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23 octobre 2021

Le logement, toujours un bon placement ?

Au lendemain de la pandémie de Covid-19, les prix de l’immobilier semblent défier la gravité dans de nombreux pays européens, au grand étonnement des analystes. À l’heure où les économies connaissent une période de contraction sans précédent, il peut paraître étonnant que l’immobilier résidentiel échappe à la règle. Qu’est-ce qui explique cette résilience, et peut-elle s’inscrire dans la durée ?

Bien que les données soient toujours fournies avec un temps de décalage, les premiers indicateurs concernant le marché européen du logement se révèlent étonnamment encourageants. Les enquêtes de la Banque centrale européenne indiquent un redressement des prêts hypothécaires dans la zone euro en mai après les fortes baisses enregistrées en mars et avril 2020, ainsi qu’un rétablissement global du marché au troisième trimestre.

Comment cette résilience de la demande s’est-elle traduite dans les prix des logements ? Selon le cabinet de conseil Oxford Economics, les prix de l’immobilier résidentiel ont chuté sur tous les grands marchés européens au deuxième trimestre de l’année dernière, mais les agents immobiliers signalent un rebond des volumes de ventes, qui se reflète dans la hausse des prix à la vente. Certains analystes affirment que les problèmes du deuxième trimestre sont largement imputables à la difficulté de conclure des ventes, au moment où les pays étaient soumis à des mesures de confinement.

Les faits suggèrent que le marché du logement n’a pas été frappé aussi durement que lors des précédents ralentissements économiques. De nombreux investisseurs immobiliers se souviennent encore de la crise financière mondiale de 2008-2009, qui avait vu les marchés immobiliers espagnol et irlandais totalement s’effondrer, à partir de niveaux certes nettement surévalués. Il n’y a guère qu’en Allemagne, au Luxembourg et en Suède que les marchés se sont révélés relativement résistants.

Au Luxembourg, qui connaît depuis des années une flambée des prix de l’immobilier, la pandémie semble n’avoir causé qu’un simple contretemps.

Au Luxembourg, qui connaît depuis des années une flambée des prix de l’immobilier, la pandémie semble n’avoir causé qu’un simple contretemps. Au premier trimestre, les prix ont augmenté de 11 % par rapport à l’année précédente, le marché des appartements neufs étant particulièrement florissant. D’après Eurostat, les prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg ont augmenté de 91,4 % entre 2007 et le premier trimestre 2020, plus que dans tout autre pays de l’UE, et plus de quatre fois la moyenne européenne de 21,5 %.

Le rôle de la politique économique

Si la vigueur du marché luxembourgeois tient pour beaucoup à des facteurs structurels uniques, on note des facteurs communs qui sous-tendent également la résilience du reste du secteur immobilier européen. Celui-ci a notamment bénéficié du soutien sans précédent des gouvernements et des banques centrales, notamment par le biais des taux d’intérêt négatifs et du programme d’assouplissement quantitatif de la Banque centrale européenne qui ont maintenu les rendements obligataires à un faible niveau, influençant ainsi les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires.

Le marché a également été soutenu par la volonté des autorités de prendre des mesures rapides pour préserver les emplois grâce à des systèmes de chômage temporaire et à des régimes similaires. De même, les garanties sur les prêts pour les entreprises ont aussi permis d’éviter une vague de licenciements, en particulier dans les secteurs les plus touchés comme les voyages et les loisirs. Ces mesures ont également permis de soutenir les marchés du logement dans l’UE en empêchant en grande partie les procédures de liquidation d’urgence, tandis que la suspension des remboursements d’emprunts bancaires et les restrictions sur les saisies ont fourni aux propriétaires une bouffée d’oxygène.

L’impact limité sur les prix des logements tient également au fait que, contrairement à 2007-2008, la plupart des marchés européens de l’immobilier résidentiel ne semblaient pas nettement surévalués. Au Luxembourg, où la durabilité des prix fait l’objet de débats passionnés, le recours généralisé au télétravail dans le secteur des services a contribué à amortir l’impact des mesures de confinement sur une grande partie de l’économie.

Des perspectives incertaines

Dans l’avenir immédiat, les marchés du logement demeurent tributaires des politiques des gouvernements nationaux, qui ont contribué à maintenir le pouvoir d’achat par le biais du soutien des salaires, bien que la plupart des pays européens s’attendent à une augmentation de leur taux de chômage en 2021.

Certains pays sont plus vulnérables que d’autres à la hausse du chômage. Fitch Ratings note que les prix de l’immobilier en Espagne pourraient être affectés par les dommages causés à l’industrie touristique du pays, qui représente 13,5 % de l’emploi national, contre une moyenne de 6,9 % pour l’ensemble des pays de l’OCDE.

Le logement européen a fait preuve de résistance face à la pandémie de Covid-19, mais il s’agit d’un avertissement que les marchés sont soumis à d’autres facteurs que l’offre et la demande.

En revanche, les pays qui ont bien géré la pandémie et dont l’économie se redresse devraient pouvoir compter sur un marché du logement plus résistant. Fitch table sur une stabilité générale des prix de l’immobilier en Allemagne compte tenu de sa sortie relativement rapide du confinement et de la faiblesse persistante des taux d’intérêt. Il en va de même pour le Luxembourg, en raison de l’existence d’une dynamique favorable de l’offre et de la demande, ainsi que de l’impact potentiel de la délocalisation consécutive au Brexit, même si les prix de départ sont élevés.

De nouveaux modèles de marché

Toutefois, les analystes du marché mettent en garde contre les changements de la demande à venir, auxquels les acheteurs potentiels doivent être attentifs. Une augmentation permanente des régimes de télétravail pourrait entraîner un glissement de la demande de logements des centres urbains vers les banlieues et les zones rurales, où les acheteurs peuvent trouver des logements plus spacieux (souvent des maisons avec jardin, plutôt que des appartements). Les liaisons de transport et les temps de trajet pourraient jouer un rôle moins important que par le passé.

Le marché de l’investissement locatif peut également être confronté à de nouvelles difficultés. Au plus fort de la pandémie, les gouvernements de divers pays ont introduit des restrictions ou des interdictions concernant l’expulsion des locataires, qu’ils soient ou non en mesure de continuer à payer leur loyer. Certains propriétaires se sont donc vus contraints de continuer à rembourser leur emprunt – bien que, dans de nombreux cas, ils aient eu droit à des suspensions de remboursement – tout en ne percevant plus de revenus locatifs. Toute indication selon laquelle les locataires continueront à bénéficier d’une plus grande protection contre l’expulsion à long terme affectera les calculs des investisseurs concernant la valeur des biens immobiliers par rapport aux autres actifs d’investissement.

Le logement est-il toujours une bonne option, que ce soit pour les propriétaires-occupants ou les acquéreurs à des fins d’investissement ? Dans le sillage des bouleversements économiques, financiers et sociaux des derniers mois et compte tenu de la probabilité de la poursuite des turbulences à venir, les considérations qui ont fait de l’immobilier résidentiel un refuge solide pour les capitaux des investisseurs sur le long terme resteront probablement valables. Néanmoins, la pandémie de Covid-19 nous rappelle à juste titre que le marché peut être affecté par des facteurs qui n’ont pas été anticipés dans les modèles des analystes.

Dans l’avenir immédiat, les marchés du logement demeurent tributaires des politiques des gouvernements nationaux, qui ont contribué à maintenir le pouvoir d’achat par le biais du soutien des salaires.