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Juni 18, 2024

Wie gelingt eine erfolgreiche Mietinvestition?

Immobilien sind eine langlebige, zuverlässige Kapitalanlage, die eine gute Rendite verspricht und auf lange Sicht geringe Risiken birgt. Kein Wunder also, dass viele Privatpersonen, Investoren und Unternehmen eher in Immobilien als in den Aktienmarkt investieren. Dennoch ist der Erfolg einer Immobilieninvestition nicht garantiert. Art der Finanzierung, Steueroptimierung, geltende Gesetze und Gepflogenheiten – man muss viele Abläufe und Zusammenhänge verstehen, um mit diesem Projekt erfolgreich sein zu können! Daher ist es wichtig, einen erfahrenen Experten zurate zu ziehen.

Hier unsere 10 Tipps für eine erfolgreiche Mietinvestition!

Seinen Hauptwohnsitz vermieten

Sentimentale Bindung, einfache Umsetzung, vermögens- und erbstrategische Entscheidung; es gibt viele Gründe, warum ein Hausbesitzer seinen ehemaligen Hauptwohnsitz zur Miete freigibt, anstatt ihn zu verkaufen.

Dies ist nicht unbedingt eine gute Entscheidung in Anbetracht der Tatsache, dass der Kapitalgewinn auf den Verkauf des Hauptwohnsitzes nicht steuerpflichtig ist. Vermieten Sie jedoch Ihren Hauptwohnsitz, wird dies als Mietinvestition betrachtet und am Tag des Verkaufs der Kapitalgewinn auf den halben Gesamtsteuersatz besteuert. Finanziell ist es oft interessanter, den Hauptwohnsitz zu verkaufen und den Kapitalgewinn in eine andere Immobilie mit einem günstigeren Steuersatz zu investieren.

Die Art der Immobilie

Welche Immobilienarten sind am steuerfreundlichsten? In Luxemburg unterscheidet man vier Immobilientypen: VEFA (Kauf noch nicht fertiggestellter Immobilien = Kauf auf Plan), Neubau, Immobilien, die älter als 5 Jahre und solche die über 60 Jahre alt sind.

Die anfallende Steuer hängt von der Art der Immobilie ab. So berechnen sich zum Beispiel die Eintragungsgebühren für eine VEFA nur auf den Grundstücksanteil, was den zu zahlenden Betrag erheblich reduziert (+/- 60 % weniger). Ein anderer bemerkenswerter Vorteil ist die Möglichkeit der jährlichen steuerlichen Abschreibung. In der Tat liegt diese bei Neubauten bei 5 % (einschließlich Immobilien-Sonderabschlag von 1 %) während der ersten 5 Jahre. Bei Immobilien im Alter zwischen sechs und 60 Jahren sind jährlich 2 %, bei über 60 Jahre alten Liegenschaften 3 % absetzbar. Der Unterschied ist also beträchtlich.

Die drei Arten von Immobilien, die wir als Mietinvestition empfehlen, sind daher VEFA-Immobilien, neue Liegenschaften bis zu 5 Jahren und Objekte über 60 Jahre, die größere Renovierungen erfordern, welche steuerlich absetzbar sind. Dabei ist zu beachten, dass Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der Energieeffizienz führen, staatlich gefördert werden.

Zwar sinken die Quadratmeterpreise, je weiter man sich von der Stadt entfernt, jedoch wird dann auch die Mietnachfrage überschaubarer. Auch die Aussichten bezüglich Neubewertung und Weiterverkauf sind dementsprechend geringer.

Wahl von Standort und Größe der Immobilie

Der Standort beeinflusst unmittelbar die Rentabilität und Liquidität einer Immobilie. So sinken zwar die Quadratmeterpreise, je weiter man sich von der Stadt entfernt, jedoch wird dann auch die Mietnachfrage überschaubarer. Auch die Aussichten bezüglich Neubewertung und Weiterverkauf sind dementsprechend geringer. Dennoch kann die Mietrendite höher sein als bei einem Objekt im Stadtzentrum.

Mit Blick auf eine solche mögliche Aufwertung ist es ratsam, den Kauf von liquiden Immobilien zu bevorzugen. Konzentrieren Sie sich auf Wohnungen mit einem oder zwei Schlafzimmern, die in der Nähe der Stadt liegen. Nehmen Sie sich die notwendige Zeit, die besten Kaufgelegenheiten (Ausrichtung der Wohnung, Etage im Gebäude etc.) zu sondieren. Denken Sie langfristig: Planen Sie Nachwuchs? Die Berücksichtigung solcher Fragen und die finanziellen Anstrengungen, die Sie jetzt unternehmen, werden sich in ein paar Jahren auszahlen!

Die passende Finanzierung finden

Eine gute Finanzierung ist diejenige, die Ihre Kosten senkt und gleichzeitig Ihr Risiko begrenzt. Die beste Formel wird daher von Ihren Zielen abhängen (Spekulation, Ertrag über einen bestimmten Zeitraum, Vermögensaufbau) und von der Art der finanzierten Immobilie. Eine Mischung aus verschiedenen Kreditformeln (fix, variabel, revidierbar) ist oft die gewinnbringendste Lösung.

Unter Berücksichtigung der zulässigen Steuerabzüge belaufen sich die tatsächlichen Kosten des Darlehens oft auf nur 60 % der nominalen Kosten. Dadurch können mögliche Zinserhöhungen zum Teil ausgeglichen werden.

Möbliert oder nicht möbliert

Bei einem Mietinvestitionsprojekt stellt sich in aller Regel die Frage nach der Möblierung. Hier ist wichtig zu wissen, dass möblierte Wohnungen liquider und sehr stark nachgefragt sind, Sie jedoch mit einem häufigeren Mieterwechsel rechnen müssen. Der klare Vorteil dabei ist, dass Sie eine höhere Miete verlangen können, deren Festlegung zudem weniger verbindlich ist.

In jedem Fall sollten Sie bei Ein- und Auszug eines jeden Mieters eine Bestandsaufnahme machen, um sicherzustellen, dass Ihre Möbel und die Immobilie an sich im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden. Die Mietkaution oder Mietgarantie (entspricht im Durchschnitt zwei Monatsmieten) dient als Versicherung gegen mögliche Schäden.

Damit eine Wohnung als möbliert gelten kann, muss sie komplett ausgestattet sein. Es genügt nicht, dass sie ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl hat.

Achtung: Damit eine Wohnung als möbliert gelten kann, muss sie komplett ausgestattet sein. Es genügt nicht, dass sie ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl hat. Die Möbel sollten häufige Mieterwechsel aushalten können.

Den richtigen Mietpreis festlegen

Die richtige Miete ist ein Balanceakt. Zu niedrig und Sie werden Ihre Investition nicht optimieren, zu hoch und Sie riskieren häufige Mieterwechsel und monatelange Mietausfälle, was sich negativ auf Ihre Rendite auswirken würde. Die Lösung: Die für vergleichbare Immobilien an vergleichbaren Standorten geforderten Mieten ermitteln und auf deren Basis den richtigen Mietpreis festlegen. Heute liegt die Rendite in Luxemburg zwischen 2,5% und 3%. Bitte beachten Sie, dass in Luxemburg das Vermieten einer Immobilie eine jährliche Rendite von 5% des in die Wohnung investierten Kapitals (10% im Fall einer möblierten Wohnung) nicht überschreiten darf.

Der Entwurf zur Reform des Mietrechts sieht allerdings vor, die maximale jährliche Rendite auf 3,5% des investierten Kapitals zu begrenzen – bei Immobilien mit einem Energieausweis, der schlechter als E ist, sogar auf 3%. Andererseits ist geplant, neue Koeffizienten zur Bewertung von Immobilien einzuführen, die näher an der Preisentwicklung von Wohnimmobilien liegen und für die Eigentümer günstiger sind.

Mietpreishöhe verändern

Rechtlich ist es möglich, die Mieten in Luxemburg alle zwei Jahre zu erhöhen. Diese Anpassung muss im Mietvertrag vorgesehen sein, wobei bestimmte Formvorschriften und Bestimmungen einzuhalten sind. Allerdings darf die Miete (gemäß dem geltenden Gesetz von 2006) nicht mehr als 5% des investierten Kapitals betragen, wobei der Wertsteigerung der Immobilie Rechnung getragen wird.

Der Entwurf zur Reform des Mietgesetzes sieht einen größeren Spielraum für die zweijährliche Anpassung vor. Eine Mieterhöhung um mehr als 10% müsste jedoch in drei Schritten im Abstand von jeweils zwei Jahren erfolgen.

Um Mieter zu finden, raten wir, direkt einen Fachmann zu konsultieren. (…) Soweit nicht anders vereinbart, werden die Maklergebühren in Luxemburg vom Mieter getragen.

Makler: ja oder nein?

Sollten Sie eine Immobilienagentur beauftragen? Um Mieter zu finden, raten wir, direkt einen Fachmann zu kontaktieren. Die Vorteile sind vielfältig: Es erleichtert den Prozess, erspart Ihnen die Organisation von Besichtigungen und ermöglicht Ihnen, Unterstützung zu erhalten und von echter Expertise zu profitieren.

Laut dem Entwurf zur Reform des Mietrechts sollen die Maklergebühren künftig jeweils zur Hälfte vom Vermieter und vom Mieter getragen werden.

Was ist mit der Verwaltung des Mietobjekts? Auch hier kann sich eine Agentur um alle Aufgaben kümmern, die mit Ihrer Mietinvestition verbunden sind: Mieten eintreiben, notwendige Reparaturen veranlassen, Verwaltungsaufgaben usw. Dieser Service kostet in der Regel eine Monatsmiete pro Jahr. Es liegt an Ihnen zu entscheiden, ob Sie sich diesen Komfort gönnen wollen. Entscheiden Sie sich für die richtige Agentur!

Dem Mieter kündigen

Abgesehen vom Fall eines Zahlungsverzuges, bei dem ein Vermieter das Recht hat, seinem Mieter zu kündigen, gibt es zwei besondere Situationen, in denen er seine Liegenschaft zurückfordern kann:

    • damit ein Mitglied seiner Familie oder er selbst dort leben kann (Eigenbedarf);
    • im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie an einen Eigentümer, der dort wohnen möchte.

Für jeden anderen Fall ist es wichtig zu wissen, dass sich der Auszug eines Mieters nicht erzwingen lässt, selbst wenn der Mietvertrag für eine befristete Zeit gilt. Im besten Fall sollte man mit seinem Mieter verhandeln und einvernehmlich eine Lösung finden.

Wissen, wann man verkaufen sollte

Der Mehrwert aus einem Verkauf der Mietinvestition vor Ablauf einer zweijährigen Haltedauer gilt als Spekulationsgewinn. In diesem Fall wird die progressive Skala (maximal 42% ohne den Beitrag zum Beschäftigungsfonds) angewendet. Bei einem Verkauf nach Ablauf der zweijährigen Haltedauer spricht man von einem Veräußerungsgewinn, der zum halben Globalsatz besteuert wird, zu dem auch abmildernde Maßnahmen hinzukommen. Unser Tipp: Halten Sie Ihre Investition unbedingt mindestens zwei Jahre!

Wann ist der beste Zeitpunkt zu verkaufen? Aus rein finanzieller Sicht ist es am besten, sein Eigentum zu verkaufen, wenn es über 5 Jahre alt ist. Wie unter Punkt 2 erläutert, sinkt die jährliche Abschreibung zwischen dem fünften und dem sechsten Jahr von 5% (einschließlich Immobilien-Sonderabschlag) auf 2%. Es ist daher finanziell interessanter, in eine neue Immobilie zu investieren, um weiterhin von der beschleunigten Abschreibungsrate von 5% (bzw. 6% bei Immobilien, die vor dem 1. Januar 2021 fertiggestellt wurden) zu profitieren. Dies bedeutet jedoch, an einem Standort mit hohem Potenzial eine gute Alternative finden zu müssen. Hier wie in allen Bereichen besteht „die Kunst des Erfolgs darin, sich mit den Besten zu umgeben“.