Wohnraumvermietung in Luxemburg: Wie berechnet man den richtigen Mietpreis?

Es macht Sinn, ungenutzten Wohnraum zu vermieten. Aber zu welchem Preis? Die richtige Miete ist immer ein Balanceakt. Ist sie zu niedrig, profitieren Sie nicht optimal von Ihrer Investition. Ist sie zu hoch, finden Sie vielleicht keinen Mieter. Wie soll man den Mietpreis also festlegen? Ist diese Frage durch ein Gesetz geregelt? Muss man sich an bestimmte Vorschriften halten oder kann man tun und lassen, was man will? Und wie hoch sind die üblichen Mietpreise in Luxemburg?

Nach monatelanger Suche haben Sie endlich ein schönes Haus in einer tollen Lage gefunden, das genau Ihren Wünschen und Bedürfnissen entspricht. Sie haben den Vertrag unterschrieben und sind schon dabei, Ihre Umzugskisten zu packen. Ein neues Leben beginnt!

Nachdem Sie sich zunächst unsicher waren, ob Sie Ihre alte Wohnung verkaufen sollten, haben Sie nun einen Immobilienkredit zu attraktiven Konditionen aufgenommen, um Ihr neues Haus zu kaufen. Damit ist die Sache beschlossen: Sie werden Ihre Wohnung vermieten, um diesen Kredit zurückzuzahlen. Sie wissen zwar genau, wie hoch die monatlichen Nebenkosten sind, aber Sie haben keine Ahnung, wie hoch der Mietpreis sein sollte. Das Team von myLIFE hilft Ihnen, es herauszufinden.

Die Obergrenze für die Miete nach luxemburgischem Recht berechnen

Auch wenn die Versuchung möglicherweise groß ist, können Sie die Höhe der Miete nicht einfach nach Belieben festlegen. Der Immobilienkredit für Ihr neues Haus mag Sie viel Geld kosten, aber das heißt nicht, dass Sie die Miete für Ihre 30m² große Wohnung auf 5.000 Euro pro Monat festlegen können. Es gibt bestimmte Regeln, die Sie sowohl für eine Wohnung als auch für ein Haus einhalten müssen. Dazu zählt insbesondere ein Höchstbetrag, der nicht überschritten werden darf.

Das Gesetz vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag, das am 1. November 2006 in Kraft getreten ist, sieht ein System zur Festlegung von Mieten für Wohnimmobilien der Mittelklasse (ohne Sozialwohnungen) vor, die zu Wohnzwecken genutzt werden sollen. Laut diesem Gesetz ist die Obergrenze für die Miete von mehreren Faktoren abhängig. Hierzu zählen das Geld, das tatsächlich in die Immobilie investiert wurde (Bau, Kauf, Renovierung), die Entwicklung der Lebenshaltungskosten und die Geldentwertung, aber auch das Alter der Wohnung.

• • Welche Obergrenze ist zu beachten? Die Miete für ein unmöbliertes Wohnobjekt darf 5% des in dieses Objekt investierten Kapitals nicht übersteigen. Maximale Monatsmiete = (investiertes Kapital x 0,05) / 12. Bei einer möblierten (vollständig ausgestatteten) Immobilie kann der Vermieter einen Mietzuschlag für das Mobiliar verlangen.
  • Wie bestimmt man die Höhe des investierten Kapitals? Das Ministerium für Mittelstand, Tourismus und Wohnungsbau bezieht mehrere Komponenten ein, um das investierte Kapital zu bestimmen: den Preis für das Grundstück, auf dem sich die Wohnung befindet, den Preis für den Bau der Wohnung (einschließlich Architekten- und Notarkosten) und die Aufwendungen für Renovierungen und/oder Umbauten. Wenn der Eigentümer nicht derjenige ist, der die Immobilie gebaut hat, muss der in der Kaufurkunde angegebene Preis berücksichtigt werden, ebenso wie die sonstigen Kosten.
  • Kann man Mietpreise anpassen? In einer Publikation über den rechtlichen Rahmen für Mietverträge (Bail à Loyer: La nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation?) stellt das Wohnungsbauministerium klar, dass auch die Entwicklung der Baukosten und die Geldentwertung bei der Miete berücksichtigt werden müssen.

Maximale Monatsmiete =

(neu bestimmtes investiertes Kapital –Abschlag) x 0,05/12

Eine automatische Indexierung der Miete (z.B. Anpassung an den Verbraucherpreisindex) ist zwar nach dem Gesetz vom 21. September 2006 verboten, doch der Vermieter kann die Miete im Rahmen einer Neubewertung erhöhen. Als Grundlage hierfür dient die Tabelle der Bewertungskoeffizienten. Diese Tabelle ist beim Wohnungsbauministerium sowie beim Finanzministerium erhältlich und wird alle zwei Jahre aktualisiert. Achtung: Die Miete darf nur alle zwei Jahre erhöht werden und die Erhöhung darf nicht mehr als 10% betragen.

Umgekehrt ist es auch möglich, dass die Miete nach unten korrigiert wird. Es gibt ein System von Abschlägen für Wohnobjekte, die 15 Jahre alt oder älter sind. Bei diesen Immobilien wird die Miete alle zwei Jahre in Verbindung mit einer Neubewertung des investierten Kapitals um 2% gesenkt, es sei denn, der Eigentümer der Immobilie kann nachweisen, dass er gleichwertige Beträge für die Instandhaltung oder Reparatur der Immobilie aufgewendet hat.

Um die maximal zulässige Monatsmiete für ein unmöbliertes Wohnobjekt zu bestimmen, müssen also auch solche Neubewertungen und Abwärtskorrekturen des investierten Kapitals einberechnet werden. Daraus ergibt sich die folgende Formel: Maximale Monatsmiete = ((neu bewertetes investiertes Kapital – Abwärtskorrektur des investierten Kapitals) x 0,05)/12.

Immobilien vermieten in Luxemburg – zu welchem Preis?

Sobald Sie die Obergrenze für Ihre Miete berechnet haben, können Sie entscheiden, ob Sie Ihren Preis an die Größe Ihrer Immobilie, ihren Standort oder auch die Preise in der Nachbarschaft anpassen möchten.

Laut einem Überblick („Panorama du logement“), der 2024 vom Statistikinstitut Statec veröffentlicht wurde, lag die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter im Jahr 2021 für Häuser bei 11 Euro und für Wohnungen bei 18 Euro. Diese Differenz erklärt sich durch die unterschiedliche Größe der Immobilien: Häuser haben oft eine relativ große Wohnfläche, und wenn die Miete durch die Zahl der Quadratmeter geteilt wird, ist das Ergebnis kleiner als bei Wohnungen, die in der Regel nicht so groß sind.

Auch die geographische Lage der Immobilie beeinflusst den Mietpreis. Die höchsten Mieten gibt es in der Hauptstadt, in ihrer näheren Umgebung und im Süden des Landes. In der nördlichen Hälfte des Landes zahlen die Mieter hingegen in der Regel niedrigere Mieten.

Quelle: RP2021 N°13 – Housing in 2021: change within continuity

Sie kennen nun die wichtigsten Punkte, die Sie beim Festlegen Ihrer Mietforderung beachten sollten. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Website des Observatoire de l’Habitat (Observatoriums für Wohnungswesen). Hier können Sie die Mieten je Gemeinde und die Preisentwicklung einsehen oder auch die potenzielle Monatsmiete (ohne Nebenkosten) einer Wohnung anhand ihrer konkreten Merkmale (Lage, Wohnfläche usw.) berechnen.

Viel Glück!