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November 26, 2022

Immobilienkauf auf Rentenbasis: lohnend oder riskant?

Ein Immobilienkauf auf Rentenbasis findet in Luxemburg eher selten statt und macht nur einen geringen Anteil der Immobiliengeschäfte aus. Solche Käufe können jedoch attraktive Vorteile bieten. Wie funktioniert der Immobilienkauf auf Rentenbasis? Welche Vorteile ergeben sich und worauf müssen Käufer achten?

Was ist ein Immobilienkauf auf Rentenbasis?

Es handelt sich um den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie, wobei der Eigentümer (Rentenberechtigter) von dem Käufer (Rentenschuldner) eine Einmalzahlung sowie regelmäßige Rentenzahlungen erhält.

Im Gegensatz zum klassischen Immobilienkauf, bei dem der Kaufpreis auf einmal gezahlt wird, werden regelmäßige (monatliche, vierteljährliche oder jährliche) Rentenzahlungen bis zum Ableben des Verkäufers vereinbart. Der Gesamtbetrag der Transaktion hängt somit von der Lebenserwartung des Immobilienverkäufers ab, die auf der Grundlage offizieller Bevölkerungsstatistiken berechnet wird. Deshalb wird bei dieser Art von Transaktion von einem Verkauf gegen Leibrente gesprochen. Das bedeutet auch, dass die Rentenzahlungen vorzeitig enden, wenn der Verkäufer frühzeitig verstirbt, sodass der Käufer einen versicherungsmathematischen Gewinn erzielt. Das ist ähnlich wie bei einer Todesfallversicherung, bei der die Versicherung die während der Lebenszeit des Versicherten gezahlten Beiträge behalten kann, wenn das abgesicherte Risiko (der Tod innerhalb eines bestimmten Zeitraums) nicht eintritt.

→ Gut zu wissen: Der Zufallscharakter ist bei einem solchen Vertrag ein entscheidendes Element. Er ist nur gültig, wenn der Käufer vor dem Verkauf keine Kenntnis von einem Gesundheitsproblem des Rentenberechtigten hat. Dessen Ableben darf nicht vorhersehbar sein. Wenn der Verkäufer innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsunterzeichnung an einer Krankheit stirbt, kann die Transaktion für ungültig erklärt werden. Wie bei jedem Immobilienkauf ist beim Kauf auf Rentenbasis eine Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben.

Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit oder ohne Wohnrecht

Der Immobilienverkauf gegen Leibrente kann in Luxemburg unterschiedlich ausgestaltet sein: mit lebenslangem Wohnrecht (häufigste Form) oder ohne Wohnrecht (deutlich seltener). Die Bedingungen des Kaufvertrags können variieren.

Beim klassischen Immobilienverkauf auf Rentenbasis erhält der Verkäufer ein Nutzungs- und Wohnrecht auf Lebenszeit: Er kann auch nach dem Verkauf bis zu seinem Ableben in der Wohnung bleiben. Außerdem kann er sich das Nutzungsrecht der Immobilie vorbehalten und hat dann die Möglichkeit, sie zu vermieten, wenn er beispielsweise in ein Altersheim ziehen möchte. Das Eigentum an der Immobilie geht erst im Moment des Ablebens des Verkäufers vollständig auf den Käufer über.

Bei einem Immobilienverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht muss der Verkäufer nach der Eigentumsübertragung aus der Immobilie ausziehen. Der Erwerber erhält – wie bei einem normalen Immobilienkauf – das uneingeschränkte Eigentum an der Immobilie. Er kann sofort über sie verfügen und in ihr wohnen oder sie vermieten.

In beiden Fällen erfolgt bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags in der Regel eine Einmalzahlung, und bis zum Ableben des Rentenberechtigten wird eine Rente gezahlt. Es gibt jedoch auch Vertragsgestaltungen ohne Rentenzahlung oder ohne Einmalzahlung.

Gut zu wissen: Es ist möglich, die Rentenzahlungen und/oder das Wohnrecht zeitlich zu befristen. In diesem Fall spricht man von einer Zeitrente bzw. einem befristeten Wohnrecht. Wenn der Verkäufer stirbt, müssen die Rentenzahlungen dennoch über die festgelegte Laufzeit geleistet werden (in diesem Fall muss die Rente bis zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt an die Erben gezahlt werden).

Der Käufer verpflichtet sich, dem Rentenberechtigten bis zum Lebensende eine Rente zu zahlen, ohne zu wissen, wie lange dieser noch leben wird.

Was kostet ein Immobilienkauf auf Rentenbasis?

Der Kauf auf Rentenbasis ist eine Wette auf die Zukunft. Der Käufer muss sich darüber im Klaren sein, dass er sich verpflichtet, dem Rentenberechtigten bis zum Lebensende eine Rente zu zahlen, ohne zu wissen, wie lange dieser noch leben wird. Wenn der Verkäufer früher stirbt als erwartet, erhält der Käufer die Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem tatsächlichen Wert. Lebt er hingegen länger, wird der gezahlte Preis den Wert der Immobilie übersteigen. Der am Ende tatsächlich gezahlte Kaufpreis ist daher unbekannt (außer bei einer befristeten Leibrente).

Gut zu wissen: Zwar wird die Rente grundsätzlich an den Verkäufer gezahlt, es kann jedoch mehrere Anspruchsberechtigte bei einem Verkauf geben. Bei Vorliegen einer entsprechenden Vertragsklausel kann im Todesfall eine Pflicht zur Zahlung der Rente an den überlebenden Ehepartner bestehen.

Für die Berechnung der an den Rentenberechtigten zu zahlenden Beträge gilt Folgendes: Die Einmalzahlung und die voraussichtlich bis zum Lebensende des Verkäufers zu zahlende Rente muss dem Wert der Immobilie entsprechen. Zu diesem Zweck ist es ratsam, die Immobilie von einem Sachverständigen bewerten zu lassen.

Beim klassischen Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht ist die Rente niedriger, um einen Ausgleich dafür zu bieten, dass der Käufer die Immobilie nicht nutzen kann.

Die Höhe der Einmalzahlung wird von den Vertragsparteien festgelegt und erfolgt zum Zeitpunkt des Kaufs. Sie beträgt in der Regel zwischen 30 % und 50 % des Immobilienwerts.

Die Höhe der Rente hängt von mehreren Faktoren ab: Art des Vertrags (mit oder ohne Wohnrecht), Höhe der Einmalzahlung, Alter des Verkäufers und dessen geschätzter Lebenserwartung (ermittelt auf Grundlage offizieller Statistiken des Landes) usw.

Die Berechnung erfolgt nach folgendem Prinzip: Bei einem Verkauf ohne Wohnrecht entspricht die Rente dem Immobilienwert abzüglich der Höhe der Einmalzahlung. Das Ergebnis wird durch einen Koeffizienten geteilt, der der Lebenserwartung des Verkäufers entspricht. Bei einem Verkauf mit Wohnrecht ist die Berechnung dieselbe, nur dass hier noch die weitere Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer berücksichtigt werden muss.

Beim klassischen Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht ist die Rente daher niedriger, um einen Ausgleich dafür zu bieten, dass der Käufer die Immobilie nicht nutzen kann. Es ist zu beachten, dass sich dieser Betrag ändern wird, da er in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.

Achtung: Der Rentenberechtigte kann eine Auflösungsklausel in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, um sich gegen die Nichtzahlung der Rente durch den Käufer zu schützen. Wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, gibt diese Klausel dem Verkäufer das Recht, den Kaufvertrag aufzuheben und, je nach Vertragsbedingungen, die bereits gezahlten Renten zu behalten.

Vorteile des Kaufs auf Rentenbasis

Während der Verkauf auf Rentenbasis für den Verkäufer vorteilhaft ist, da er eine beachtliche Zusatzrente erhält und gleichzeitig in seinem Zuhause wohnen bleiben kann, bietet ein solcher Vertrag auch für den Käufer mehrere Vorteile:

    • Potenzieller Gewinn durch Risikoübernahme: Einer der größten Vorteile des Kaufs auf Rentenbasis ergibt sich aus seinem größten Risiko. Der Käufer hat die Möglichkeit, die Immobilie im Falle des vorzeitigen Ablebens des Verkäufers zu einem Preis zu erwerben, der unter ihrem Wert liegt.
    • Kauf zu einem geringeren Preis: Bei einem Kauf mit Wohnrecht wird bei der Berechnung der Höhe der Rente die weitere Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer berücksichtigt, wodurch sich der Endpreis der Immobilie entsprechend verringert. Dadurch sinken auch die beim Kauf fälligen Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren.
    • Niedriger Kredit- und Zinsbetrag oder Finanzierung ohne Kreditaufnahme: Der Kauf auf Rentenbasis ermöglicht es, die Höhe eines Bankkredits zu verringern oder ganz auf einen Kredit zu verzichten. Denn abgesehen von dem beim Kauf zu zahlenden Einmalbetrag wird die Rente nach und nach an den Rentengläubiger ausgezahlt, wie die monatlichen Raten eines Kredits, aber ohne Bankzinsen. Angesichts der Immobilienpreise in Luxemburg müssen die meisten jedoch ein Darlehen aufnehmen, um die Einmalzahlung leisten zu können.
    • Keine Instandhaltungskosten: Beim Verkauf mit Wohnrecht muss der Verkäufer die laufenden Kosten für Instandhaltung und Reparaturen tragen.

Wenn sich der Rentenberechtigte ein Wohnrecht vorbehält, ist es für den Käufer auf einem Immobilienmarkt mit steigenden Preisen vorteilhaft, wenn der Preis von Anfang an feststeht (sowohl mit Blick auf den Einmalbetrag als auch die Rente). Doch wenn der Markt fällt, hat der Käufer ein schlechtes Geschäft gemacht, es sei denn, der Verkäufer stirbt vorzeitig.

Nachteile für den Käufer

Das Hauptmanko für den Verkäufer besteht in der möglichen Unzufriedenheit der Erben, die vielleicht befürchten, dass eine solche Transaktion ihr Erbe schmälert. Der Käufer muss mehrere Aspekte beachten:

    • Lebenserwartung des Verkäufers: Das Hauptrisiko beim Kauf auf Leibrentenbasis besteht in der Ungewissheit über die Lebenszeit des Verkäufers. Lebt er länger als erwartet, wird die Rente über einen längeren Zeitraum gezahlt. Der Käufer zahlt dann einen höheren Preis für die Immobilie, als sie tatsächlich wert ist.
    • Fehlende Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit: Bei einem Verkauf mit Wohnrecht weiß der Rentenschuldner nicht, ab welchem Zeitpunkt er über die Immobilie verfügen kann. Er kann die Wohnung bis zum Tod des Rentenberechtigten weder bewohnen noch vermieten (wenn sich der Verkäufer das Nutzungsrecht vorbehalten hat).
    • Verpflichtung zur Zahlung der Rente durch die Erben im Todesfall: Wenn der Käufer vor dem Verkäufer stirbt, sind seine Erben verpflichtet, die Rentenzahlungen bis zum Ableben des Rentenberechtigten zu leisten.
    • Kosten für größere Renovierungsarbeiten: Bei einem Verkauf mit Wohnrecht muss der Käufer für größere Renovierungsarbeiten und Reparaturen aufkommen: Dach, Fassade usw.

Wer einen Kauf auf Rentenbasis in Erwägung zieht, sollte sich über das Zufallselement des Vertrags im Klaren sein.

Auch wenn der Immobilienkauf auf Rentenbasis für manche negativ behaftet ist, bietet er für beide Parteien echte Vorteile. Der Rentenberechtigte kann in seinem Zuhause wohnen bleiben und erhält ein zusätzliches Einkommen bis zum Lebensende, während der Erwerber die Chance hat, Eigentum zu einem niedrigeren Preis zu erwerben.

Wer einen Kauf auf Rentenbasis in Erwägung zieht, sollte sich jedoch über das Zufallselement des Vertrags im Klaren sein. Es ist sinnvoll, sich an einen Notar oder an einen Spezialisten für diese Art von Transaktionen zu wenden, um sich über unterschiedliche Modalitäten (Kauf mit oder ohne Übertragung des Nutzungsrechts, Leistung einer Einmalzahlung, von Rentenzahlungen, Befristung usw.) und bewährte Praktiken beraten zu lassen: Mindestaltersunterschied zwischen Käufer und Verkäufer, Diversifikation der Investitionen, um die Risiken zu minimieren, usw.