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Februar 19, 2020

Warum sich eine Mietinvestition lohnt

Für Investoren ist der luxemburgische Immobilienmarkt schon kein Geheimtipp mehr, bietet er doch eine sichere Kapitalanlage mit attraktiven Erträgen und einem hohen Aufwertungspotenzial. Ist dies noch immer der Fall? Wir prüfen die Argumente, die für eine Mietinvestition sprechen.

Angesichts der Volatilität der Finanzmärkte und der niedrigen Zinsen ist eine Immobilieninvestition vor allem für jene Menschen reizvoll, die an einer langfristigen Wertanlage und an regelmäßigen Zusatzeinnahmen interessiert sind. Wegen der notwendigen Mittel wagen sich jedoch nur wenige an ein solches Projekt. Vor allem vier komplizierte Faktoren lassen viele vor einer Mietinvestition zurückschrecken: Die Bruttorendite, die Verschuldung, eine potenzielle Neubewertung der Immobilie sowie attraktive Besteuerung dieser Art von Produkten.

Bruttorendite

Trotz rückläufiger Tendenz liegen die Mietrenditen zwischen 2,5% und 4%. Für eine Immobilie im Wert von 500.000€ bedeutet dies, dass die gefragte Monatsmiete je nach Lage zwischen 1.050€ und 1.666€ ausfallen kann.

Für eine Immobilie im Wert von 500.000€ bedeutet dies, dass die gefragte Monatsmiete je nach Lage zwischen 1.050€ und 1.666€ ausfallen kann.

Wie sich am Beispiel der Hauptstadt und ihrer Randgebiete feststellen lässt, werfen Mietinvestitionen in den begehrtesten Vierteln aufgrund ihrer Sicherheit und Liquidität einen geringeren Ertrag ab als in den weniger beliebten Gemeinden. Der Investor sollte jedoch nicht nur diese Hebelwirkung in seiner Finanzanalyse berücksichtigen, da auch andere Katalysatoren zur Attraktivität einer Mietinvestition beitragen.

Verschuldung

Für die Mehrheit der herkömmlichen Finanzprodukte (Aktien, Anleihen) muss die Investition mit eigenen Mitteln getätigt werden. In der Tat ist hierbei keine oder nur eine geringe Verschuldung möglich. Auf spezielle Instrumente wie beispielsweise Lombardkredite können lediglich versierte Anleger zurückgreifen. Ein wesentlicher Vorteil von Immobilieninvestitionen liegt in der Möglichkeit, sich mit seinem verfügbaren Einkommen bei Banken zu verschulden. Diese Hebelwirkung ermöglicht mit wenig oder keinem Startkapital große Mengen an Kapital zu investieren.

Unter Berücksichtigung der uneingeschränkten Abzugsfähigkeit der Zinsen auf Nettomieteinnahmen ist eine Verschuldung bei einer Mietinvestition weitaus attraktiver als ihre Finanzierung aus Eigenkapital. Durch ein festverzinsliches Darlehen zu aktuellen Marktbedingungen können Sie während der gesamten Rückzahlungsperiode von realen Hypothekarzinsen von ungefähr 1% profitieren.

Im Durchschnitt stiegen die Preise um 4,9% pro Jahr – in 2018 sogar 7%.

Neubewertung

Obwohl es schwierig ist, langfristig Prognosen über die Entwicklung des luxemburgischen Immobilienmarktes zu machen, blicken wir in den letzten Jahrzehnten auf ein stetiges Wachstum zurück. Im Durchschnitt stiegen die Preise um 4,9% pro Jahr – 2018 sogar um 7%. Die Neubewertung der erworbenen Immobilie bleibt somit ein Element, das berücksichtigt werden muss. Dies gilt umso mehr, da sich der luxemburgische Immobilienmarkt sogar während der Finanzkrise im Jahr 2008 als besonders widerstandsfähig herausgestellt hat. Dieser Umstand dürfte selbst die vorsichtigsten Anleger beruhigen.

Ist diese Preiserhöhung nachhaltig? Im Artikel „Ist der luxemburgische Immobilienmarkt überteuert? ist eine eingehende Analyse der Preiserhöhungen und ihrer Ursachen enthalten. Insbesondere haben wir festgestellt, dass „… eine Verlangsamung des Marktes zwar möglich, jedoch sehr unwahrscheinlich ist, da die Preise von wirtschaftlichen, demografischen und steuerlichen Faktoren gestützt werden.“

Attraktives Steuersystem

Um den Mangel an verfügbarem Wohnraum angesichts des Bevölkerungswachstums des Landes auszugleichen, hat die luxemburgische Regierung eine Reihe von Anreizen geschaffen, um Immobilieninvestitionen zu fördern. Es gibt drei Arten von Steuervorteilen, die je nach der spezifischen Situation des Anlegers sowie des Immobilientypes variieren.

  • Steuerliche Abschreibung der Unterhaltungskosten einer Immobilie. Je nach Alter und Zustand der Immobilie variiert die Abschreibungsrate mehr oder weniger stark. Wir empfehlen generell, in neue Immobilien oder in über 60 Jahre alte Immobilien mit Renovierungsbedarf zu investieren. Dadurch können Anleger von einer steuerlichen Abschreibungsrate von bis zu 6% für neue Immobilien profitieren.
  • Die Abzugsfähigkeit der vom Eigentümer getragenen Kosten. Beispiele für abzugsfähige Kosten sind Zinsen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der Finanzierung der Immobilie, Mietverwaltungsgebühren, Grundsteuer, Instandhaltungen und Reparaturen sowie Versicherungsprämien. In Verbindung mit steuerlichen Abschreibungen sind die steuerpflichtigen Mieteinnahmen oft niedrig oder führen sogar zu einem Haushaltsdefizit, das Einsparungen bei anderen steuerpflichtigen Einkünften ermöglicht.
  • Attraktive Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Zwei Maßnahmen reduzieren die Steuer auf den Veräußerungsgewinn Ihrer Immobilie. Die erste ist ein Steuerfreibetrag von 50.000€ (100.000€ für ein Paar). Hinzu kommt eine Obergrenze für die Besteuerung des Mehrwerts zum halben Satz, d.h. von maximal 22,89%. Das Tool my|GAIN hilft die Besteuerung für Ihre spezifische Situation zu bestimmen.

Zeit loszulegen?

Wir sind davon überzeugt, dass Immobilieninvestitionen sicher sowie steuerlich und finanziell besonders attraktiv sind. Nur wenige andere Produkte ermöglichen die Hebelwirkung der Verschuldung gleichermaßen zu nutzen und dabei eine dementsprechende Rentabilität in Verbindung mit einer hohen Sicherheit anzubieten.

Es ist natürlich wichtig zu bedenken, dass Strategien zur Optimierung der Investition in Abhängigkeit von den jeweiligen Situationen und Zielen sehr unterschiedlich sein können. Es wird daher dringend geraten, nicht ohne die Hilfe von Spezialisten für Steuer-, Finanz- und Immobilienwesen vorzugehen.