Prêt immobilier: jusqu’où peut-on aller?

Avec le niveau élevé des prix des logements au Luxembourg, quel pourcentage de vos revenus pouvez-vous raisonnablement consacrer au remboursement d’un prêt immobilier? Quels critères sont analysés par les banques pour vous accorder un financement et quels éléments devrez-vous prendre en compte pour définir votre budget immobilier? myLIFE vous donne quelques pistes pour vous aider à y voir plus clair.

Le remboursement d’un crédit immobilier occupe une place très importante dans le budget d’un ménage. C’est d’autant plus vrai au Luxembourg, où les prix du logement sont particulièrement élevés. Selon L’Observatoire de l’habitat, en 2023 les emprunteurs consacraient en moyenne 36,8% de leurs revenus au seul remboursement de leur prêt immobilier. Une charge qui constitue très souvent le premier poste de dépense des ménages. Mais à pourcentage identique, cela peut entraîner des conséquences très différentes selon les moyens et les obligations de chaque ménage.

Dans ce contexte, comment définir la part raisonnable de vos ressources à y consacrer? Pour répondre à cette question, il est utile de comprendre les critères d’évaluation des banques au-delà de la valeur du bien à financer, avant de s’interroger sur ses propres priorités.

Les critères analysés pour accorder un crédit immobilier?

Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque va étudier votre profil afin de déterminer le montant que vous pouvez rembourser chaque mois sans mettre en péril votre budget et votre capacité à gérer vos autres dépenses récurrentes. Pour cela, elle va examiner plusieurs éléments.

> Vos revenus

La banque a besoin de s’assurer que vos ressources financières sont suffisantes pour assurer le paiement de vos mensualités dans la durée. Pour cela, elle va contrôler votre situation professionnelle (CDI, CDD, travailleur indépendant, etc.), votre ancienneté, le montant de vos revenus (salaires, revenus non-salariés, allocations familiales, pensions alimentaires, etc.), mais aussi leur stabilité dans le temps.

> La composition de votre foyer

Célibataire, en couple, famille avec enfants: le nombre de personnes composant votre ménage impacte directement vos dépenses courantes et, par conséquent, votre capacité à rembourser un prêt.

Traditionnellement, un taux d’endettement autour de 33-35% à longtemps été retenu comme plafond au Luxembourg, mais chaque dossier s’apprécie individuellement.

> Votre taux d’endettement

Si vos emprunts existants (prêt personnel, auto, leasing, etc.) sont trop nombreux ou trop conséquents, votre aptitude à payer vos nouvelles échéances sera limitée. La banque va mesurer le ratio entre vos charges et vos revenus afin d’évaluer votre taux d’endettement et identifier la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Plus le taux est faible, plus il sera facile de rembourser des nouvelles mensualités liées à un prêt immobilier. À l’inverse, un taux élevé peut indiquer des difficultés à assumer des paiements supplémentaires sans mettre en péril votre budget.

• • Bon à savoir: traditionnellement, un taux d’endettement autour de 33-35% à longtemps été retenu comme plafond au Luxembourg, mais chaque dossier s’apprécie individuellement. D’autres éléments, comme la stabilité des revenus ou la capacité d’épargne, sont pris en considération par la banque et modulent cette limite. C’est pourquoi le taux d’endettement n’est pas le seul élément pris en compte par la banque qui se focalise aujourd’hui davantage sur le «reste à vivre».

> Le «reste à vivre»

L’un des critères déterminants pour la banque est ce qu’on appelle le «reste à vivre». Il s’agit de l’argent dont vous disposez chaque mois après avoir payé vos crédits, charges et dépenses fixes (eau, énergie, assurances, etc.). Il mesure votre capacité à faire face aux dépenses courantes (alimentation, habillement, transports, loisirs, etc.) et doit être suffisamment élevé pour vous permettre de maintenir une certaine qualité de vie. Ainsi, deux foyers ayant un taux d’endettement similaire peuvent disposer d’un reste à vivre très différent selon leurs niveaux de revenus. Voilà notamment pourquoi chaque situation doit être étudiée individuellement.

Les critères personnels à prendre en compte avant d’emprunter

De votre côté, il est important de considérer d’autres critères spécifiques comme votre style de vie, vos projets futurs ou encore votre épargne. Si le remboursement de vos échéances de crédit peut demander quelques efforts, il ne doit pas vous empêcher de réaliser vos projets ou de faire face à des dépenses inopinées. Être au maximum de ses capacités de remboursement sans disposer de la moindre épargne de précaution peut s’avérer très problématique au moindre imprévu.

> Votre style de vie

Prenez le temps d’analyser votre mode de vie et de vous projeter sur la durée. Que vous ayez tendance à beaucoup dépenser ou à surveiller votre budget de près, demandez-vous si le remboursement d’un crédit peut réellement s’intégrer à vos habitudes de consommation sans trop de difficultés. Un emprunt «acceptable» pour une banque peut devenir inconfortable s’il vous oblige à vivre pendant des années un style de vie qui ne vous convient pas.

> Vos projets futurs

Le remboursement d’un prêt ne doit pas bloquer la réalisation d’autres projets à long terme. Gardez à l’esprit les évolutions possibles qui pourraient impacter la part de revenus disponibles pour le paiement de vos échéances: arrivée d’un enfant, changement de travail, achat d’un nouveau véhicule, voyage, etc. Pensez à conserver une marge de manœuvre pour adapter vos projets. Le remboursement du prêt ne doit pas bloquer vos autres aspirations. Anticiper ces changements permet de préserver la souplesse nécessaire pour vivre pleinement et en connaissance de cause ses projets.

> Votre épargne

Une épargne de précaution vous aide à garder l’esprit serein en cas d’imprévu et vous permet d’assumer des dépenses inattendues (santé, pannes, travaux, etc.). Même si vous devez réduire la somme à placer, vos mensualités ne doivent pas vous empêcher de continuer à mettre de l’argent de côté.

• • Bon à savoir: les frais liés à l’entretien de votre future habitation s’ajoutent à vos dépenses habituelles: taxes foncières, assurance habitation, travaux d’entretien ou de réparations, ameublement, équipement, etc. Ils méritent d’être intégrés dès le départ dans votre budget global.

Il est important de trouver votre propre équilibre entre le remboursement de vos dettes et votre vie quotidienne, sans oublier de garder une flexibilité pour les imprévus ou une évolution de votre situation familiale.

Les caractéristiques de votre emprunt immobilier vont également influencer la part des revenus que vous pourrez consacrer au logement.

Les paramètres du crédit qui influencent votre budget logement

Les caractéristiques de votre emprunt immobilier vont également influencer la part des revenus que vous pourrez consacrer au logement. Veillez à en tenir compte lorsque vous établissez votre budget.

> La durée de l’emprunt

Plus un crédit s’étend dans le temps, plus il coûte cher. Les mensualités étant plus basses, le capital restant à rembourser diminue plus lentement et génère des intérêts sur une période plus longue. Au Luxembourg, les durées courantes pour un crédit immobilier sont généralement comprises entre 20 et 30 ans, parfois 35 ans. Elles peuvent varier selon votre âge, le montant emprunté, le niveau de vos revenus ou encore l’établissement financier.

> Le taux d’intérêt

Le choix d’un taux d’intérêt fixe, variable ou révisable influence également le montant à rembourser et peut entraîner une augmentation des mensualités dans le temps (pour les taux variables ou révisables). Ainsi, plus le taux est élevé, plus le crédit coûte cher. Le taux d’intérêt dépend de différents facteurs dont l’évolution du marché interbancaire, la durée de votre emprunt ou le risque que la banque associe à votre profil. Avoir des revenus réguliers, une tenue de comptes irréprochable, plusieurs produits bancaires dans le même établissement ou une bonne relation avec votre banquier peuvent jouer en votre faveur. Le taux d’intérêt fait partie des éléments qui peuvent, dans certains cas, faire l’objet d’une discussion avec la banque.

> L’assurance

Vos mensualités vont également dépendre du montant de votre assurance. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire au Luxembourg, l’assurance solde restant dû est généralement exigée par la banque. Elle sécurise le prêt et couvre le remboursement des échéances en cas d’incapacité ou de décès. Elle est calculée au cas par cas, selon le montant de votre emprunt, ses caractéristiques, mais également d’après des critères liés à votre situation et votre condition.

> L’apport personnel

Enfin, l’apport personnel influence directement le montant de vos mensualités, parfois même votre taux d’intérêt dans la mesure où il impacte le calcul du risque que prend la banque à vous accorder un prêt. Plus votre apport de départ est conséquent, moins le montant du crédit sera élevé et plus les intérêts à verser seront faibles. Au Luxembourg, il est généralement recommandé de disposer d’un apport compris entre 10% et 20% du prix du bien à financer.

• • Bon à savoir: afin de définir au mieux votre budget et estimer le montant que vous devrez rembourser chaque mois, vous pouvez utiliser les simulateurs présents sur les sites bancaires.

Quel pourcentage de vos revenus consacrer à votre prêt immobilier?

La part de revenus à consacrer à votre logement varie en fonction de votre situation personnelle. Il peut y avoir une différence entre ce que la banque accepte de vous prêter et ce qu’il est raisonnable d’emprunter selon votre propre seuil de tolérance. Bref, il n’existe pas de pourcentage idéal : tout dépend de votre profil et de ce qu’il vous reste pour vivre une fois vos charges payées. Là où consacrer plus de 35% de ses revenus mensuels au remboursement d’un prêt n’est pas forcément contraignant pour un ménage ayant de hauts revenus et une situation stable, il reste recommandé de viser un seuil autour de 30% pour un foyer avec des ressources plus limitées ou des charges plus importantes. Ce principe permet de préserver une marge de manœuvre, même si le contexte du marché luxembourgeois restreint les possibilités pour certains.

• • Bon à savoir: le gouvernement luxembourgeois propose des mesures fiscales et des aides financières pour faciliter l’accès à la propriété: Bëllegen Akt, prime d’accession à la propriété, etc. Renseignez-vous sur celles auxquelles vous pourriez prétendre pour alléger votre budget logement.

Exemple chiffré

Prenons un exemple pour mieux comprendre comment déterminer un pourcentage de revenus raisonnable à consacrer à un prêt immobilier.*

Situation du ménage:

• • Couple sans enfant
  • Revenus nets mensuels cumulés: 7.500€
  • Crédits en cours: 450€/mois
  • Autres charges fixes (assurances, énergie, eau, télécoms, etc.): 1.300€/mois

– 1 – Taux d’endettement

Au Luxembourg, les établissements de crédit considèrent généralement qu’un taux d’endettement ne devrait généralement pas dépasser environ 35% des revenus, sous réserve de l’analyse des autres critères.

> Plafond de charges de crédit:

35% x 7.500€ = 2.625€/mois

> Mensualités maximales théoriques encore disponibles pour le prêt immobilier:

2.625€ – 450€ = 2.175€/mois

Ce montant peut être revu à la hausse ou à la baisse selon les autres critères analysés: reste à vivre, stabilité des revenus, épargne, etc.

– 2 – Reste à vivre

Il doit permettre de couvrir les dépenses courantes, de continuer à épargner et de gérer les imprévus.

> Reste à vivre = revenus nets – (mensualités de crédits + autres charges fixes)

7.500€ – (2.625€ + 1.300€) = 3.575€

– 3 – Part des revenus consacrée au logement

> Pourcentage de revenus consacré au logement = (mensualités du prêt / revenus nets) x 100

(2.175€ / 7.500€) x 100 = 29% des revenus

Dans cet exemple, consacrer environ 29% des revenus au remboursement du prêt immobilier peut, en pratique, être considéré comme acceptable pour la banque et raisonnable pour le couple, puisque le taux reste inférieur à 30% et le reste à vivre demeure confortable.

Trouver un équilibre entre les critères d’analyse de la banque et le confort financier du ménage est essentiel.

En pratique, le pourcentage que l’on peut raisonnablement consacrer au remboursement d’un prêt immobilier dépend toujours du profil de l’emprunteur, de ses revenus et de son reste à vivre. Trouver un équilibre entre les critères d’analyse de la banque et le confort financier du ménage est essentiel. N’hésitez pas à consulter votre banquier pour évaluer votre situation et définir le montant que vous pouvez raisonnablement emprunter. Ce dernier vous aidera à prendre la décision la mieux adaptée à votre profil, vos préférences et mode de vie.

* Cet exemple vise uniquement à illustrer une méthode de raisonnement. Il est volontairement simplifié et les chiffres sont arrondis pour en faciliter la lecture.