Bei Immobilienprojekten: immer klare Ziele definieren

Beim Bauen oder Kaufen kommt es auf die richtige Vorbereitung und Vorarbeit an.

Was macht den Wert einer Immobilie aus und worauf muss man achten, wenn man ein Immobilienprojekt angehen möchte? Mit diesen Fragen sollte man sich eingehend beschäftigen, bevor man investiert, viel Geld ausgibt und sich längerfristig vertraglich und finanziell bindet. Ein Immobiliengeschäft darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Finanzierungsfragen klären

Zunächst stellt sich die Frage, wie viel Geld einem zur Verfügung steht. Hat man die nötigen Mittel, was das verfügbare Kapital und die Rückzahlungsfähigkeit betrifft? Wenn keine Klarheit über die finanziellen Möglichkeiten besteht, erübrigt sich die weitere Planung. Beim Immobilienkauf reicht es nicht, sich auf ungefähre Schätzungen zu verlassen. Ein eventueller Kreditrahmen muss anhand des verfügbaren Kapitals und der jeweiligen Einkommen genau ermittelt werden. Zu beachten: Die monatlichen Kreditrückzahlungen sollen insgesamt 33 Prozent des gesamten Monatseinkommens nicht übersteigen.

Ganz allgemein sollte man sich auch über die staatliche Beihilfepolitik informieren. Es gibt eine Vielzahl von Fördermaßnahmen, die sehr lohnend sein können. Hinzu kommt, dass es sehr hilfreich ist, die eigene Lebensplanung in groben Linien zu kennen.

Das richtige Objekt finden

Sobald der finanzielle Rahmen steht, kann mit der Suche begonnen werden. Häufig fokussieren sich potenzielle Käufer vor allem auf die Immobilie an sich. Dabei sind die direkte Umgebung und das Entwicklungspotenzial des geographischen Umfelds besonders wichtig. Eine ideale Lage, gute und zugängliche Infrastrukturen sowie eine angenehme Nachbarschaft werten ein Objekt auf. Deshalb lohnt es sich, genauer zu prüfen, wie das Umfeld aussieht und wie dieses sich entwickeln soll.

Zum benötigten Informationspaket, gehören obendrein die monatlichen und jährlichen Verbrauchswerte für Heizung, Gas und Strom. Besteht Klärungsbedarf, ist auch das mehrfache Nachfragen beim Verkäufer oder Makler durchaus angebracht.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann sich bei einer Besichtigung von einem Immobilienexperten begleiten lassen.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann sich bei einer Besichtigung von einem Immobilienexperten begleiten lassen. Dieser hilft, Probleme oder versteckte Mängel zu erkennen. Es gilt ein Hauptgebot: möglichst viele Informationen und keine offenen Fragen. Eine breite Checkliste, in der die zentralen Fragen und Antworten aufgelistet sind, ist hier sehr nützlich. Damit vermeidet man böse Überraschungen nach dem Kauf.

Bei einem Haus sollte man sich ebenfalls vergewissern, dass für die An- und Nebenbauten (Garage, Veranda, Pool, Erweiterungen usw.) auch wirklich amtliche Genehmigungen vorliegen. Belege sind ein Muss. Auch sollte man sich erkundigen, ob und welche Arbeiten an dem künftigen Heim oder auf dem Grundstück durchgeführt werden dürfen. Es wäre schade, ein Haus mit einem großen Grundstück zu kaufen und nicht den Pool bauen zu dürfen, von dem man schon immer geträumt hat. Bei einem Einfamilienhaus kann man sich hierzu direkt an die Gemeinde wenden.

Vor dem Kauf sollte man sich bei der Gemeindeverwaltung nach den im Viertel und/oder der Gemeinde geplanten städtebaulichen Vorhaben (Bauten und Ausbauten) informieren. Je nach Art der Vorhaben verliert oder gewinnt eine Immobilie möglicherweise an Wert. Zum Beispiel hat der Bau einer Autobahn oder eines hohen Gebäudetrakts in unmittelbarer Nähe Auswirkungen auf die Lebensqualität und damit auch auf den Immobilienwert. Das gilt ebenso für natürliche Risiken (Überschwemmungsgefahr, mögliche Erdrutsche usw.) oder besonderen Immissionen (Lärm oder Geruch).

Wo befinden sich laut Katasterplan die genauen Grenzen Ihres Eigentums? Wem gehört die Mauer, die Ihr Grundstück von dem Ihres Nachbarn trennt? Besteht eine Dienstbarkeit (Wegerecht eines Nachbarn, Fensterrecht usw.)? All diese Punkte sollten vor dem Kauf besprochen werden.

Eigene Bedürfnisse kennen

Kauft man ein Haus oder eine Wohnung, sollte man auch seine Bedürfnisse genau kennen. Es lohnt sich in diesem Sinne einen genaueren Blick auf Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünanlagen und Parkmöglichkeiten in der Nähe zu werfen.

Dazu gehören das äußere Erscheinungsbild (Dach, Gemeinschaftsbereiche, Grundstück usw.) sowie das Interieur (Böden, Decken, Mauerwerk, Fenster, Rohrleitungen, Wärme- und Schalldämmung, Feuchtigkeitsaufkommen, Ausrichtung usw.). Unbedingt sollte man auch Keller, Speicher und Garage inspizieren. Hier lauern oft versteckte Mängel.

Art und Höhe der Abgaben können je nach Gemeinde verschieden sein. Grundsteuer, kommunale Kosten (Gebühren für Abwasser und Abfallentsorgung usw.) sollte man in Erfahrung bringen.

Nun zum Objekt selbst. Sowohl bei einem Haus als auch einer Wohnung sind mehrere Informationen unerlässlich, um den guten Zustand des Objekts prüfen zu können. Die Immobilie ist im Idealfall zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen. Nur so kann man sich einen Gesamtüberblick verschaffen. Auf diese Weise ist es einfacher, die Vorzüge und Nachteile der Lage (Stichwort: Schalldämmung und Verkehrsaufkommen) zu prüfen sowie die Nachbarschaft zu erforschen.

Bei der Besichtigung können eine ganze Reihe nützlicher Details in Erfahrung gebracht werden. So sollte man den Verkäufer nach dem Baujahr des Objekts, ausgetauschten Teilen (wie z.B. Dach, Fenster oder Warmwasserbereiter), Wartungsverträgen (Klärgrube) und besonderen Schäden befragen. Äußerst hilfreich ist es, entsprechende Rechnungen oder Belege einzufordern. Handfeste, überprüfbare Nachweise zu verlangen ist bei einem Immobilienkauf durchaus angebracht.

Bei Wohnungen sind Informationen über die Eigentümergemeinschaft Pflicht!

Bei Wohnungen sind Informationen über die Eigentümergemeinschaft Pflicht! Demnach sollte man den Verwalter der Gemeinschaft kontaktieren, um Einsicht in die Sitzungsprotokolle zu erlangen (bestenfalls für die letzten drei Jahre). Auf diese Weise erhält man präzise Angaben über die bereits durchgeführten, aber vor allem auch über noch anstehende Arbeiten.

Selbstverständlich ist bei einer Besichtigung zuallererst der allgemeine Zustand des Anwesens zu überprüfen. In Luxemburg, Deutschland, Belgien und Frankreich ist ein Verkäufer dazu verpflichtet, dem Käufer einen Energieausweis vorzulegen, in dem der Energieverbrauch des Gebäudes und seine Treibhausgasemissionen angegeben sind. Diese Dokumente enthalten wertvolle Informationen über Beschaffenheit und Alter der verwendeten Baustoffe und somit über einzuplanende, zusätzliche Ausgaben.

Die richtige Verhandlungstaktik

Ist das richtige Objekt gefunden, muss über den Kaufpreis verhandelt werden. Unabhängig vom Typ der Immobilie und seiner Lage bleibt zu bedenken, dass der Verhandlungsspielraum zwischen dem veranschlagten Preis und dem reellen Marktwert der Immobilie liegt und dementsprechend begrenzt ist. Für eine preislich zu hoch angesetzte Immobilie ist die Nachfrage wesentlich geringer, was den Verkäufer im Laufe der Zeit zwingt, den Preis nach unten zu korrigieren. Man sollte deshalb unbedingt nachfragen, wie lange eine Immobilie bereits auf dem Markt ist.

Es ist unabdingbar, die Marktdynamiken zu kennen sowie regelmäßig die Immobilienanzeigen zu studieren, um im richtigen Moment ein realistisches Kaufangebot zu machen. Man sollte nicht auf endloses Verhandeln setzen. Manchmal ist es besser, ein Kaufangebot auf den angesetzten Preis zu machen, statt in Verhandlungen einzutreten, die wenig Aussicht auf Erfolg haben. Zusätzlich riskiert man dabei, sich in den Augen des Verkäufers zu disqualifizieren.

Variabel oder fix? Zwei Darlehensformen mit spezifischen Regeln

Viele angehende Immobilienbesitzer stellen sich die Frage, ob ein Immobiliendarlehen mit festem Zinssatz oder ein Immobiliendarlehen mit variablem Zinssatz günstiger ist. Bei der Entscheidung für eine der beiden Varianten sollte man nicht ausschließlich auf die Zinskurve achten, sondern auch seine persönliche Situation, seine Projekte und seinen Charakter berücksichtigen.

Wie der Name bereits sagt, handelt es sich bei einem festverzinslichen Darlehen um einen Kredit, dessen Zinssatz unabhängig von den Schwankungen der Finanzmärkte ist. Für den Darlehensnehmer bedeutet dies:

• • Die Gesamtkosten des Kredits, d. h. die Summe aus den Zinsen, die an die Bank zu zahlen sind, und der Rückzahlung des geliehenen Gesamtbetrages, sind im Voraus bekannt.
  • Die Höhe der (in der Regel monatlichen) Rückzahlungen bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens stabil.
  • Die genaue Dauer des Rückzahlungszeitraums ist bei Unterzeichnung des Darlehensvertrags bekannt.

Der größte Vorteil festverzinslicher Darlehen liegt auf der Hand: Es gibt keine bösen Überraschungen bei Zinserhöhungen, was für den Darlehensnehmer Komfort und maximale Sicherheit bedeutet.

Ein weiterer Vorteil Darlehensnehmer liegt darin, dass er selbst Herr der Lage bleibt und sichergestellt ist, dass die Rückzahlung des Darlehens in Zukunft keine Belastung für anderen Projekte darstellen werden die Transparenz dieser Variante ermöglicht also eine risikofreie Zukunftsplanung. Im Gegenzug für diese Sicherheit ist der feste Zinssatz im Prinzip höher als der variable Zinssatz. Das bedeutet nicht nur leicht höhere Monatsraten (zumindest zu Beginn), sondern bei gleicher Verschuldung auch einen leicht geringeren Kreditrahmen.

Ein weiterer Nachteil von festverzinslichen Darlehen liegt darin, dass man bei einer teilweisen oder vollständigen vorzeitigen Rückzahlung eine nicht unerhebliche finanzielle Entschädigung zahlen muss. Diese Entschädigung deckt die der Bank entstehenden Marktkosten ab und bedeutet, dass Sie sich eine vorzeitige Rückzahlung sehr genau überlegen sollten.

Bei einem variabel verzinslichen Darlehen hängen die Zinsen für den Kredit von einem bestimmten Referenzindex ab. Zinsschwankungen an den Finanzmärkten führen daher zu höheren oder niedrigeren monatlichen Rückzahlungen.

Das Risiko ist groß, dass der zurückzuzahlende Gesamtbetrag während der Laufzeit des Darlehens schwankt. Bei den aktuellen Marktbedingungen ist es sogar überaus wahrscheinlich, dass der Gesamtbetrag letztendlich größer sein wird als bei einem festverzinslichen Darlehen.

Bei Darlehen mit variablem Zinssatz gilt:

• • Die Gesamtkosten des Kredits, d. h. die Summe aus den Zinsen, die an die Bank zu zahlen sind, und der Rückzahlung des geliehenen Gesamtbetrages, sind nicht im Voraus bekannt.
  • Die Höhe der Rückzahlungen verändert sich bei steigenden oder sinkenden Zinsen.

Ist man selbst Bauherr, kann man sich bei einem variabel verzinslichen Darlehen den Darlehensbetrag zudem schrittweise auszahlen lassen. Das bedeutet, dass die Bank die nötigen Mittel mit dem Baufortschritt nach und nach freigibt. Das hat den Vorteil, dass lediglich für den genutzten Teil des Darlehens Zinsen anfallen und nicht für den gesamten Darlehensbetrag, wie dies bei einem festverzinslichen Darlehen der Fall ist.

Sie können sich nicht zwischen einem Darlehen mit festem Zinssatz und einem Darlehen mit variablem Zinssatz entscheiden? Wie wäre es dann mit einer Kombination aus beiden Varianten? Genau das ist das Prinzip eines Darlehens mit veränderlichem Zinssatz. Dabei gilt zu Beginn der Rückzahlung während eines vertraglich vereinbarten Zeitraums (in der Regel 3, 5 oder zehn Jahre) ein fester Zinssatz. Am Ende dieser Phase kann man entweder zu einem variablen Zinssatz wechseln oder sich für einen neuen Zeitraum mit einem festen Zinssatz entscheiden.

Sinneswandel durch die Pandemie?

Die Erfahrungen aus dem Lockdown haben schon jetzt viele dazu bewegt, sich über ihre Wohnverhältnisse Gedanken zu machen. So kommen dem Zugang zu einem Garten oder einer geteilten Grünfläche eine wachsende Bedeutung zu. Lange Pendelfahrten zu großen Städten und Businesszentren werden immer weniger gern in Kauf genommen. Nachhaltigkeitsstrategien zur Erhaltung und Verbesserung der Biodiversität, vorgesehene Grünflächen und die Versorgung mit ausschließlich erneuerbarer Energie sind Kaufargumente. All dies dürfte zu neuen Angeboten führen, die den Wünschen der potenziellen Käufer und/oder Mieter besser entsprechen.