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September 25, 2021

Wohnimmobilien: Immer noch eine gute Anlage?

  Gesammelt von myLIFE team myHOME April 1, 2021 79

Zur Verwunderung der Analysten scheinen die Immobilienpreise in vielen europäischen Ländern im Zuge der Corona-Pandemie kaum an Boden verloren zu haben. In einer Zeit, in der die Volkswirtschaften eine Kontraktion von beispiellosem Ausmaß durchlaufen, wirkt es sonderbar, dass Wohnimmobilien davon offenbar kaum berührt wurden. Was macht sie so robust? Und werden sie es bleiben?

Auch wenn die Zahlen stets mit zeitlicher Verzögerung bekannt werden: Schon jetzt zeichnen sich überraschend positive Entwicklungen auf dem europäischen Immobilienmarkt ab. Untersuchungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ergaben, dass die Hypothekenkreditvergabe in der Eurozone im Mai nach den starken Rückgängen von März und April 2020 eine Wiederbelebung erfuhr und der Markt sich im Großen und Ganzen vom Abschwung im dritten Quartal erholt hat.

Wie schlägt sich die anhaltende Nachfrage in den Immobilienpreisen nieder? Laut Oxford Economics fielen im Zeitraum von März bis Juni 2019 die Preise für Wohnimmobilien auf allen wichtigen europäischen Märkten. Immobilienmakler berichteten hingegen von einem Wiederanstieg des Verkaufsvolumens, der mit höheren Angebotspreisen einhergehe. Einige Analysten führen die Probleme im zweiten Quartal weitgehend darauf zurück, dass Verkäufe in Zeiten des Lockdowns nicht abgeschlossen werden konnten.

Alles deutet darauf hin, dass der Immobilienmarkt nicht so schwer getroffen wurde wie in früheren Wirtschaftskrisen. Vielen Immobilienanlegern ist der Gewinneinbruch aus der globalen Finanzkrise von 2008/2009 schmerzhaft in Erinnerung geblieben. Die Immobilienmärkte in Spanien und Irland stürzten von zugegeben sehr überhitzten Niveaus ins Bodenlose. Nur in Deutschland, Luxemburg und Schweden erwiesen sich die Märkte als relativ widerstandsfähig.

In Luxemburg, wo der Wohnimmobilienmarkt seit Jahren boomt, hat die Pandemie offenbar kaum mehr als einen Schluckauf verursacht.

In Luxemburg, wo der Wohnimmobilienmarkt seit Jahren boomt, hat die Pandemie offenbar kaum mehr als einen Schluckauf verursacht. Im ersten Quartal war ein Preisanstieg von 11 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen, wobei der Markt für Neubauwohnungen besonders lebhaft war. Eurostat zufolge sind die Wohnimmobilienpreise in Luxemburg zwischen 2007 und dem ersten Quartal 2020 um 91,4 % angestiegen – ein Anstieg, der die Preisentwicklung in allen anderen EU-Staaten übertrifft und über viermal so hoch ist wie der europäische Durchschnitt von 21,5 %.

Die Rolle der Wirtschaftspolitik

Obgleich die Stärke des luxemburgischen Marktes in vielerlei Hinsicht durch einzigartige strukturelle Voraussetzungen begünstigt wird, gibt es gemeinsame Faktoren, die auch die übrige europäische Immobilienbranche stützen. So hat die Region insbesondere von der beispiellosen Unterstützung durch Regierungen und Zentralbanken profitiert, darunter die negativen Zinssätze und die quantitativen Lockerungsmaßnahmen der EZB, durch die die Anleiherenditen und infolgedessen auch die Zinssätze für Immobilienkredite niedrig gehalten wurden.

Darüber hinaus wurde der Markt durch die Bereitschaft der Regierungen gestärkt, zügig zu handeln, um Arbeitsplätze zu sichern und Massenentlassungen zu verhindern, insbesondere in den am schwersten getroffenen Branchen wie Reisen und Freizeit. So erfolgten Unterstützungsmaßnahmen in Form von Kurzarbeitergeld oder Unternehmenskrediten. Dies hat auch die Immobilienmärkte in der gesamten EU angetrieben, da Notverkäufe weitgehend verhindert wurden. Außerdem haben Zahlungsaufschübe der Banken und die Einschränkung von Enteignungen Hausbesitzern eine zusätzliche Atempause verschafft.

Ein weiterer Grund für die geringen Auswirkungen auf Immobilienpreise im Vergleich zu 2007/2008 liegt darin, dass die meisten europäischen Wohnimmobilienmärkte nicht allzu überteuert wirkten. In Luxemburg, wo die Beständigkeit der Preise Gegenstand zahlreicher Debatten war, konnten die Auswirkungen des Lockdowns auf die Wirtschaft dank der weitreichenden Umstellung auf Telearbeit im Dienstleistungssektor größtenteils abgefedert werden.

Ungewisse Zukunft

In unmittelbarer Zukunft ist die Entwicklung der Immobilienmärkte weiterhin von der Politik der nationalen Regierungen abhängig, die mit dem Kurzarbeitergeld zum Erhalt der Kaufkraft beigetragen haben – auch wenn die meisten europäischen Staaten für 2021 mit einem Anstieg der Arbeitslosenzahlen rechnen.

Einige Staaten wird diese wachsende Arbeitslosigkeit härter treffen als andere. Fitch Ratings geht davon aus, dass der Schaden in der Tourismusbranche sich in Spanien negativ auf die Immobilienpreise auswirken wird. Dort macht die Tourismusindustrie 13,5 % der Beschäftigung aus – der Schnitt für alle OECD-Länder liegt bei 6,9 %.

Die Immobilienmärkte Europas sind in der Coronakrise standhaft geblieben – ein Zeichen dafür, dass nicht nur Angebot und Nachfrage die Märkte beeinflussen.

Dennoch werden sich mit hoher Wahrscheinlichkeit die Immobilienmärkte derjenigen Staaten als am robustesten erweisen, die die Pandemie gut bewältigen konnten und deren Wirtschaft sich bereits erholt. Fitch Ratings rechnet damit, dass die Häuserpreise in Deutschland sich kaum verändern werden, da das Land bereits nach kurzer Zeit die Corona-Einschränkungen lockerte und niedrige Zinssätze beibehielt. Dank der vorteilhaften Dynamik von Angebot und Nachfrage sowie der potentiellen Auswirkungen Brexit-bedingter Umzüge gilt das Gleiche auch für Luxemburg, obwohl die Preise dort bereits sehr hoch sind.

Neue Marktverhältnisse

Dennoch warnen Marktanalysten vor bevorstehenden Veränderungen des Nachfrageverhaltens, die künftige Käufer gut im Auge behalten sollten. Die Zunahme von langfristigen Umstellungen auf Homeoffice könnte dazu führen, dass die Immobiliennachfrage sich von zentralen städtischen auf vorstädtische und ländliche Gegenden verschiebt, wo Käufer ein größeres Zuhause finden können – oft Häuser mit Garten statt Wohnungen. Verkehrsverbindungen und Pendlerzeiten sind künftig eventuell nicht mehr so wichtig wie in der Vergangenheit.

Auch der Markt für Mietimmobilien könnte künftig mit neuen Herausforderungen konfrontiert werden. Auf dem Höhepunkt der Pandemie führten die Regierungen mehrerer Staaten Beschränkungen oder Verbote von Zwangsräumungen ein, die auch dann galten, wenn die Miete nicht weiter gezahlt werden konnte. Dadurch mussten einige Vermieter – obgleich in vielen Fällen Zahlungsaufschübe gewährt wurden – Kredite abbezahlen, ohne weiter Einkünfte aus ihrem Mietobjekt zu beziehen. Jeder Hinweis darauf, inwiefern Mieter weiterhin und längerfristig weitreichenden Schutz vor Zwangsräumungen genießen, wird sich darauf auswirken, wie Anleger den Wert von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagewerten einschätzen.

Sind Wohnimmobilien – ob für Eigennutzer oder reine Investoren – immer noch eine lohnende Anlage? Nach den wirtschaftlichen, finanziellen und sozialen Umwälzungen der vergangenen Monate und der Wahrscheinlichkeit anhaltender Turbulenzen dürfte die Einschätzung von Wohnimmobilien als sicherem Hafen für Anlegerkapital auf lange Sicht weiterhin Gültigkeit haben. Nichtsdestotrotz gemahnt uns die Corona-Pandemie zur rechten Zeit daran, dass der Markt immer auch auf eine Weise beeinflusst werden kann, die keine Analyse vorausgesehen hat.

In unmittelbarer Zukunft ist die Entwicklung der Immobilienmärkte weiterhin von der Politik der nationalen Regierungen abhängig, die mit dem Kurzarbeitergeld zum Erhalt der Kaufkraft beigetragen haben.