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7 décembre 2022

Focus sur les résidences secondaires : Londres

Londres est une ville cosmopolite et son marché immobilier a toujours attiré des capitaux internationaux. Au cours de la crise financière de 2008-2009, l’immobilier londonien a joué un rôle de valeur refuge, ce qui a poussé les prix à la hausse. Il a perdu une partie de sa superbe lorsque le Royaume-Uni a décidé de quitter l’UE, mais la faiblesse de la devise et la hausse constante des prix ont continué à nourrir l’intérêt des investisseurs internationaux. Cette année, l’immobilier londonien connaît un rebond, avec le retour des investisseurs sur le marché après une interruption liée à la pandémie de Covid-19. Selon Knight Frank, l’une des principales agences immobilières, la demande a été soutenue ces derniers temps dans les banlieues aisées et verdoyantes telles que Richmond et Wimbledon, mais aussi parmi les acheteurs ayant quitté la capitale pendant la pandémie, mais souhaitant garder un point de chute à Londres.

Les quartiers qui ont enregistré la plus forte croissance des prix en 2021 se trouvent au cœur de Londres : il s’agit notamment de Marylebone (86%), Belgravia (85%) et Mayfair (78%). Si l’on craint toujours que le Brexit ne perturbe ces marchés sensibles aux acheteurs étrangers, l’effet a jusqu’ici été modeste. Londres continue d’attirer les acheteurs européens, américains, asiatiques et du Moyen-Orient, ce qui génère une demande constante.

Un positionnement favorable à l’international

Les logements londoniens sont incontestablement onéreux, en particulier dans des quartiers stratégiques tels que Chelsea et Knightsbridge. Toutefois, en termes de prix, la ville reste en bonne position par rapport à d’autres. Dans une étude récente de l’Economist Intelligence Unit, elle était classée 17e, loin derrière Paris, New York, Genève ou encore Los Angeles.

Londres bénéficie également d’écoles prestigieuses et d’une économie favorable aux entrepreneurs. Malgré les craintes que le Brexit érode le statut de centre financier international dont jouit le pays et fasse chuter la demande de biens immobiliers, le phénomène ne s’est pas encore produit.

Le marché locatif est lui aussi relativement dynamique. Londres accueille de nombreux résidents temporaires, venus des quatre coins du monde et d’autres régions du Royaume-Uni. Si les investisseurs ont craint l’impact éventuel du Brexit, les prix des loyers n’ont pas encore connu de baisse notable.

Selon Catherine Bastien, Head of WM lending à la BIL, la valeur locative moyenne a augmenté de près de 3% au cours de la dernière décennie. Les achats destinés à la location demeurent fréquents au Royaume-Uni et cela reste une option pour les acheteurs internationaux, même si les résidents britanniques bénéficient d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs, ce qui n’est pas le cas des propriétaires immobiliers vivant à l’étranger.

Le Royaume-Uni est désormais moins attrayant pour les acheteurs étrangers compte tenu des mesures prises par le gouvernement ces dernières années, notamment la révision de ses règles de domicile favorables.

Évolution de la fiscalité

Le Royaume-Uni est désormais moins attrayant pour les acheteurs étrangers compte tenu des mesures prises par le gouvernement ces dernières années, notamment la révision de ses règles de domicile favorables. Auparavant, les règles permettaient aux résidents de ne payer des impôts que sur les revenus qu’ils gagnaient ou faisaient entrer dans le pays, tant qu’ils étaient réputés domiciliés ailleurs.

Les choses ont toutefois changé en 2017 avec les règles du domicile présumé, en vertu desquelles une personne est présumée domiciliée au Royaume-Uni si elle y réside depuis un certain nombre d’années (15 ans actuellement, contre 20 auparavant).

Lors de l’achat d’une maison au Royaume-Uni, l’investisseur fait une offre. Celle-ci peut être acceptée, mais l’acheteur et le vendeur ont le droit de se retirer jusqu’au moment de l’échange des contrats et du versement d’un acompte. Il s’agit là d’un système qui peut s’avérer précaire, et de nombreuses ventes de logements échouent, notamment si l’acheteur trouve une maison plus intéressante ou si le vendeur reçoit une offre plus élevée. Après l’échange des contrats, la vente est finalisée lorsque le paiement final est effectué.

Impôt sur les plus-values

Le coût de la vente de la maison est payé par le vendeur à un agent immobilier, de sorte qu’il est bon de se rappeler que cet agent représente toujours les intérêts du vendeur. Les acheteurs doivent payer un droit de timbre, une taxe qui s’applique selon un barème progressif. Il est plus élevé dans le cas d’une résidence secondaire ou si vous achetez par l’intermédiaire d’une société.

Un impôt sur les plus-values sera dû si vous réalisez un bénéfice sur la vente de votre bien au Royaume-Uni. Il y a un abattement annuel (de 12.300 GBP actuellement), mais aucun avantage n’est accordé en fonction de la durée de détention du bien, et les taux d’imposition sont plus élevés pour les biens résidentiels. Des déductions sont possibles pour les travaux de rénovation et pour les périodes où le bien est loué. L’impôt sur les plus-values ne s’applique pas si le logement est la résidence unique ou principale du vendeur.

Mme Bastien commente : « Au Royaume-Uni, nous n’avons pas observé de réelle baisse des prix au lendemain du Brexit et les achats de biens immobiliers en vue de la location semblent toujours nombreux. Dans la mesure où la BIL ne dispose pas d’une licence pour le Royaume-Uni, nous pouvons uniquement financer des biens immobiliers destinés à la location. Le marché locatif s’est développé au cours de la dernière décennie et le Brexit ne semble pas avoir affecté cette croissance. »

Options d’emprunt

De manière générale, le système bancaire britannique est sophistiqué et dispose de toute une série d’options de prêts flexibles pour les investisseurs immobiliers. Les taux d’intérêt restent relativement faibles et le choix de produits est vaste dans un marché hypothécaire concurrentiel.

Il se peut toutefois que le Brexit soulève des problèmes à l’avenir, si les règles qui régissent les prêts des banques étrangères aux résidents britanniques changent. Cela peut également rendre l’accès au financement plus difficile pour les non-résidents du Royaume-Uni et pourrait limiter leur choix.

Le marché immobilier londonien n’est plus aussi favorable que précédemment pour les acheteurs internationaux. Néanmoins, le marché immobilier demeure solide, ce qui reflète l’attrait d’une ville cosmopolite, riche et multiculturelle, qui a beaucoup à offrir aux acheteurs internationaux.

Londres continue d’attirer les acheteurs européens, américains, asiatiques et du Moyen-Orient.