Immobiliendarlehen: Wie werden Ihre Zinsen berechnet?

Sie haben ein Schreiben Ihrer Bank erhalten. Darin teilt diese Ihnen mit, dass der Zinssatz Ihres variabel verzinsten Immobiliendarlehens geändert wird. Ob es sich dabei um eine Entwicklung nach unten oder nach oben handelt, Sie wussten, dass dies passieren kann. Auch wenn myLIFE die Zinsentwicklung nicht zu Ihren Gunsten beeinflussen kann, können wir Ihnen einen Erklärungsansatz dazu bieten, wie sich Ihre Darlehenszinsen entwickeln.

Seit dem Frühsommer 2022 und nach Jahren ohne große Veränderungen hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Politik deutlich geändert und die Zinssätze konsequent angehoben. Angesichts dieser Situation haben sich Privatpersonen viele Gedanken darüber gemacht, wie sich dies auf ihre Ersparnisse und vor allem auf ihre eventuellen Kredite auswirken könnte. Auch die Banken am Finanzplatz passen ihre Zinssätze regelmäßig an, sowohl aufgrund der weltweiten Wirtschaftslage als auch nach den verschiedenen Ankündigungen der EZB.

Welche Kriterien bilden die Grundlage für die Berechnung?

Der Zinssatz für einen Immobilienkredit ist nicht leicht zu bestimmen. Zahlreiche Faktoren spielen hierbei eine Rolle, darunter die globale Wirtschaftslage, die Situation des Kreditnehmers, das Ziel des Kredits oder auch die Situation des Instituts, dass den Kredit vergibt. Konkret gilt es vier wichtige Parameter zu beachten.

• • Die Refinanzierungskosten, das heißt die Zinsen, zu denen Ihre Bank selbst Geld bei anderen Finanzinstituten leihen kann. Diese Kosten sind eng an den Leitzins für Refinanzierungsgeschäfte der EZB gekoppelt (darauf kommen wir weiter unten zurück).
  • Die Bewertung des Risikos, die sich nach der Qualifikation des Darlehensnehmers richtet, dem die Bank Geld leiht. Zwar ist die Zukunft stets ungewiss, doch bestimmte Kundentypen weisen ein höheres Bonitätsrisiko auf als andere. Je länger der Zeitraum ist, für den der Kredit gewährt wird, desto stärker fällt dieses Risiko ins Gewicht.
  • Die Betriebskosten der Bank und ihre Gewinnmarge. Die Banken möchten ihren Kunden stets zu Diensten sein, doch sie möchten auch Geld verdienen, um ihre Geschäfte aufrechterhalten und wachsen zu können.
  • Die Konkurrenz. Eine Bank berücksichtigt sowohl den Markt, in dem sie tätig ist, als auch die Zinssätze ihrer Wettbewerber. Je umkämpfter ein Markt ist, desto geringer ist tendenziell die Gewinnmarge der Bank.

Je länger der Zeitraum ist, für den der Kredit gewährt wird, desto größer ist das Risiko, das die Bank eingeht.

Die Refinanzierungskosten

Die Refinanzierungskosten sind bei Weitem der wichtigste Faktor bei der Festlegung des Zinssatzes für Ihren Kredit. Sie richten sich in erster Linie nach den Leitzinsentscheidungen der EZB. Die Leitzinsen sind ein mächtiges Instrument im Dienste der europäischen Wirtschaft, und die EZB passt sie regelmäßig an die aktuelle Situation an.

Um die Wirtschaft wieder anzukurbeln, beschließt die EZB in der Regel eine Senkung der Zinssätze, zusätzlich zu anderen Maßnahmen zur Erhöhung der im Umlauf befindlichen Geldmenge. Denn eine Zinssenkung führt zu sinkenden Kosten für Anleihen, was wiederum Investitionen attraktiver macht. Auf der anderen Seite sinkt so die Rentabilität von Sparvermögen, weshalb Privatpersonen eher dazu neigen, zu konsumieren oder ihre Ersparnisse zu investieren. Umgekehrt kann die EZB beschließen, die Zinsen anzuheben, um gegen eine hohe Inflation vorzugehen, die durch einen Konsumanstieg oder eine Verknappung der vorhandenen Ressourcen hervorgerufen wurde.

Bei Immobiliendarlehen gestalten sich die Refinanzierungskosten je nach der gewählten Darlehensart unterschiedlich.

• • Ein fester Zinssatz richtet sich hauptsächlich nach den langfristigen Zinssätzen, die im Interbankenhandel der Eurozone gelten. Ist er einmal festgelegt, dann bleibt dieser Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits unverändert. Unseren Recherchen zufolge beträgt die Gesamtlaufzeit eines Festzins-Darlehensvertrags für den Erwerb einer Immobilie in Luxemburg grundsätzlich nicht mehr als 30 Jahre.
  • Ein variabler Zinssatz wird anhand von Interbank-Fixings mit Referenzwerten wie dem Euribor (für Laufzeiten von einem Monat, drei Monaten oder mehr) festgelegt. Auch dies entspricht den Referenzzinssätzen, zu denen die Banken innerhalb der Eurozone sich gegenseitig Geld leihen, allerdings bezogen auf kurzfristige Geschäfte. Der variable Satz ist in hohem Maße vom EZB-Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte (Main Refinancing Operations, MRO) abhängig. Das ist der Satz, zu dem die Banken Geld von der EZB leihen können. Wenn sich die Zinssätze der EZB ändern, leisten Referenzwerte wie der Euribor dem Folge, und die Banken geben diese Änderung schließlich in aller Regel vollständig oder teilweise an ihre Kunden weiter.

Wenn sich die Zinssätze der EZB ändern, geben die Banken diese Änderung schließlich in aller Regel vollständig oder teilweise an ihre Kunden weiter.

Die Risikobewertung

Das Verleihen von Geld ist stets mit dem Risiko verbunden, dass der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird. Ein Risiko, das Ihre Bank einzugehen bereit ist – im Austausch gegen eine finanzielle Gegenleistung, die sich auf Ihren Kreditzins auswirkt. Diese Gegenleistung wird anhand Ihrer persönlichen Situation bei Eröffnung des Kredits berechnet. Abgesehen von der Laufzeit des Darlehens richtet sie sich vorwiegend nach zwei Kriterien.

• • Das Verhältnis des Kreditbetrags zum Wert der Immobilie oder „Loan to Value“ (LTV). Diese Kennzahl drückt aus, welchen Anteil der tatsächlich geliehene Betrag am Gesamtwert der Immobilie hat. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist das von der Bank getragene Risiko. Tatsächlich verfügt die Bank dank der von Ihnen eingebrachten Eigenmittel und der erstrangigen Hypothek auf Ihre Immobilie bei der Unterzeichnung über eine Sicherheit, deren Wert höher ist als der Betrag, den sie Ihnen leiht. Im Allgemeinen wird ein Eigenbeitrag von 10% als absolutes Minimum angesehen. Für die Investition in ein Mietobjekt kann ein höherer Anteil gefordert werden. Wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen, kann dies Ihren Zinssatz senken.
  • Das Verhältnis der monatlichen Belastung zum Einkommen. Je stärker Ihr Darlehen Ihren Geldbeutel belastet, desto höher ist das Bonitätsrisiko, also Ihre Fähigkeit, den Kredit über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg zurückzuzahlen. Aus diesem Grund lehnen Banken normalerweise die Gewährung eines Darlehens ab, dessen Rückzahlungsbetrag mehr als 40% Ihres Einkommens ausmacht. Diese Obergrenze kann noch niedriger angesetzt werden, wenn Sie weitere offene Schulden haben. Außerdem wird Ihre Bank besonderes Augenmerk darauf legen, was Ihnen pro Monat nach Abzug Ihres Rückzahlungsbetrags noch zum Leben übrigbleibt. Ein bestimmter Minimalbetrag gilt als Voraussetzung für einen menschenwürdigen Lebensstandard. Daher weigert sich die Bank, Ihnen den gewünschten Betrag zu leihen, wenn diese Schwelle unterschritten wird. Jede Bank legt in Abhängigkeit von Ihrer familiären Situation (alleinstehend, in Partnerschaft, mit Kindern usw.) und anhand eigener Kriterien fest, wie hoch dieser Minimalbetrag ist.

Ihre Bank wird darauf achten, was Ihnen pro Monat nach Abzug Ihres Rückzahlungsbetrags noch zum Leben übrigbleibt.

Bei der Berechnung Ihres Zinssatzes spielen noch weitere Aspekte eine Rolle. Als Beispiele seien hier zusätzliche Sicherheitsleistungen des Darlehensnehmers genannt, etwa eine Lebensversicherung, eine Hausrat- und Gebäudeversicherung, ein Sparplan oder ein Anlageportfolio. Diese Gegenleistungen können auch als Hebel bei der Aushandlung Ihres Zinssatzes dienen.

Schlussfolgerungen

Die Europäische Zentralbank legt den Interbanksatz (MRO) fest, der bei der Bestimmung der Zinsen für ihr Immobiliendarlehen ausschlaggebend ist. Wenn Sie sich für ein Darlehen mit variablem Zinssatz entschieden haben, ändert sich die Höhe Ihrer monatlichen Zahlungen während der gesamten Kreditlaufzeit entsprechend der Entwicklung der Referenzzinssätze. Es ist daher essentiell, sich vor der Vertragsunterzeichnung über die Vor- und Nachteile der verfügbaren Darlehensarten zu informieren. Wenn Sie einen variablen Zinssatz in Betracht ziehen oder sich ein Bild von den Auswirkungen einer möglichen zukünftigen Zinserhöhung machen möchten, empfehlen wir Ihnen, mit verschiedenen Zinsarten Simulationen durchzuführen. So erhalten Sie eine Vorstellung davon, wie die Zinsentwicklungen Ihre Monatsraten beeinflussen.

Ein fester Zinssatz bietet die Sicherheit fester Monatsraten über die gesamte Vertragslaufzeit. Bei Darlehen mit variablem Zinssatz hingegen ändert sich der Zinssatz naturgemäß mit der Zeit, was sich auf Ihre monatlichen Rückzahlungen auswirkt! Wenn dies geschieht, treffen Sie keine übereilte Entscheidung und sprechen Sie gegebenenfalls mit Ihrem Kundenbetreuer. Bevor Sie einen Rückkauf Ihres Darlehens oder eine Änderung der Darlehensart in Betracht ziehen, machen Sie sich bewusst, dass dies Gebühren nach sich ziehen kann und eine solche Entscheidung langfristig nicht zwangsläufig von Vorteil ist. Wenn Sie mehr über Kredite im Allgemeinen und insbesondere über Immobiliendarlehen erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen einen Blick in unsere Artikelserie zum Thema Kredite.