Immobilienkredit: Wie weit kann man gehen?

Mit dem hohen Niveau der Immobilienpreise in Luxemburg stellt sich die Frage: Welchen Prozentsatz Ihres Einkommens können Sie vernünftigerweise für die Rückzahlung eines Immobilienkredits aufwenden? Welche Kriterien analysieren die Banken, um Ihnen eine Finanzierung zu gewähren, und welche Elemente müssen Sie berücksichtigen, um Ihr Immobilienbudget festzulegen? myLIFE gibt Ihnen einige Hinweise, um Ihnen zu helfen, klarer zu sehen.*

Die Rückzahlung eines Immobilienkredits nimmt einen sehr wichtigen Platz im Budget eines Haushalts ein. Dies gilt umso mehr in Luxemburg, wo die Immobilienpreise besonders hoch sind. Laut dem Observatoire de l’Habitat widmeten Kreditnehmer im Jahr 2023 durchschnittlich 36,8% ihres Einkommens allein der Rückzahlung ihres Immobilienkredits. Eine Belastung, die sehr häufig den größten Ausgabenposten eines Haushalts darstellt. Bei gleichem Prozentsatz kann dies jedoch je nach den finanziellen Mitteln und Verpflichtungen jedes Haushalts sehr unterschiedliche Folgen haben.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie man den angemessenen Anteil der eigenen Ressourcen definiert, den man hierfür aufwenden kann. Um diese Frage zu beantworten, ist es hilfreich zu verstehen, welche Bewertungskriterien die Banken über den Wert der zu finanzierenden Immobilie hinaus anwenden, bevor man sich mit den eigenen Prioritäten beschäftigt.

Die analysierten Kriterien zur Gewährung eines Immobilienkredits

Bevor Ihnen die Bank einen Immobilienkredit gewährt, analysiert sie Ihr Profil, um zu bestimmen, welchen Betrag Sie monatlich zurückzahlen können, ohne Ihr Budget oder Ihre Fähigkeit zur Deckung Ihrer weiteren laufenden Ausgaben zu gefährden. Dazu prüft sie mehrere Elemente.

> Ihre Einkünfte

Die Bank muss sicherstellen, dass Ihre finanziellen Ressourcen ausreichen, um die Zahlung Ihrer monatlichen Raten langfristig sicherzustellen. Sie wird daher Ihre berufliche Situation (unbefristeter Vertrag, befristeter Vertrag, Selbstständige/r usw.), Ihre Betriebszugehörigkeit, die Höhe Ihrer Einkünfte (Gehalt, nicht-selbständige oder selbständige Einkünfte, Familienleistungen, Unterhaltszahlungen usw.) sowie deren Stabilität im Zeitverlauf prüfen.

> Die Zusammensetzung Ihres Haushalts

Alleinstehend, Paar, Familie mit Kindern: Die Anzahl der Personen in Ihrem Haushalt beeinflusst direkt Ihre täglichen Ausgaben und folglich Ihre Fähigkeit, einen Kredit zu tilgen.

Traditionell wurde in Luxemburg lange eine Verschuldungsquote von etwa 33–35 % als Obergrenze betrachtet, doch jeder Fall wird individuell bewertet.

> Ihre Verschuldungsquote

Wenn Ihre bestehenden Kredite (Privatkredit, Autokredit, Leasing usw.) zu zahlreich oder zu hoch sind, ist Ihre Fähigkeit, neue monatliche Raten zu zahlen, eingeschränkt. Die Bank misst das Verhältnis zwischen Ihren Ausgaben und Ihren Einkünften, um Ihre Verschuldungsquote zu bewerten und den Anteil Ihres Einkommens zu identifizieren, der für die Rückzahlung Ihrer Schulden verwendet wird. Je niedriger diese Quote, desto einfacher ist es, neue monatliche Zahlungen im Rahmen eines Immobilienkredits zu stemmen. Eine hohe Quote hingegen kann auf Schwierigkeiten hindeuten, zusätzliche Zahlungen zu leisten, ohne Ihr Budget zu gefährden.

• • Gut zu wissen: Traditionell wurde in Luxemburg lange eine Verschuldungsquote von etwa 33–35 % als Obergrenze betrachtet, doch jeder Fall wird individuell bewertet. Weitere Faktoren, wie die Stabilität der Einkünfte oder die Sparfähigkeit, fließen ebenfalls in die Bewertung ein und modifizieren diese Grenze. Daher ist die Verschuldungsquote heute nicht mehr das einzige Kriterium, da Banken zunehmend auf das „verbleibende Nettoeinkommen“ achten.

> Das „verbleibende Nettoeinkommen“

Eines der entscheidenden Kriterien für die Bank ist das sogenannte „verbleibende Nettoeinkommen“. Dabei handelt es sich um das Geld, das Ihnen jeden Monat nach der Zahlung Ihrer Kredite, Fixkosten und sonstigen Ausgaben (Wasser, Energie, Versicherungen usw.) bleibt. Es misst Ihre Fähigkeit, laufende Ausgaben (Lebensmittel, Kleidung, Transport, Freizeit usw.) zu tragen, und muss ausreichend hoch sein, damit Sie Ihren Lebensstandard aufrechterhalten können. So können zwei Haushalte mit gleicher Verschuldungsquote je nach Einkommensniveau über sehr unterschiedlich hohe verbleibende Nettoeinkommen verfügen. Deshalb muss jede Situation individuell geprüft werden.

Persönliche Kriterien, die vor einer Kreditaufnahme berücksichtigt werden sollten

Auf Ihrer Seite ist es wichtig, weitere spezifische Kriterien zu berücksichtigen, wie Ihren Lebensstil, Ihre zukünftigen Pläne oder Ihre Ersparnisse. Zwar kann die Rückzahlung Ihrer monatlichen Raten einige Anstrengungen erfordern, doch sie darf Sie nicht daran hindern, Ihre Projekte zu verwirklichen oder unerwartete Ausgaben zu bewältigen. Am Limit seiner Rückzahlungsfähigkeit zu leben, ohne auch nur eine Notfallreserve zu haben, kann schon beim kleinsten unerwarteten Ereignis sehr problematisch werden.

> Ihr Lebensstil

Nehmen Sie sich die Zeit, Ihren Lebensstil zu analysieren und sich langfristig zu projizieren. Egal, ob Sie dazu neigen, viel auszugeben oder Ihr Budget genau im Blick behalten – fragen Sie sich, ob die Rückzahlung eines Kredits wirklich ohne große Schwierigkeiten in Ihre Konsumgewohnheiten passt. Ein für die Bank „akzeptabler“ Kredit kann unbequem werden, wenn er Sie zwingt, jahrelang einen Lebensstil zu führen, der nicht zu Ihnen passt.

> Ihre Zukunftsprojekte

Die Rückzahlung eines Kredits sollte die Realisierung anderer langfristiger Projekte nicht blockieren. Denken Sie an mögliche Entwicklungen, die den für Kreditraten verfügbaren Einkommensanteil beeinflussen könnten: Geburt eines Kindes, Jobwechsel, Kauf eines neuen Fahrzeugs, Reisen usw. Bewahren Sie sich einen Handlungsspielraum, um Ihre Projekte anpassen zu können. Die Rückzahlung des Kredits darf Ihre anderen Ziele nicht blockieren. Das Antizipieren dieser Veränderungen ermöglicht Ihnen die notwendige Flexibilität.

> Ihre Ersparnisse

Eine Notfallreserve hilft Ihnen, bei unerwarteten Ereignissen gelassen zu bleiben und erlaubt Ihnen, unvorhergesehene Ausgaben (Gesundheit, Pannen, Reparaturen usw.) zu bewältigen. Auch wenn Sie weniger sparen müssen, sollten Ihre monatlichen Raten Sie nicht daran hindern, weiterhin Geld auf die Seite zu legen.

• • Gut zu wissen: Kosten für den Unterhalt Ihrer künftigen Immobilie kommen zu Ihren üblichen Ausgaben hinzu: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wartungs- oder Reparaturarbeiten, Möbel, Ausstattung usw. Diese sollten von Anfang an in Ihr Gesamtbudget einbezogen werden.

Es ist wichtig, ein Gleichgewicht zwischen der Rückzahlung Ihrer Schulden und Ihrem Alltag zu finden, ohne die notwendige Flexibilität für unerwartete Ereignisse oder familiäre Veränderungen zu verlieren.

Die Merkmale Ihres Immobilienkredits beeinflussen ebenfalls den Anteil des Einkommens, den Sie für das Wohnen aufwenden können.

Kreditparameter, die Ihr Wohnungsbudget beeinflussen

Die Merkmale Ihres Immobilienkredits beeinflussen ebenfalls den Anteil des Einkommens, den Sie für das Wohnen aufwenden können. Berücksichtigen Sie diese bei der Erstellung Ihres Budgets.

> Die Kreditlaufzeit

Je länger ein Kredit läuft, desto teurer wird er. Zwar sind die monatlichen Raten niedriger, doch der verbleibende Kapitalbetrag sinkt langsamer und generiert über einen längeren Zeitraum Zinsen. In Luxemburg liegen die üblichen Laufzeiten eines Immobilienkredits zwischen 20 und 30 Jahren, manchmal auch 35 Jahren. Sie können je nach Alter, Kreditbetrag, Einkommenshöhe oder Finanzinstitut variieren.

> Der Zinssatz

Die Wahl eines festen, variablen oder variabel-revidierbaren Zinssatzes beeinflusst ebenfalls den zurückzuzahlenden Betrag und kann (bei variablen oder revidierbaren Sätzen) zu steigenden Raten im Zeitverlauf führen. Je höher der Zinssatz, desto teurer der Kredit. Der Zinssatz hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Entwicklung des Interbankenmarktes, die Laufzeit des Kredits oder das Risiko, das die Bank mit Ihrem Profil verbindet. Regelmäßige Einkünfte, eine einwandfreie Kontoführung, mehrere Bankprodukte in derselben Bank oder eine gute Beziehung zu Ihrem Bankberater können zu Ihren Gunsten wirken. Der Zinssatz gehört zu den Elementen, die in bestimmten Fällen mit der Bank verhandelt werden können.

> Die Versicherung

Ihre Monatsraten hängen auch vom Betrag Ihrer Versicherung ab. Obwohl sie in Luxemburg gesetzlich nicht verpflichtend ist, wird die Restschuldversicherung von der Bank meist verlangt. Sie sichert den Kredit ab und deckt die Rückzahlung der Raten im Falle einer Erwerbsunfähigkeit oder eines Todesfalls. Sie wird individuell berechnet, abhängig vom Kreditbetrag, seinen Eigenschaften sowie Kriterien Ihres persönlichen Zustands.

> Die Eigenmittel

Ihr Eigenkapital beeinflusst direkt die Höhe Ihrer Monatsraten, manchmal auch Ihren Zinssatz, da es das Risiko beeinflusst, das die Bank eingeht. Je höher Ihr Eigenkapital, desto niedriger der Kreditbetrag und desto geringer die zu zahlenden Zinsen. In Luxemburg wird empfohlen, über Eigenmittel zwischen 10% und 20% des Immobilienpreises zu verfügen.

• • Gut zu wissen: Um Ihr Budget bestmöglich zu definieren und die Höhe Ihrer monatlichen Rückzahlung zu schätzen, können Sie die Simulationsrechner auf Bankwebsites nutzen.

Welchen Prozentsatz Ihres Einkommens aufwenden?

Der Anteil des Einkommens, der für Ihre Wohnkosten bestimmt ist, variiert je nach persönlicher Situation. Es kann einen Unterschied geben zwischen dem, was eine Bank bereit ist zu verleihen, und dem, was es für Sie persönlich vernünftig ist aufzunehmen. Kurz gesagt: Es gibt keinen idealen Prozentsatz – alles hängt von Ihrem Profil und Ihrem verbleibenden Nettoeinkommen ab, nachdem alle Ausgaben bezahlt sind. Während eine Rate über 35 % des monatlichen Einkommens für einen stabilen, wohlhabenderen Haushalt nicht unbedingt einschränkend ist, wird für einen Haushalt mit begrenzteren Mitteln oder höheren Fixkosten ein Zielwert von etwa 30 % empfohlen. Dieses Prinzip bietet Ihnen einen Handlungsspielraum, auch wenn der luxemburgische Markt die Möglichkeiten für einige einschränkt.

• • Gut zu wissen: Die luxemburgische Regierung bietet steuerliche Maßnahmen und finanzielle Hilfen zur Förderung des Immobilienerwerbs an: Bëllegen Akt, Prämie für den Erwerb von Wohneigentum usw. Informieren Sie sich über jene, für die Sie möglicherweise in Frage kommen.

Zahlenbeispiel

Nehmen wir ein Beispiel, um besser zu verstehen, wie man einen vernünftigen Einkommensanteil für die Rückzahlung eines Immobilienkredits bestimmt.**

Haushaltssituation:

• • Paar ohne Kinder
  • Netto-Monatseinkommen insgesamt: 7.500€
  • Laufende Kredite: 450€/Monat
  • Weitere Fixkosten (Versicherungen, Energie, Wasser, Telekommunikation usw.): 1.300€/Monat

– 1 – Verschuldungsquote

In Luxemburg gilt bei Kreditinstituten allgemein, dass eine Verschuldungsquote etwa 35% des Einkommens nicht überschreiten sollte, vorbehaltlich weiterer Kriterien.

> Obergrenze der Kreditbelastung:

35% × 7.500€ = 2.625€/Monat

> Theoretisch maximal verfügbare monatliche Rate für den Immobilienkredit:

2.625€ – 450€ = 2.175€/Monat

Dieser Betrag kann je nach weiteren Kriterien angepasst werden: verbleibendes Einkommen, Einkommensstabilität, Ersparnisse usw.

– 2 – Verbleibendes Nettoeinkommen

Es muss die Deckung laufender Ausgaben, das Weiterführen von Ersparnissen und das Bewältigen von Notfällen ermöglichen.

> Verbleibendes Nettoeinkommen = Einkommen – (Kreditraten + Fixkosten)

7.500€ – (2.625€ + 1.300€) = 3.575€

– 3 – Anteil des Einkommens für Wohnen

> Prozentsatz des Einkommens für Wohnen = (Kreditrate / Einkommen) × 100

(2.175€ / 7.500€) × 100 = 29%

In diesem Beispiel kann ein Anteil von etwa 29% als für die Bank akzeptabel und für das Paar als vernünftig gelten, da die Rate unter 30% bleibt und das verbleibende Einkommen komfortabel bleibt.

Finden Sie ein Gleichgewicht zwischen den Bewertungskriterien der Bank und dem finanziellen Komfort Ihres Haushaltes.

In der Praxis hängt der Prozentsatz, den man vernünftigerweise für einen Immobilienkredit aufwenden kann, stets vom Profil des Kreditnehmers, seinem Einkommen und seinem verbleibenden Nettoeinkommen ab. Zögern Sie nicht, Ihren Bankberater zu konsultieren, um Ihre Situation zu bewerten und den Betrag festzulegen, den Sie vernünftig aufnehmen können. Er wird Ihnen helfen, die für Ihr Profil, Ihre Präferenzen und Ihren Lebensstil am besten geeignete Entscheidung zu treffen.

* Inhalt aus dem Französischen übersetzt mit dem AI-Tool BIL GPT

** Dieses Beispiel dient ausschließlich der Illustration einer Denkweise. Es ist bewusst vereinfacht, und die Zahlen wurden zur besseren Lesbarkeit gerundet.