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1 octobre 2022

Prêt immobilier : comment se calcule votre taux ?

Vous venez de recevoir un courrier de votre banque qui vous annonce que le taux de votre prêt immobilier à taux variable va être revu à la hausse. Pas cool, même si vous saviez que cela pouvait arriver. Si myLIFE ne peut pas empêcher les taux de grimper, nous pouvons tenter de vous expliquer pourquoi et comment évolue le taux de votre crédit immobilier.

Depuis le début de l’été 2022 et après des années sans grand changement, la Banque Centrale Européenne (BCE) annonce des évolutions sensibles dans sa politique avec une remontée progressive de ses taux. Face à cette situation nouvelle, les particuliers s’interrogent sur l’impact que cela peut avoir sur leur épargne et, surtout, leurs éventuels crédits. Sur le terrain, les banques de la Place ont déjà commencé à relever certains de leurs taux, tant en raison de la situation économique mondiale que suite aux annonces de la BCE. Après les crédits à taux fixe, puis l’épargne, ce sont à présent les taux variables qui partent à la hausse. Et cela risque de continuer.

Sur base de quels critères ?

Déterminer le taux d’un crédit immobilier n’est pas aisé. En effet, de nombreux éléments entrent en ligne de compte comme la situation économique globale, la situation de la personne qui sollicite le crédit, l’objet du crédit ou encore la situation de l’organisme sollicité. Concrètement, il y a quatre paramètres majeurs à considérer.

    • Le coût de refinancement, c’est-à-dire le taux auquel votre banque peut elle-même emprunter de l’argent auprès d’autres institutions financières. Ce dernier est très fortement lié au taux directeur de refinancement de la BCE, nous y reviendrons.
    • L’évaluation du risque en fonction de la qualité de l’emprunteur auquel la banque prête de l’argent. En effet, l’avenir est incertain et certains profils de client sont plus à risque d’insolvabilité que d’autres. Plus la banque prête à long terme, plus le risque qu’elle prend est important à cet égard.
    • Les frais de fonctionnement de la banque, ainsi que sa marge bénéficiaire. Si les banques ont la volonté de bien servir leurs clients, elles souhaitent également gagner de l’argent pour pouvoir pérenniser leurs activités et permettre leur développement.
    • La concurrence. Une banque tient compte du marché où elle opère et des taux pratiqués par ses concurrents. Plus le marché est concurrentiel, plus la marge bénéficiaire de la banque a tendance à diminuer.

Plus la banque prête à long terme, plus le risque qu’elle prend est important.

Le coût de refinancement

Le coût de refinancement est de loin l’élément le plus important dans la fixation du taux de votre crédit et il dépend essentiellement des décisions de la BCE sur ses taux directeurs. Les taux directeurs constituent un instrument puissant au service de l’économie européenne et la BCE les ajuste régulièrement selon la situation.

Pour stimuler une relance économique, la BCE choisira typiquement de baisser ses taux en plus d’autres mesures pour accroître la masse d’argent en circulation. En effet, une baisse des taux entraîne une diminution du coût de l’emprunt qui encourage l’investissement, ainsi qu’une baisse de la rentabilité de l’épargne qui encourage les particuliers à consommer ou à investir leurs économies. À l’inverse, la BCE peut décider d’augmenter ses taux pour lutter contre une inflation excessive générée par une consommation accrue ou par une pénurie de ressources disponibles.

En matière de prêt immobilier, le coût de refinancement est de nature différente selon la formule choisie.

    • Un taux fixe est essentiellement déterminé par les taux à long terme en vigueur sur le marché interbancaire de la zone euro. Une fois fixé, ce taux ne change plus pendant toute la durée du crédit. Sur base de nos recherches, la durée totale du contrat de crédit à taux fixe ne dépasse pas 30 ans au Luxembourg pour l’achat d’un bien immobilier.
    • Un taux variable est déterminé sur base de fixing interbancaires avec des références comme l’Euribor (à 1 mois, 3 mois ou davantage). Ici aussi, cela correspond au taux de référence auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles au sein de la zone Euro, mais à court terme cette fois. Ce taux dépend très fortement du taux de la BCE appelé MRO (Main Refinancing Operations), c’est-à-dire le taux appliqué aux banques qui souhaitent emprunter de l’argent à la BCE. Lorsque les taux de la BCE évoluent, une référence comme Euribor suit dans la foulée et les banques finissent en principe par répercuter tout ou partie de cette évolution à leurs clients.

Lorsque les taux de la BCE évoluent, les banques finissent en principe par répercuter tout ou partie de cette évolution à leurs clients.

L’évaluation du risque

Prêter de l’argent comporte toujours un risque d’insolvabilité de la part de l’emprunteur. Un risque que votre banque accepte de prendre en échange d’une contrepartie financière qui impacte votre taux de crédit. Cette contrepartie est calculée en fonction de votre situation personnelle à la souscription du crédit. Outre la durée du prêt, elle est établie principalement en fonction de deux critères.

    • Le ratio « crédit / valeur du bien » ou LTV (Loan to value). Ce ratio exprime simplement la part que représente le montant effectivement prêté par rapport au montant total du bien immobilier. Plus votre apport personnel est conséquent, moins le risque supporté par la banque est important. En effet, grâce à votre apport et forte de son hypothèque de 1er rang sur votre bien, la banque dispose à la signature d’une garantie dont la valeur est supérieure au montant qu’elle consent à vous prêter. En règle générale, un apport personnel de minimum 10% est considéré comme sain. Une portion plus importante peut être exigée pour un investissement locatif. Un apport personnel plus important peut faire diminuer votre taux.
    • Le ratio « charge mensuelle / revenus ». Plus votre crédit pèse lourd dans votre budget, plus le risque d’insolvabilité augmente, c’est-à-dire votre capacité à rembourser votre prêt sur toute la durée du contrat. C’est la raison pour laquelle les banques refusent généralement d’accorder un prêt dont le montant du remboursement est supérieur à 40% de vos revenus. Ce plafond peut être revu à la baisse si vous avez d’autres dettes en cours. Par ailleurs, votre banque sera particulièrement attentive à votre « reste à vivre », c’est-à-dire au budget mensuel encore disponible après remboursement de votre mensualité sur le crédit. En-dessous d’un certain montant, il devient impossible de vivre décemment et la banque refusera de vous prêter le montant souhaité si ce seuil est franchi. Chaque banque détermine ce « reste à vivre » en fonction de votre situation familiale (célibataire, en couple, avec enfants, etc.) et de critères qui lui sont propres.

Votre banque sera attentive à votre « reste à vivre », c’est-à-dire au budget mensuel encore disponible après remboursement de votre mensualité sur le crédit.

D’autres éléments entrent encore en ligne de compte dans le calcul de votre taux. Citons par exemple les contreparties supplémentaires apportées par l’emprunteur telles qu’une assurance-vie, une assurance habitation, un plan d’épargne, un portefeuille d’investissements… Ces contreparties peuvent également servir de levier lors de la négociation de votre taux.

Ce qu’il faut retenir

La BCE fixe le taux interbancaire « MRO » qui détermine pour l’essentiel le taux de votre prêt immobilier. Si vous avez opté pour une formule à taux variable, le montant de vos mensualités évoluera tout au long de la durée de votre emprunt en fonction de l’évolution des taux. Il est donc essentiel de bien se renseigner sur les avantages et inconvénients des formules de prêt disponibles avant de signer. Si vous envisagez un taux variable ou que vous souhaitez anticiper l’impact d’une éventuelle future hausse des taux, nous vous recommandons d’effectuer des simulations avec différents taux afin de mesurer l’impact de ces évolutions sur vos mensualités.

Affichant un taux supérieur à la souscription, un taux fixe offre la sérénité de mensualités fixes tout au long de la durée du contrat. Plus attractif à la souscription, les prêts à taux variables ont par définition des taux qui évoluent et cela impacte le montant de vos remboursements mensuels ! Lorsque cela se produit, ne prenez aucune décision hâtive et parlez-en si nécessaire à votre banquier. Avant d’envisager de racheter votre prêt et de changer de formule, ne perdez pas de vue que cela peut engendrer des frais et qu’une telle décision ne garantit pas un résultat plus avantageux à long terme. Pour en savoir davantage sur les crédits en général et le prêt immobilier en particulier, n’hésitez pas à consulter notre dossier spécial « crédit ».