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22 juillet 2019

Immobilier : quelles implications en achetant à deux ?

Acheter à deux, oui, à condition de protéger les intérêts de chacun ! Tandis que les risques sont limités lorsque l’achat est réalisé par un couple marié, qu’en est-il lorsque le couple vit en partenariat ou en concubinage ? myLIFE s’est penché sur la question pour vous.

Après deux ans passés en location dans un appartement, Élodie et Marco sont prêts à franchir une nouvelle étape. Ils aimeraient acquérir ensemble un bien immobilier. Mais comment acheter à deux ? Quelles sont les précautions à prendre pour que ce rêve ne se transforme pas en cauchemar ?

Acheter à deux oui, mais acheter quoi ?

Pour commencer, notre couple va devoir s’accorder sur ses désirs d’achat. Ils doivent se poser les bonnes questions et définir le bien qu’ils recherchent, tout en tenant compte des souhaits de chacun : maison ou appartement, ville ou campagne, ancien ou moderne, avec ou sans travaux, deux ou trois chambres, etc. Avant même de commencer les recherches, Élodie et Marco doivent trouver un terrain d’entente, quitte à faire des compromis et quelques concessions.

C’est aussi le moment de se mettre d’accord sur un budget et sur la manière de financer le projet : Quelle somme peut être investie ? Chaque conjoint va-t-il payer le même montant ? Seront-ils tous deux propriétaires ? Il est essentiel de discuter ensembles de ces aspects, avant d’aller voir leur banquier.

Acheter en couple : bien vu par la banque

Dans la plupart des cas, un projet d’achat en couple est rassurant pour la banque, car la capacité de financement est généralement plus importante, l’apport est plus élevé et les risques sont répartis. Un banquier pourra ainsi se montrer plus conciliant sur les conditions de crédit, surtout s’il a l’opportunité de proposer des services supplémentaires pour accompagner le jeune couple dans ses futurs projets.

Élodie et Marco ne doivent cependant pas oublier de tenir compte des implications de leur statut de couple sur leur future acquisition.

Le statut du couple a une influence directe sur l’achat immobilier, mais aussi sur le devenir du bien en cas de séparation ou de décès.

Élodie et Marco ne sont pas mariés, ils vivent simplement en concubinage. Cela ne les empêche certes pas de mener à bien leur projet d’achat immobilier, mais ils savent qu’ils vont devoir être particulièrement attentifs à la manière de préparer leur acquisition afin de protéger les intérêts de chacun. Et pour cause, le statut du couple a une influence directe sur l’achat immobilier, mais aussi sur le devenir du bien en cas de séparation ou de décès.

Le cas d’un couple marié

Il existe trois régimes matrimoniaux qui influencent directement la propriété du bien.

  • Le régime de la communauté réduite aux acquêts

Il s’agit du statut obtenu par défaut, si aucun contrat de mariage n’a été signé. On distingue le patrimoine propre de chacun des époux : biens acquis avant le mariage, reçus par succession ou donation et biens à caractère personnel ; et le patrimoine commun : produit du travail des époux, fruits et revenus des biens propres, achats.

    • En cas d’achat immobilier pendant le mariage, le bien appartient aux deux époux à hauteur de 50 % chacun. Même si l’un des deux époux investit plus d’argent dans l’achat du bien immobilier, celui-ci est considéré comme commun. Il appartient à part égale aux deux époux. Pour éviter les conflits en cas de séparation, il est possible d’inclure une clause « d’emploi » ou de « remploi » dans l’acte d’achat, précisant l’origine des fonds investis.
    • En revanche, le bien immobilier, acheté par l’un des membres du couple avant le mariage, est considéré comme bien propre. L’acquéreur en est le seul propriétaire.
    • Le patrimoine commun sera partagé entre les deux époux en cas de divorce et, si l’un des deux décède, la part du défunt sera partagée entre les héritiers.
  • Le régime de séparation de biens

Dans ce régime, en principe, il n’y a pas de biens communs. Ils appartiennent tous, soit à l’un, soit à l’autre époux. Le couple peut cependant acheter un bien immobilier ensemble.

    • L’achat immobilier se fait en indivision, c’est-à-dire que les deux époux sont propriétaires à hauteur de leur contribution financière : 50/50, 40/60, 30/70, etc. Il est important de noter sur l’acte d’achat la répartition exacte du financement et la contribution de chacun.
    • Divorce ou décès : les biens acquis en indivision seront partagés entre les époux à 50/50 et entre les héritiers en cas de décès. En effet, selon l’article 1538 du Code civil : « Les biens sur lesquels aucun des conjoints ne peut justifier d’une propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié. » D’où l’importance de noter la contribution de chacun sur l’acte pour plus de clarté en cas de divorce.

Bon à savoir : Selon la loi : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ainsi, en cas de séparation, soit les partenaires se partagent l’argent de la vente à hauteur de leur contribution, soit la part est rachetée par l’autre conjoint. En cas de désaccord, cela se règle au tribunal.

  • Le régime de communauté universelle

Avec ce régime, il n’y a pas de biens ni de dettes propres, c’est l’inverse du régime de séparation de biens. Tous les biens du couple sont communs, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage. Mêmes les dettes contractées avant le mariage (p.ex. un crédit immobilier) par l’un de deux avant le mariage les engagent solidairement

    • Un achat immobilier appartient ainsi aux deux époux à 50/50, même si un seul membre du couple l’a financé.
    • En cas de divorce, l’ensemble des biens seront partagés à égalité entre les époux. Ceux-ci peuvent stipuler, en cas de décès du premier d’entre eux, que la communauté sera attribuée au survivant d’entre eux.

Le cas d’un couple en partenariat (cohabitation légale ou pacsé)

Lorsqu’un couple a conclu un partenariat, tout ce qui est acquis avant et pendant le partenariat reste la propriété de chaque partenaire à la condition pour chacun de pouvoir prouver la propriété en propre de ses biens. Si la preuve ne peut être apportée, le bien est considéré en indivision.

    • Dans cette situation, l’achat immobilier commun peut se faire en indivision, comme dans le cas du mariage sous le régime de la séparation de biens.
    • En cas de séparation, si la répartition du financement a été précisée sur l’acte d’achat, les partenaires pourront récupérer leur part au prorata de leur participation respective.
    • En revanche, contrairement à ce qui se passe avec un mariage, en l’absence de testament, le partenaire n’est pas considéré comme héritier en cas de décès. Il faut donc penser à inscrire son partenaire dans son testament (il n’y a pas de droit de succession à payer si le partenariat est conclu depuis plus de 3 ans) ou établir une convention d’indivision, incluant une clause de rachat prioritaire. Si les biens sont en indivision suivant une convention conclue entre les partenaires, le partenaire survivant se trouve en indivision avec les héritiers légaux.

Le cas d’un couple vivant en concubinage

Les membres d’un couple qui vivent en concubinage, comme Élodie et Marco, peuvent acheter un bien immobilier ensemble, en prenant certaines précautions.

  • Acheter en indivision

Élodie et Marco deviendront propriétaires à hauteur de leur apport respectif, comme pour un partenariat.

    • Si le couple se sépare, les deux conjoints peuvent récupérer leur part au prorata de leur participation respective (si la répartition du financement a été précisée sur l’acte d’achat : sinon le bien est considéré comme ayant été acheté à 50/50).
    • En cas de décès, le conjoint survivant n’a aucun droit sur l’héritage et va se retrouver vis-à-vis du bien immobilier en indivision avec les héritiers du concubin décédé. Il faudra donc prévoir un testament (droits de succession à payer pour le survivant) ou une convention avec clause de rachat prioritaire.
  • Fonder une SCI (Société Civile Immobilière) 

Dans ce cas, la société est propriétaire du bien immobilier. Les membres du couple deviennent associés et propriétaires de parts à hauteur de leur apport.

    • La SCI implique des démarches administratives (rédaction de l’acte constitutif, comptabilité, organisation d’assemblées générales, etc.), mais donne aussi la possibilité d’insérer des clauses spécifiques pour faciliter, par exemple, le retrait d’un associé ou prévoir le rachat de part.
    • En outre, en cas de décès, les parts du conjoint décédé peuvent être transmises au survivant, sous conditions. En effet, si la société civile a un caractère contractuel et est en principe dissoute avec le décès d’un des contractants, il peut être stipulé que, en cas de décès d’un des associés, la société continue avec son héritier ou entre les associés survivants.

En conclusion, notre jeune couple ne doit surtout pas hésiter à consulter un notaire pour son achat immobilier. Celui-ci pourra lui indiquer la meilleure option suivant son profil et attirer son attention sur les divers points à prendre en considération en matière juridique et fiscale. L’accompagnement par un banquier est également recommandé pour bien gérer la question du financement du bien.