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Dezember 14, 2019

Ihr Immobilienprojekt in Luxemburg: Wie können Sie die vorhandenen Steuervorteile optimal nutzen?

Obwohl nicht primär in Immobilien investiert wird, um Steuern zu optimieren, ermöglichen bestimmte Regelungen die tatsächlichen Kosten einer Immobilieninvestition deutlich zu minimieren. Diese Regelungen muss man kennen und entsprechende Entscheidungen treffen.

Nicht mehr länger Miete zahlen oder eine andere Vermögensstrategie verfolgen – die Wahl der Immobilie geht über die damit verbundenen Steuervorteile hinaus. Mit einigen Ratschlägen lässt sich Ihre Situation noch weiter optimieren.

Der Erwerb des Hauptwohnsitzes

Durch Ausfüllen einer Steuererklärung kann sich hinsichtlich der Finanzierung eines Hauptwohnsitzes eine Optimierung auf die Anzahlung, die Art der Anschaffung, die Versicherung und das vertraglich festgelegte Darlehen ergeben.

Durch Ausfüllen einer Steuererklärung kann sich hinsichtlich der Finanzierung eines Hauptwohnsitzes eine Optimierung auf die Anzahlung, die Art der Anschaffung, die Versicherung und das vertraglich festgelegte Darlehen ergeben.

Die Anzahlung

Mit der Entscheidung, zu einem Wohnsparplan beizutragen, profitieren Sie von einer Abzugsfähigkeit der Beiträge von bis zu €1.344 pro Person im Steuerhaushalt (unter 40 Jahren, ansonsten €672).

Stellen Sie sich vor, Sie haben €4.032 über Ihren Wohnsparplan angespart, um Ihre Anzahlung aufzubauen. Davon ausgehend, dass Sie ein Kind haben und dass Sie dem Grenzsteuersatz von 41,73% (anwendbar für Personen mit einem Jahreseinkommen über €45.897) unterliegen, werden Ihnen diese €4.032 tatsächlich nur €2.349 kosten!

Die Art der Anschaffung

Mit dem Kauf von Off-Plan-Immobilien können Sie deren Registrierungsgebühren erheblich reduzieren. Diese werden nur auf den Grundstücksanteil der Liegenschaft berechnet (dieser entspricht in der Regel zwischen 35% und 45% des Gesamtkaufpreises in Luxemburg Stadt). Ein Vorteil, der bei einer Erstanschaffung abgemildert wird, da der Bëllegen Akt erlaubt, fast keine Registrierungsgebühren für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft zu zahlen (bis zu €285.714 für eine Einzelperson und €571.428 für ein Paar).

Ein Off-Plan-Kauf Ihres zukünftigen Hauptwohnsitzes ermöglicht Ihnen zusätzlich von einem stark reduzierten Mehrwertssteuersatz von 3% auf den Bauanteil der Immobilie von bis zu €357.143 oder einem Steuervorteil von €50.000 zu profitieren. Achtung! Im Falle einer Veräußerung der Immobilie vor Ablauf der zweijährigen Mindestwohndauer, müssen Sie diese MwSt.-Erleichterung zurückzahlen, außer der Käufer ist Eigennutzer.

Die Versicherungen

Zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs fordert Ihre Bank Sie auf, eine Hypothekenversicherung abzuschließen, um das Risiko eines Todesfalles oder einer Erwerbsunfähigkeit des Kreditnehmers abzudecken. Obwohl die Einmalprämienversicherung im Vergleich zu einer jährlichen Prämie eine signifikante Zusatzbelastung ist, werden ihre tatsächlichen Kosten durch ihre steuerliche Absetzfähigkeit in den meisten Fällen stark reduziert. Im Allgemeinen kostet die Einmalprämie nach Abzügen nur mehr 58% ihres Ausgangspreises.

Im Vergleich dazu werden die Jahresprämien mit all Ihren anderen Versicherungsprämien (Lebens- Todes-, Invaliditäts-, Unfalls-, Kranken- und Haftpflichtversicherung) und mit anderen Nicht-Hypothekendarlehen verglichen. Diese Gruppe ist nur bis €672 pro Person im Steuerhaushalt und pro Jahr absetzbar. Es bleibt daher unsicher, ob Sie diese jährlichen Prämien in vollem Umfang absetzen können. Zusätzlich berauben Sie sich der Möglichkeit, andere steuerlich absetzbare Leistungen wie Lebensversicherungen zu nutzen.

Das Hypothekendarlehen

Selbst wenn Sie eine große Anzahlungssumme zur Verfügung haben, sollten Sie ein Darlehen zur Finanzierung ihrer Akquisition nutzen und von seiner Zinsabsetzbarkeit (2.000 € pro Person im steuerlichen Haushalt für die ersten sechs Beschäftigungsjahre, 1.500 € für die nächsten fünf Jahre und 1.000 € für die folgenden Jahre) profitieren. Neben der an sich niedrigen Zinsrate erlaubt die Zinsabsetzbarkeit eine tatsächliche Kreditrate, die oft nahe bei 1% liegt. Falls Ihr Arbeitgeber einem Zinszuschuss zustimmt, erhalten Sie zusätzlich €3.000 abzugsfähige Zinsen pro Person (ausgenommen Kinder). Für ein Paar mit einem Kind bedeutet dies einen jährlichen Hypothekarzinsenabzug von €12.000.

Die Mietinvestition

Bei einer Mietinvestition ist neben dem wegen der uneingeschränkten Zinsabsetzbarkeit hinsichtlich der Nettomieterträge empfohlenen Darlehen eine Optimierung eng mit der Art der Immobilie verbunden. Zwei Immobilienarten sind von besonderem Interesse für einen Investor: Eine Off-Plan-Immobilie oder eine über 60 Jahre alte, renovierungsbedürftige Liegenschaft.

(…) Zwei Immobilienarten sind von besonderem Interesse für einen Investor: Eine Off-Plan-Immobilie oder eine über 60 Jahre alte, renovierungsbedürftige Liegenschaft.

Off-Plan-Immobilie

Beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie profitieren Sie von:

  • einer Ermäßigung der Registrierungsgebühren, die nur auf den Grundstücksanteil der Immobilie berechnet werden – +/- 35% des Gesamtpreises in Luxemburg-Stadt (eine Ersparnis von rund 4,5% hinsichtlich der Investitionskosten, welche die Nettozinskosten während des Baus weitgehend ausgleichen).
  • von einer beschleunigten Steuerabschreibung von 6% auf den Konstruktionsanteil für die ersten sechs Jahre. Dies führt häufig zu negativen Nettovermietungserlösen und ermöglicht die Realisierung erheblicher Steuersenkungen für andere Einkommen (einschließlich Lohn).

Bestimmte Entscheidungen wie das Datum des Erhalts des Mietinvestitionsobjekts oder seine Haltedauer können die Netto-Rendite des Anlegers verbessern.

Über 60 Jahre alte, renovierungsbedürftige Immobilien

Beim Kauf einer solchen Immobilie profitieren Sie von:

  • einer steuerlichen Absetzung von 3% auf den Konstruktionsanteil der Immobilie (fixiert auf 80% des Kaufpreises).
  • einer beschleunigten Steuerabschreibung von 6% bei Sanierungsarbeiten (bis zu 20% des Kaufpreises der Immobilie).

Haltedauer der Immobilie

Wir empfehlen, die Mietinvestition nicht vor Ablauf einer Haltedauer von zwei Jahre zu verkaufen. Anstelle einer Steuer auf einen sogenannten spekulativen Gewinn, ermöglicht Ihnen dies eine Besteuerung als Veräußerungsgewinn auf den potentiellen Gewinn bei Verkauf der Immobilie. Diesbezüglich profitieren Sie von:

  • einer Besteuerung von 50% des allgemeinen Einkommenssteuersatzes statt einer Besteuerung auf den Grenzsteuersatz. Im Vergleich zur Besteuerung des Spekulationsgewinns bedeutet dies eine Ersparnis, die oftmals höher als 65% ist.
  • einem zehnjährlichen pauschalen Abzug von €50.000 (€100.000 für ein Paar).
  • einer Neubewertung des Kaufpreises, die jedoch nur dann anwendbar ist, wenn die Immobilie vor mehr als drei Jahren erworben wurde.