Louer son logement au Luxembourg: comment établir le meilleur prix?

Louer son bien, oui. Mais à quel prix? Fixer le prix est toujours un jeu d’équilibre. Trop bas et vous n’optimisez pas votre investissement au mieux. Trop haut et vous risquez de ne pas trouver de locataire. Alors, comment fixer le montant de son loyer? Existe-il une loi à ce sujet? Faut-il respecter certaines règles ou peut-on faire ce que l’on veut? Et plus concrètement, quels sont les tarifs pratiqués au Luxembourg?

Après des mois de recherche, vous avez enfin trouvé une jolie maison bien située, proche des axes principaux et des commodités. Vous avez signé et commencez déjà à faire vos cartons. Une nouvelle vie commence pour vous!

En parallèle, après avoir hésité à vendre votre appartement actuel, vous avez réussi à trouver un prêt immobilier attractif pour votre acheter la maison. C’est décidé, vous allez louer votre appartement afin de rembourser ce crédit. Oui mais voilà, si vous connaissez exactement le montant des charges que vous payez tous les mois, vous n’avez aucune idée du prix auquel fixer votre loyer. L’équipe myLIFE vous aide à y voir plus clair.

Calculer le montant maximal d’un loyer selon la loi luxembourgeoise

Même si c’est tentant, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez en matière de loyer. Ce n’est pas parce que le crédit pour votre nouvelle maison vous coûte cher, que vous pouvez fixer le loyer de votre appartement de 30m2 à 5.000€/mois! Que ce soit pour un appartement ou une maison, il y a des règles à respecter, notamment un plafond à ne pas dépasser.

Pour un bien non-meublé, le loyer ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement

La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, entrée en vigueur le 1er novembre 2006, prévoit un système de fixation des loyers pour les habitations de catégorie moyenne (hors logements sociaux ou de luxe) destinées à être habitées. Cette loi précise que le loyer maximal est déterminé en fonction de l’argent réellement investi dans le bien (construction, achat, rénovations), de l’évolution du coût de la vie et de la dévaluation de la monnaie, mais aussi de l’ancienneté du logement.

• Quel plafond faut-il respecter? Pour un bien non-meublé, le loyer ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement. Loyer mensuel maximal = (capital investi x 0,05) / 12. Pour un bien meublé (complètement équipé), le prix du loyer ne peut pas dépasser le double du loyer légal des logements non-meublés.
• Comment déterminer le capital investi? Le Ministère des Classes Moyennes, du Tourisme et du Logement détermine le capital investi en fonction du prix du terrain sur lequel se trouve l’habitation, du prix de la construction du logement (frais architecte, notaire compris) et du montant engagé dans des rénovations et/ou transformations. Si le propriétaire n’est pas celui qui a fait construire le bien, il faudra prendre en compte le prix indiqué dans l’acte d’acquisition, tout comme les frais.
• Peut-on ajuster le prix d’un loyer? Dans sa publication Bail à Loyer: La nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation, le Ministère du Logement précise que le loyer doit aussi prendre en compte l’évolution du coût de la construction et de la dévaluation de la monnaie.

Loyer mensuel maximal =

(capital investi réévalué – décote)x0,05/12

Si une indexation automatique du montant du loyer (adaptation à l’indice des prix à la consommation par exemple) est interdite par la loi du 21 septembre 2006, le propriétaire peut en revanche, réévaluer le loyer à la hausse, en se basant sur le tableau des coefficients de réévaluation. Ce tableau, disponible auprès du Ministère du Logement ou des Finances, est actualisé tous les deux ans.

A l’inverse, le montant du loyer peut aussi être revu à la baisse. Il existe un système de décote pour les logements construits il y a 15 ans ou plus. Pour ces habitations, le capital investi est réévalué par une baisse du loyer de 2% par périodes de 2 ans, sauf si le propriétaire du bien prouve avoir engagé des frais équivalents dans l’entretien ou la réparation de l’hébergement.

En résumé, avec un capital investi, réévalué et décoté, le loyer mensuel maximal se calcule de la manière suivante pour un non meublé: Loyer mensuel maximal = ((capital investi réévalué – décote) x 0,05)/12.

Louer au Luxembourg: oui, mais à quel prix?

Une fois le montant maximal de votre loyer calculé, vous pouvez décider d’ajuster votre prix en fonction de la taille de votre bien, de sa localisation ou encore des prix pratiqués dans votre quartier.

• Loyer en fonction de la taille du logement. L’Observatoire de l’Habitat a publié les résultats d’une étude sur les prix proposés à la location au Luxembourg au 3e trimestre 2017 , en se basant sur les tarifs affichés dans les annonces immobilières. D’après l’étude, en moyenne le loyer pour une maison s’élevait à 2.822€/mois (14,33€/m2/mois) et à 1.469€/mois (21,25€/m2/mois) pour un appartement. Le tableau ci-dessous présente le détail des loyers en fonction de la taille du bien.

Source: Ministère du Logement – Observatoire de l’Habitat 

• Loyer en fonction de la localisation du bien. Les prix varient aussi fortement d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre. On note de fortes disparités entre le loyer d’un logement situé dans la capitale luxembourgeoise et celui qui se trouve dans une commune du Nord ou de l’Ouest du pays.

Plus on s’éloigne de la capitale, plus les tarifs baissent.

Les loyers annoncés à Luxembourg-Ville sont parmi les plus élevés. Toujours selon l’Observatoire de l’Habitat, il faut compter en moyenne 3.835€/mois (soit 17,69€/m2/mois) pour une maison et 1.710€/mois (soit 25,37€/m2/mois) pour un appartement. D’une manière générale, c’est la région Centre-Sud qui concentre les montants les plus élevés (en moyenne 3.301€/mois pour une maison et 1.659€/mois pour un appartement).

Plus on s’éloigne de la capitale, plus les tarifs baissent. C’est la région Centre-Nord du Luxembourg (Mersch, Ettelbruck, Diekirch) qui propose les loyers les plus bas pour une maison, soit en moyenne 2.254€/mois. Les appartements aux loyers plus légers se trouvent pour leur part dans la région Ouest (Rédange, Wiltz, Esch-sur-Sûre), avec des prix qui s’élèvent en moyenne à 963€/mois.

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour fixer le montant de votre loyer. Si vous aviez malgré tout encore un doute, ajustez votre estimation en allant consulter les prix annoncés pour les maisons ou les appartements, en fonction de la taille et de la localisation du bien, sur le site de l’Observatoire de l’Habitat . Bonne chance!