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26 mai 2019

Immobilier: hit-parade des communes les plus chères du Luxembourg

Le Luxembourg est et demeure un pays de propriétaires. Toutefois, pour le commun des mortels, la flambée des prix dans l’immobilier rend l’accès à la propriété presque impossible dans certaines communes ou quartiers de la capitale. Levée de rideau sur le hit-parade des communes les plus chères.

Sur base de son PIB par habitant et du pouvoir d’achat, le Luxembourg a été désigné comme le deuxième pays le plus riche au monde par le Global Finance magazine en février 2017.

Avec une croissance annuelle moyenne de 4,4% depuis 2010, les prix de l’immobilier reflètent cette richesse en atteignant continuellement de nouveaux records.

Derrière cette moyenne se cachent toutefois de grandes disparités entre communes ou même entre quartiers à l’intérieur de Luxembourg-Ville.

Hit-parade des communes les plus chères et les moins chères dans l’immobilier ancien

1. Bertrange6.488 €/m²
2. Commune de Luxembourg6.416 €/m²
3. Strassen6.338 €/m²
4. Kopstal5.862 €/m²
5. Hesperange5.535 €/m²
50. Schengen3.783 €/m²
51. Clervaux3.381 €/m²
52. Wiltz3.117 €/m²

Prix moyen de vente au m2 enregistré dans l’existant, par commune où au moins 10 transactions ont été enregistrées (Observatoire de l’Habitat, 2016)

Bertrange s’impose comme la commune la plus chère du pays. En très forte croissance, le prix au mètre carré y a augmenté de 57% depuis 2010, bien au-delà de la moyenne nationale (+32%). Bien desservie par son réseau routier, autoroutier et ferroviaire, la commune bénéficie de sa proximité avec la ville et son attractivité est renforcée par ses nombreuses infrastructures commerciales et scolaires, dont l’Ecole Européenne Luxembourg II.

Contrairement aux idées reçues, la capitale ne domine pas le classement. Avec une augmentation des prix de 46% depuis 2010, la commune de Luxembourg arrive seulement en deuxième place. Un constat à relativiser compte tenu de la très forte disparité entre quartiers. Ainsi, alors qu’un appartement existant sera annoncé en moyenne 5.506€/m2 à Hamm, il vous coûtera 11.346 €/m2 au Limperstberg. Soit un écart de 106%!

Avec 6.338€/m2 et une croissance des prix de 41% depuis 2010, Strassen clôt le trio des communes les plus chères.

Proposant des prix au mètre carré deux fois inférieurs au haut du tableau, les communes les moins chères en 2016 sont Wiltz, Clervaux et Schengen. Un écart qui se creuse, puisque leur évolution depuis 2010 a été bien en-deçà de la moyenne nationale, respectivement 7,5% pour Wiltz, 1,7% pour Clervaux et un peu moins de 20% pour Schengen.

Et dans le neuf?

Dans l’immobilier neuf, il faut souvent débourser entre 500 et 1.500€ de plus par mètre carré. Ici, le trio de tête des communes les plus chères est légèrement différent.

1 .Strassen7.592 €/m²
2. Commune de Luxembourg7.290 €/m²
3. Hesperange7.098 €/m²

Prix moyen de vente au m2 enregistré dans le neuf, par commune où au moins 10 transactions ont été enregistrées (Observatoire de l’Habitat, 2016)

Strassen, troisième au classement de l’ancien, remporte le prix de la commune la plus chère pour les biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il faut y débourser en moyenne 7.592€/m2, soit une prime de 1.254€/m2 par rapport à un bien existant. En comparaison, le différentiel n’est que de 854€ dans la commune de Luxembourg.

Zoom sur les quartiers de la capitale

L’attractivité des quartiers est principalement définie par leur localisation et leurs infrastructures respectives. Limpertsberg jouit d’une localisation idéale entre la Ville-Haute et le Kirchberg, avec de nombreuses écoles locales, le Lycée Français Vauban (qui déménagera à Gasperich à la rentrée 2017) et un campus universitaire. Les prix de ce quartier sont également tirés vers le haut par son mélange de maisons de maître très demandées et de constructions neuves de très haut standing.

Deuxième en termes de prix moyen au mètre carré, Kirchberg attire de plus en plus. Ce pole d’emplois important regroupe à la fois de grandes entreprises internationales (cabinets d’audit, cabinets d’avocats, banques…) et les institutions européennes (Cour des comptes européenne, Parlement européen, Banque européenne d’investissement). La demande est donc tirée vers le haut, particulièrement par des acheteurs à fort pouvoir d’achat cherchant à s’approcher de leur lieu de travail.

Avec un prix moyen annoncé de 8.399€/m2, Belair n’occupe plus aujourd’hui que la troisième place des quartiers les plus chers. Le quartier bénéficie de la proximité de la Ville-Haute et offre à ses habitants une très bonne qualité de vie.

Qu’est-ce qui rend une commune chère ou pas?

La proximité de la ville ressort comme le principal vecteur qui impacte positivement ou négativement le prix de l’immobilier. En 2009, l’écart de prix entre un appartement à Luxembourg-Ville et la moyenne du pays était de 14%. Aujourd’hui, il est de 24%. Les problèmes croissants de circulation sont une des raisons principales qui alimentent cette tendance à vouloir habiter proche de son lieu de travail. Déjà classé troisième pays le plus embouteillé de l’Union Européenne d’après l’INRIX, la tendance ne risque pas de s’inverser rapidement dans un pays qui connaît une forte croissance démographique (+12% depuis 2010) et où 46% de la population active est frontalière.

La qualité de vie est également un facteur important dans le prix final du bien. La facilité d’accès aux crèches ou aux écoles, la présence de commerces à proximité, et l’offre en infrastructures municipales ont un impact non-négligeable sur le choix d’un lieu d’habitation.

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