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Dezember 6, 2022

Wie gelingt eine erfolgreiche Mietinvestition?

Immobilien sind eine langlebige, vertrauenswürdige Investitionsanlage, die eine gute Rendite verspricht sowie geringe Risiken birgt. Kein Wunder also, dass Privatpersonen, Investoren und Unternehmen eher in Immobilien als in den Aktienmarkt investieren. Dennoch ist der Erfolg einer Immobilieninvestition nicht garantiert. Art der Finanzierung, Steueroptimierung, Gesetze und diverse andere Praktiken – man muss viele Abläufe und Zusammenhänge verstehen, um eine Mietinvestition erfolgreich durchführen zu können! Daher ist es wichtig, sich auf die Erfahrung eines Experten zu verlassen.

Hier unsere 10 Tipps für eine erfolgreiche Mietinvestition!

1. Seinen Hauptwohnsitz vermieten

Sentimentale Bindung, einfache Umsetzung, erbstrategische Entscheidung; Es gibt viele Gründe, warum ein Hausbesitzer seinen Hauptwohnsitz zur Miete freigibt, anstatt ihn zu verkaufen.

Dies ist nicht unbedingt eine gute Entscheidung, da der Kapitalgewinn auf den Verkauf des Hauptwohnsitzes nicht steuerpflichtig ist. Vermieten Sie jedoch Ihren Hauptwohnsitz, wird dies als Mietinvestition betrachtet und am Tag des Verkaufs der Kapitalgewinn auf den halben Gesamtsteuersatz besteuert. Finanziell ist es oft interessanter, den Hauptwohnsitz zu verkaufen und den Kapitalgewinn in eine andere Immobilie mit einem günstigeren Steuersatz zu investieren.

2. Die Art der Immobilie

Welche Arten von Immobilien sind am steuerfreundlichsten? In Luxemburg unterscheidet man vier Immobilientypen: die VEFA (Kauf auf Plan), der Neubau, Immobilien älter als 6 Jahre und Liegenschaften über 60 Jahre.

Die anfallende Steuer hängt von der Art der Immobilie ab. Zum Beispiel berechnen sich die Eintragungsgebühren für eine VEFA nur auf den Grundstücksanteil, was den Auszahlungsbetrag erheblich reduziert (+/- 65% weniger). Ein anderer bemerkenswerter Vorteil ist die jährliche steuerliche Abschreibungsmöglichkeit. In der Tat handelt es sich bei Neubauten um 6% während der ersten 6 Jahre. Bei Immobilien von einem Alter zwischen sechs und 60 Jahren sind jährlich 2%, bei über 60 Jahre alten Liegenschaften 3% absetzbar. Der Unterschied ist also beträchtlich.

Die drei Arten von Immobilien, die wir als Mietinvestition empfehlen, sind daher VEFA-Immobilien, neue Liegenschaften bis zu 6 Jahren und Objekte über 60 Jahre, die größere Renovierungen erfordern, welche steuerlich absetzbar sind.

(…) Zwar sinken die Quadratmeterpreise je weiter man sich von der Hauptstadt entfernt, jedoch ist an diesen Orten auch die Mietnachfrage überschaubarer. Auch die Aussichten bezüglich Neubewertung und Weiterverkauf sind dementsprechend geringer.

3. Wählen Sie Standort und Größe der Immobilie

Der Standort beeinflusst die Rentabilität und Liquidität einer Immobilie. In der Tat sinken die Quadratmeterpreise je weiter man sich von der Stadt entfernt. Auch die Mietnachfrage ist geringer, je weiter weg sich eine Immobilie von der Stadt befindet. Auch die Aussichten bezüglich Neubewertung und Weiterverkauf einer Liegenschaft sind standortabhängig und folgen dieser Tendenz.

Immer in dieser Idee der Aufwertung bleibend ist es ratsam, den Kauf von liquiden Immobilien zu bevorzugen. Zielen Sie auf Wohnungen mit einem oder zwei Schlafzimmern ab, die in der Nähe der Stadt liegen. Nehmen Sie sich die notwendige Zeit, die besten Kaufgelegenheiten (Ausrichtung der Wohnung, Etage im Gebäude, etc.) zu studieren. Wenn möglich, denken Sie langfristig: Die finanziellen und auswahlbedingten Anstrengungen, die Sie jetzt unternehmen, werden sich in ein paar Jahren lohnen!

4. Finden Sie die richtige Finanzierungsformel

Eine gute Finanzierung ist diejenige, die Ihre Kosten senkt und gleichzeitig Ihr Risiko begrenzt. Die beste Formel wird daher von Ihren Zielen abhängen (Spekulation, Ertrag über einen bestimmten Zeitraum, Schaffung von Wohlstand) und der Art der finanzierten Immobilien. Eine Mischung aus verschiedenen Kreditformeln (fix, variabel, revidierbar) ist oft die gewinnbringende Lösung.

5. Möbliert oder nicht möbliert

Bei einem Mietinvestitionsprojekt stellt sich die Möbelfrage. Hier sollten Sie wissen, dass möblierte Wohnungen liquider und sehr stark nachgefragt sind, Sie jedoch einen häufigeren Mieterwechsel akzeptieren müssen. Der Vorteil dabei ist, dass Sie eine höhere Miete verlangen können und die Art des Mietvertrags für den Vermieter weniger restriktiv ist (siehe Punkt 6).

In jedem Fall sollten Sie eine Bestandsaufnahme bei Ein- und Auszug jeden Mieters vornehmen, um sicherzustellen, dass Ihre Möbel und die Immobilie an sich im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden. Die Mietgarantie (entspricht im Durchschnitt zwei Monatsmieten) dient als Versicherung gegen mögliche Schäden.

Damit eine Wohnung als möbliert gelten kann, muss sie komplett ausgestattet sein. Es genügt nicht, dass sie ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl hat.

Achtung,  damit eine Wohnung als möbliert bezeichnet werden kann, muss sie komplett ausgestattet sein. Es genügt nicht, dass sie ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl hat.

6. Den richtigen Mietpreis festlegen

Die richtige Miete ist ein Balance-Spiel. Zu niedrig und Sie werden Ihre Investition nicht optimieren, zu hoch und Sie haben möglicherweise Monate Mietausfall, was sich negativ auf Ihre Rendite auswirken würde. Eine Lösung: Die für vergleichbare Immobilien in vergleichbaren Standorten geforderten Mieten ermitteln und auf deren Basis den richtigen Mietpreis festlegen. Heute liegt die Rendite in Luxemburg zwischen 3% und 4%. Bitte beachten Sie, dass in Luxemburg das Vermieten einer Immobilie eine jährliche Rendite von mehr als 5% des in die Wohnung investierten Kapitals (10% im Fall einer möblierten Wohnung) nicht überschreiten darf.

7. Mietpreishöhe verändern

Rechtlich ist es möglich, die Mieten in Luxemburg alle zwei Jahre zu ändern. Dabei ist den Vermietern sowohl ein Berechnungskoeffizienten als auch ein Preisabschlag vorgeschrieben. Konkret bedeutet dies, dass Sie Ihre Miete alle zwei Jahre zwischen 1% und 2% erhöhen können. Angesichts des begrenzten Handlungsspielraums ist es jedoch eher ungewöhnlich, im Mietvertrag eine Mietanpassungsklausel einzuführen. Es ist einfacher, die Miete zwischen jedem Mieter signifikanter zu ändern.

Um Mieter zu finden, raten wir ohne zu zögern einen Fachmann zu konsultieren. (…) Soweit nicht anders vereinbart, werden die Maklergebühren in Luxemburg vom Mieter getragen.

8. Makler, ja oder nein

Sollten Sie eine Immobilienagentur konsultieren? Um Mieter zu finden, raten wir ohne zu zögern einen Fachmann zu kontaktieren. Die Vorteile sind vielfältig: Es erleichtert den Prozess, vermeidet die Organisation von Besichtigungen und ermöglicht Ihnen Unterstützung und echte Expertise. Und vor allem kostet es nichts! Sofern nicht anders vereinbart, werden die Maklergebühren in Luxemburg vom Mieter getragen.

Was ist mit Mietverwaltung? Auch hier kann sich eine Agentur um alle Aufgaben kümmern, die mit Ihrer Mietinvestition verbunden sind: Mieten eintreiben, für notwendige Reparaturen organisatorisch eingreifen, verwalten usw. Dieser Service kostet in der Regel eine Monatsmiete pro Jahr. Es liegt an Ihnen zu entscheiden, ob Sie sich diesen Komfort gönnen wollen. Entscheiden Sie sich für die richtige Agentur!

9. Dem Mieter kündigen

Abgesehen vom Fall eines Zahlungsverzuges, bei dem ein Vermieter seinem Mieter relativ einfach kündigen kann, gibt es zwei besondere Situationen, um sein Eigentum wiederzuerlangen:

  • für ein Mitglied seiner Familie oder für sich selbst, um dort zu leben;
  • im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie an einen Eigentümer, der dort wohnen möchte.

Es ist wichtig zu wissen, dass es nicht möglich ist, den Auszug eines Mieters zu erzwingen, selbst wenn der Mietvertrag für eine befristete Zeit gilt. Im besten Fall sollte man mit seinem Mieter verhandeln und einvernehmlich eine Lösung finden.

10. Wissen, wann man verkaufen soll

Der Gewinn aus einem Verkauf der Mietinvestition vor Ablauf einer zweijährigen Haltedauer gilt als Spekulationsgewinn. In diesem Fall wird die progressive Skala (maximal 47,18%) angewendet. Bei einem Verkauf nach Ablauf der zweijährigen Haltedauer spricht man von einem Veräußerungsgewinn, der zum halben Globalsatz besteuert wird, zu dem auch Temperamentsmaßnahmen hinzukommen. Unser Tipp: Halten Sie Ihre Investition unbedingt mindestens 2 Jahre!

Wann ist der beste Zeitpunkt zu verkaufen? Aus rein finanzieller Sicht ist es am besten, sein Eigentum zu verkaufen, wenn es über 6 Jahre alt ist. Wie unter Punkt 2 erläutert, steigt die jährliche Abschreibung zwischen dem sechsten und dem siebten Jahr von 6% auf 2%. Es ist daher finanziell interessanter, in eine neue Immobilie zu investieren, um weiterhin von der beschleunigten Abschreibungsrate von 6% zu profitieren. Dies bedeutet jedoch, an einem Standort mit hohem Potenzial eine gute Alternative finden zu müssen. Hier und in allen Bereichen ist „die Kunst des Erfolgs, sich mit den Besten zu umgeben“.