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21 mai 2018

Comment réussir son projet d’investissement locatif?

La pierre est un investissement durable, qui rassure, qui affiche un bon rendement et qui présente des risques limités. Pas étonnant que particuliers, investisseurs et sociétés investissent dans la brique plutôt que la bourse. Pourtant, réussir son projet d’investissement immobilier n’est pas si simple. Le type de financement, l’optimisation fiscale, les lois et usages en vigueur… autant de sujets à maîtriser et comprendre afin d’assurer la réussite du projet! D’où l’importance de s’appuyer sur l’expérience d’un expert.

Sur base de mon expérience et en qualité de fondateur de l’agence Nexvia, voici mes 10 conseils et pièges à éviter pour faire prospérer votre investissement locatif!

1. Louer son propre bien ou pas

Attachement sentimental, facilité de l’opération, stratégie patrimoniale; de nombreuses raisons peuvent pousser un propriétaire qui quitte sa résidence principale à la mettre en location plutôt qu’à la vendre.

Ce n’est pas forcément un bon choix lorsque l’on sait que la plus-value sur la résidence principale n’est pas imposable. Si vous louez votre bien, celui-ci sera alors considéré comme un investissement locatif et, le jour de la vente, la plus-value sera taxée au demi taux global (quart du taux global jusqu’au 31/12/2018). Financièrement, il est donc souvent plus intéressant de revendre le bien et de réinvestir la plus-value dans un autre bien à fiscalité plus favorable.

2. Choisir la nature du bien

Quels types de bien sont les plus favorables fiscalement? Au Luxembourg, il y a lieu de distinguer quatre natures de biens immobiliers: la VEFA (sur plan),  le neuf, l’ancien de plus de 6 ans, et l’ancien de plus de 60 ans.

La fiscalité applicable varie selon le type de bien. Par exemple, les frais d’enregistrement sur une VEFA ne s’applique que sur la quote-part terrain, ce qui réduit considérablement la somme à débourser (+/-65% de moins). Un autre exemple notable est celui de l’amortissement annuel. En effet, ce dernier qui est de 6% sur les 6 premières années du bien, est réduit à 2% jusqu’aux 60 ans du bien. La différence est substantielle. Les biens de plus de 60 ans sont amortissables à 3%.

Les trois types de biens que nous conseillons sont donc les VEFA, les biens neufs jusqu’à 6 ans, et les biens de plus de 60 ans nécessitant d’importants travaux de rénovation, fiscalement déductibles ou amortissables.

(…) si les prix au mètre carré baissent plus on s’éloigne de la ville, il faut avoir à l’esprit que la demande locative et surtout les perspectives de revalorisation et de revente sont également inférieures.

3. Choisir la localisation et la taille du bien

La localisation impacte directement la rentabilité mais aussi la liquidité du bien. En effet, si les prix au mètre carré baissent plus on s’éloigne de la ville, il faut avoir à l’esprit que la demande locative et surtout les perspectives de revalorisation et de revente sont également inférieures.

Toujours dans cette idée de revalorisation, il est conseillé de viser l’achat de biens liquides. Visez les appartements de 1 ou 2 chambres à proximité de la ville, en prenant le temps de choisir les meilleures opportunités (exposition, étage dans l’immeuble, etc.). Si vous le pouvez, pensez à plus long terme: les efforts consentis maintenant seront récompensés dans quelques années!

4. Trouver le bon financement

Un bon financement, c’est un financement qui permet de réduire votre coût tout en limitant votre risque. La meilleure formule va donc dépendre de vos objectifs (spéculation, rendement sur une durée donnée, création de patrimoine) et de la nature du bien financé. Un mix entre différentes formules de prêt (fixe, variable, révisable) est souvent la solution gagnante.

Avec les économies fiscales possibles, le coût réel de l’emprunt est en ce moment souvent proche de 1%. Il vaut donc mieux garder ses fonds disponibles et les investir dans d’autres produits d’investissement, tant que la banque vous le permet et que le rendement que vous pouvez raisonnablement escompter pour votre épargne est supérieur à 1%.

5. Meublé ou non-meublé

Dans un projet d’investissement locatif, la question de l’ameublement se pose presque systématiquement. Ici, il faut savoir que si les meublés sont plus liquides, avec une très forte demande, il faut également être prêt à accepter un roulement de locataires plus important. L’avantage est évidemment que vous pourrez demander un loyer plus élevé, et celui-ci pourra être fixé de manière moins contraignante (voir le point 6).

Quel que soit le cas, faites faire un état des lieux d’entrée et de sortie, afin de vous assurer que votre mobilier et votre logement puissent être restitués dans l’état initial. La garantie locative (correspondant à deux mois de loyer en moyenne) vous sert d’assurance contre d’éventuels dommages.

Pour qu’un logement soit qualifié de meublé, il doit être complètement équipé. Il ne suffit pas que le logement en question dispose vaguement d’un lit, d’une table et d’une chaise.

À savoir: pour qu’un logement soit qualifié de meublé, il doit être complètement équipé. Il ne suffit pas que le logement en question dispose vaguement d’un lit, d’une table et d’une chaise.

6. Fixer le juste loyer

Fixer le prix est un jeu d’équilibre. Trop bas et vous n’optimiserez pas votre investissement au mieux, trop haut et vous risquez d’avoir des mois de vacance (c’est à dire des mois sans locataire, qui impacterait alors très négativement votre rendement). Une seule solution: étudier les loyers demandés pour des biens et des zones très similaires et fixer son prix en fonction. Aujourd’hui, le rendement au Luxembourg se situe entre 3 et 4%. À noter qu’au Luxembourg, la location d’un logement ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant 5% du capital investi dans le logement (10% dans le cas d’un meublé).

7. Faire évoluer son loyer?

Légalement, il est possible de faire évoluer les loyers au Luxembourg de manière bisannuelle. Cette réadaptation n’est pas libre; il faut respecter un coefficient et appliquer une décote. Concrètement, cela vous permet d’augmenter votre loyer entre 1 et 2% tous les deux ans. Dans l’usage, et au vu de la faible marge de manœuvre, il est toutefois assez peu commun d’introduire une clause de réadaptation de loyer dans le contrat de bail. Il est plus simple de changer le loyer de manière plus significative entre chaque locataire.

Pour trouver les locataires, nous conseillons sans hésiter de faire appel à un professionnel. (…) En effet, sauf accord contraire, les frais d’agence au Luxembourg sont supportés par le locataire.

8. Agence ou pas

Faut-il passer par une agence? Pour trouver les locataires, nous conseillons sans hésiter de faire appel à un professionnel. Les avantages sont nombreux: cela vous facilite le processus, vous évite l’organisation de visites, et vous permet d’avoir un accompagnement et une expertise réelle. Et surtout, cela ne vous coûtera rien! En effet, sauf accord contraire, les frais d’agence au Luxembourg sont supportés par le locataire.

Qu’en est-il de la gestion locative? Ici aussi, une agence peut s’occuper de l’ensemble des tâches liées à votre investissement locatif: percevoir et suivre les loyers, intervenir pour les réparations nécessaires, gérer l’administration etc. Ce service coûte généralement 1 mois de loyer. À vous de décider si vous voulez vous offrir ce confort. Et pour ce prix, veillez surtout à bien choisir votre agence!

9. Donner congé à son locataire

Hormis le cas du défaut de paiement pour lequel une procédure judiciaire permet de facilement expulser un locataire, il existe deux situations spécifiques pour récupérer son bien immobilier:

  • pour qu’un membre de sa famille ou soi-même y vive;
  • dans le cas d’une revente du bien à un propriétaire désirant y vivre.

Dans les autres cas, il est important de savoir qu’il n’est pas possible d’imposer la sortie du locataire, même si le bail est à durée déterminée. Il faudra alors négocier avec son locataire et trouver une solution à l’amiable.

10. Savoir quand vendre

Avant tout, il est important de savoir que la plus-value d’une vente avant 2 ans de détention sera qualifiée de bénéfice de spéculation. C’est alors le barème progressif qui s’appliquera (au maximum 47,18%). Pour une vente après 2 ans, on parle alors de bénéfice de cession qui sera imposé au demi taux global (quart du taux global jusqu’au 31/12/2018), auquel s’ajoute également des mesures de tempérament. Notre conseil: conservez absolument votre investissement au moins 2 ans!

Quand vendre du coup? D’un point de vue purement financier, il vaut mieux vendre son bien lorsqu’il a plus de 6 ans. En effet, comme expliqué dans le point 2, l’amortissement annuel passe de 6% à 2% entre la 6e et 7e année. Il est donc financièrement plus intéressant d’arbitrer pour un nouveau bien permettant de profiter à nouveau de ce taux d’amortissement accéléré de 6%. Mais cela implique de réussir à trouver un bien de rechange dans une localisation à fort potentiel. Ici, et comme dans tous les domaines, «l’art de la réussite consiste à savoir s’entourer des meilleurs.»