Wohnimmobilien: Immer noch eine gute Anlage?

Zur Verwunderung der Analysten schienen die Immobilienpreise in vielen europäischen Ländern während der Corona-Pandemie kaum an Boden zu verlieren. In einer Zeit, in der die Volkswirtschaften eine Kontraktion von beispiellosem Ausmaß durchliefen, wirkte es sonderbar, dass die Entwicklung von Wohnimmobilien unverändert positiv war. Jedoch leidet der Markt seither in zahlreichen Ländern unter dem jüngsten Wiederanstieg der Inflation und dem jähen Ende der seit fast 15 Jahren äußerst niedrigen Zinsen.*

Paradoxerweise kamen europäischen Wohnimmobilien die wiederkehrenden Phasen der Reisebeschränkungen in den Jahren 2020 und 2021 und die wirtschaftliche Volatilität aufgrund der Verschärfung und Lockerung der Lockdown-Beschränkungen offenbar zugute, sowohl mit Blick auf die Transaktionszahlen als auch hinsichtlich der Preisniveaus.

All dies schien den Markt weniger zu belasten als frühere Konjunkturrückgänge. Vielen Wohnimmobilienanlegern ist der Gewinneinbruch aus der globalen Finanzkrise von 2007-2009 schmerzhaft in Erinnerung geblieben. Die Immobilienmärkte in Spanien und Irland stürzten von zugegeben extrem überhitzten Niveaus ins Bodenlose. Nur in Deutschland, Luxemburg und Schweden erwiesen sich die Märkte als relativ widerstandsfähig.

In Luxemburg, wo die Preise für Wohnimmobilien seit mehr als zwei Jahrzehnten boomten, hat die Pandemie kaum mehr als einen Schluckauf verursacht.

In Luxemburg, wo die Preise für Wohnimmobilien seit mehr als zwei Jahrzehnten boomten, hat die Pandemie kaum mehr als einen Schluckauf verursacht. Die Preise für ein Haus oder eine Wohnung stiegen zwischen 2010 und 2022 laut Eurostat um 135% und damit deutlich stärker als im EU-Durchschnitt (47%). Die Mietpreise in Luxemburg hingegen stiegen innerhalb desselben Zwölfjahreszeitraums nur um 20% und entsprachen damit fast dem EU-Durchschnitt.

Erster Abschwung seit Jahrzehnten

Seitdem hat der Wohnimmobilienmarkt des Großherzogtums allerdings seinen stärksten Abschwung seit Jahrzehnten erlebt. Der Online-Immobilienplattform Immotop zufolge erreichte der Durchschnittspreis für Häuser und Wohnungen im Großherzogtum im Juli 2022 einen Höchststand von 9.208 Euro pro Quadratmeter. Bis Mai 2023 sank er auf 8.626 Euro und ein Jahr später auf 8.464 Euro. Der Markt erreichte im März 2025 mit 8.173 Euro pro Quadratmeter seinen Tiefpunkt und erholte sich im folgenden September leicht auf 8.309 Euro. Das Stagnieren des Marktes führten Analysten auf die Auswirkungen höherer Kreditkosten in einer Zeit zurück, in der die Inflation die Kaufkraft schmälerte, obwohl weiterhin ein Mangel an zum Verkauf stehenden Immobilien herrschte.

Der Einbruch im Großherzogtum stellte eine bedeutende Veränderung dar: In den vergangenen zwanzig Jahren waren Investitionen in luxemburgische Häuser und Wohnungen – dank der „Großen Mäßigung“ mit niedriger Inflation und niedrigen Zinsen sowie dem steten Wirtschaftswachstum und der steigenden Einkommen eine echte Goldgrube.

Obwohl Analysten den luxemburgischen Wohnungsmarkt in den letzten Jahren regelmäßig als überhitzt bezeichnet haben, glauben viele Branchenteilnehmer, dass der Preisrückgang nur von kurzer Dauer ist und sich mit dem Rückgang der Inflation und der Zinssätze auf das Niveau der ersten beiden Jahrzehnte dieses Jahrhunderts wieder umkehren wird. Angesichts eines Defizits beim Neubau von Wohnungen von schätzungsweise bis zu 4.500 pro Jahr wird die Nachfrage das Angebot wahrscheinlich auch künftig übersteigen.

Natürlich ist der luxemburgische Wohnimmobilienmarkt für Europa eher untypisch: ein kleines, äußerst wohlhabendes Land, dessen Wirtschaft hauptsächlich auf Dienstleistungen basiert, das eng mit den Nachbarregionen verflochten ist und dessen Arbeitskräfte fast zur Hälfte täglich aus anderen Ländern pendeln. Diese Faktoren verleihen dem Wohnungsmarkt Auftrieb von innen, was sich in geringerem Maße auch auf die benachbarten Gebiete in Belgien, Frankreich und Deutschland erstreckt hat.

Auswirkungen der Inflation

Einige der Faktoren, die die Unterbrechung des langen Booms auf dem Wohnungsmarkt beeinflusst haben, gelten auch für andere europäische Länder. Im April 2023 warnte der Internationale Währungsfonds (IWF) in seinem regionalen Wirtschaftsausblick vor der Gefahr von Hauspreiskorrekturen auf dem gesamten Kontinent. Diese hingen sowohl mit den Auswirkungen der seit den 1990er Jahren nicht mehr gesehenen Inflation als auch mit den Zinsanhebungen durch die Zentralbanken zur Eindämmung dieser Teuerung zusammen, deren Niveau für die letzten Jahrzehnte ebenfalls beispiellos hoch ist.

Auf einigen europäischen Wohnimmobilienmärkten, so der IWF, seien bereits rückläufige Trends zu beobachten, darunter etwa die Tschechische Republik und Dänemark. In Schweden gaben die Wohnimmobilienpreise 2022 über 6% nach. Obwohl die Zinssätze nun von ihrem Höchststand zurückgehen, könnten die Immobilienmärkte in einigen Ländern weiterhin zu kämpfen haben, selbst wenn es keine umfassendere finanzielle Notlage innerhalb ihrer Volkswirtschaften gibt.

Selbst wenn die Märkte davon ausgehen, dass die langfristigen Inflationsrisiken sinken, sind die Hypothekenfinanzierer deutlich vorsichtiger geworden. Auf längere Sicht wird dies wahrscheinlich auch breitere wirtschaftliche Auswirkungen haben, da die Haushalte ihr eigenes Vermögen und ihre finanziellen Aussichten schlechter einschätzen. Dementsprechend gehen die persönlichen Ausgaben zurück, was die Wirtschaftstätigkeit insgesamt bremst.

Die durchschnittlichen Immobilienpreise in der EU stiegen im zweiten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 5,4%. Luxemburg verzeichnete einen Anstieg von 4,6%.

Laut Eurostat stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in der EU im zweiten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 5,4%. Luxemburg verzeichnete einen Anstieg von 4,6%; Finnland war mit einem Rückgang von 1,3% der einzige Mitgliedstaat, der einen Rückgang verzeichnete. Am anderen Ende der Skala stiegen die Durchschnittspreise gegenüber dem Vorjahr um 17,2% in Portugal, 15,5% in Bulgarien, 15,1% in Ungarn, 13,2% in Kroatien und 12,8% in Spanien.

Teufelskreis?

Im jüngsten Bericht des IWF über Geldpolitik und Überbewertung von Wohnimmobilien im Oktober 2025 warnten seine Analysten, dass Zinssatzänderungen einen übermäßigen Einfluss auf die Preise und die Nachfrage von Investoren im Immobilienbereich hätten. Anhand von US-Daten sagen die Autoren, dass die Immobilienpreise in überbewerteten Märkten stärker auf Zinssatzänderungen reagieren, während die Investorennachfrage – gemessen an Käufen durch Nicht-Eigentümer – nach einer Straffung der Geldpolitik deutlicher zurückging.

Auch andere europäische Länder haben in den vergangenen drei Jahrzehnten ein rasantes Wachstum der Immobilienpreise erlebt – zwischen 1996 und 2021 stiegen sie in Schweden um 176%, im Vereinigten Königreich um 145%, in Dänemark um 142% und in Frankreich um 126%, so die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung.

In anderen Ländern war das Wachstum jedoch um einiges bescheidener: –31% in Deutschland (wo die Preise bis 2016 hinter dem Niveau von 1996 zurückblieben), 27% in Portugal (wo das jüngste Wachstum dem inzwischen abgeschafften „goldenen Visum“ zugeschrieben wird, das wohlhabende Bürger mit Steuerermäßigungen anlockte) und nur 9% in Italien.

Die Ratingagentur Standard & Poor‘s kam 2023 zu dem Schluss, dass die lange Phase des Preiswachstums sich offenbar ihrem Ende nähert, und prognostizierte, dass die Wohnimmobilienpreise in den meisten europäischen Ländern zurückgehen. Im Januar 2024 korrigierte S&P seine Prognosen zu den Wohnimmobilienpreisen jedoch nach oben, da sich die europäischen Märkte zunehmend robust zeigten, insbesondere in Großbritannien, Irland, Spanien und Portugal. Laut S&P haben Angebotsfaktoren wie die anhaltend hohen Baustoffkosten wesentlich zu den soliden Preisen von Wohnimmobilien beigetragen, ebenso die Erholung am Arbeitsmarkt, der Rückstand im Wohnungsbau und finanzielle Unterstützungsmaßnahmen der Regierung.

Stabile Mieten

Der Bau von Wohnimmobilien hat sich zwar in einigen europäischen Ländern gut behauptet – wobei Frankreich, Schweden, Deutschland und Luxemburg nicht dazugehören –, stellt jedoch laut S&P einen nachlaufenden Indikator für den Wohnungsmarkt dar, da zwischen Baubeginn und Fertigstellung viel Zeit vergeht.

Ein wichtiger Faktor für Investoren im Bereich Wohnimmobilien sind die Mietwerte, die in den letzten zehn Jahren deutlich stabiler geblieben sind als die Kaufpreise.

Ein wichtiger Faktor für Investoren im Bereich Wohnimmobilien sind die Mietwerte, die in den letzten zehn Jahren deutlich stabiler geblieben sind als die Kaufpreise. Laut Eurostat sind die durchschnittlichen Mieten in der EU in den zwölf Monaten bis zum zweiten Quartal 2025 um 3,2% gestiegen und lagen im Durchschnitt seit 2010 um 28,8% höher, verglichen mit 60,5% bei den Kaufpreisen für Wohneigentum.

Was bedeutet das für Immobilienanleger? Laut den Prognosen ist ein europaweiter Anstieg der Wohnimmobilienpreise, wie er in den 2010er Jahren zu beobachten war, zumindest in unmittelbarer Zukunft nicht wahrscheinlich. Dementsprechend ist in dieser Branche auch nicht mit erheblichen Wertsteigerungen zu rechnen. Ein massiver Rückgang der Mieterträge ist jedoch auch nicht zu erwarten, da sie nicht im gleichen Maß wie die Kaufpreise über das allgemeine Wirtschaftswachstum hinaus gestiegen sind. Zudem könnte ein Rückgang der Verkäufe von Wohnimmobilien mehr Menschen dazu bewegen, zu mieten statt Eigentum zu kaufen, was die Nachfrage steigert.

Auf lange Sicht dürften Anlagen in Wohneigentum populär bleiben. Das liegt ganz einfach daran, dass Angebot und Nachfrage früher oder später wieder zu ausgewogenen Preisen führen werden, und dass Mieten die von vielen Anlegern angestrebten stabilen Erträge bieten können. Nichtsdestotrotz scheinen die Zeiten, in denen der Kauf von Häusern und Wohnungen eine echte Goldgrube waren, vorbei zu sein. Zumindest vorerst.

* Inhalt aus dem Englischen übersetzt mit dem AI-Tool BIL GPT