et possibilités de stationnement à proximité.

La nature et le montant des impôts à acquitter peuvent varier d’une commune à l’autre. L’impôt foncier et les taxes municipales (au titre du traitement des eaux usées et de la collecte des déchets, notamment) sont autant de facteurs à prendre en considération.

Dans le cas d’un appartement, il est indispensable d’obtenir des informations sur la copropriété ! Pour ce faire, il convient de contacter le gérant de celle-ci afin de demander à consulter les procès-verbaux des assemblées (si possible des trois dernières années), ce qui fournira des renseignements précis sur les travaux déjà effectués, mais aussi, et surtout, sur ceux restant à engager. Une attention particulière devra être portée aux travaux importants (façade, chauffage, toiture, etc.), qui impliquent des dépenses élevées et peuvent engendrer des coûts imprévus qui demeurent conséquents malgré qu’ils soient divisés entre les propriétaires.

Passer le bien à la loupe

Intéressons-nous maintenant au bien lui-même. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, plusieurs informations sont indispensables pour pouvoir s’assurer de son état. L’idéal est de visiter le bien à différentes heures de la journée, car c’est le seul moyen d’obtenir une vision globale. Cela permet d’en évaluer plus facilement les avantages et les inconvénients (en se concentrant sur l’isolation acoustique et l’intensité de la circulation), mais aussi d’en savoir plus sur le voisinage.

Il est indispensable d’inspecter également la cave, le grenier et le garage, qui recèlent souvent des vices cachés.

Naturellement, la première chose à contrôler lors d’une visite est l’état général du bien, tant du point de vue de l’aspect extérieur (toiture, parties communes, terrain, etc.) qu’intérieur (sols, plafonds, murs, fenêtres, tuyauterie, isolation thermique et acoustique, humidité, orientation, etc.). Il est indispensable d’inspecter également la cave, le grenier et le garage, qui recèlent souvent des vices cachés.

La visite peut permettre d’obtenir divers renseignements utiles. Il convient à cet égard de s’enquérir auprès du vendeur de la date de construction, des rénovations effectuées ultérieurement (p. ex. toiture, fenêtres ou chaudière), des contrats d’entretien (fosse septique) et des dommages particuliers éventuellement subis, en prenant soin de demander les factures ou autres documents justificatifs afférents. Ce n’est pas toujours bien reçu, mais il est tout à fait admis de demander des justificatifs probants et vérifiables dans le cadre d’un achat immobilier.

Au Luxembourg, en Allemagne, en Belgique et en France, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur un certificat énergétique, qui indique la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment. Ce document contient des indications précieuses sur la nature et l’âge des matériaux utilisés et, par conséquent, sur les éventuels travaux à prévoir. Des informations sur les dépenses mensuelles et annuelles de chauffage, de gaz et d’électricité sont également utiles.

Pour une maison, il convient par ailleurs de s’assurer que les autorisations administratives nécessaires ont été obtenues en ce qui concerne les annexes (garage, véranda, piscine, extensions, etc.), preuves à l’appui là encore. Il y a également lieu de se renseigner pour savoir si et dans quelle mesure des travaux peuvent être entrepris dans le futur foyer ou sur le terrain. En effet, il serait dommage d’acheter une maison avec un grand terrain et de ne pas pouvoir y construire la piscine dont on a toujours rêvé. Dans le cas d’une maison individuelle, ces informations peuvent être obtenues directement auprès de la commune.

Où se trouvent les limites exactes de votre propriété selon le cadastre ? À qui appartient le mur qui sépare votre terrain de celui de votre voisin ? Existe-t-il une servitude (droit de passage d’un voisin, servitude de vue, etc.) ? Toutes ces questions doivent être posées avant l’achat. Si des éclaircissements sont nécessaires, il est parfaitement admis de revenir vers le vendeur ou l’agent immobilier.

Un impératif : obtenir le plus d’informations possibles et de ne laisser aucune question en suspens.

Faire appel un expert

Pour plus de sécurité, il est possible de se faire accompagner par un expert immobilier lors d’une visite. Celui-ci sera d’une aide précieuse pour identifier les éventuels problèmes ou vices cachés. Un impératif : obtenir le plus d’informations possibles et ne laisser aucune question en suspens. Pour ce faire, il est judicieux d’établir une liste de contrôle détaillée reprenant les principales questions et les réponses obtenues, afin d’éviter les mauvaises surprises après l’achat.

Bonne chance !