Louer son logement au Luxembourg: comment établir le meilleur prix?

Louer son bien, oui. Mais à quel prix? Fixer le prix est toujours un jeu d’équilibre. Trop bas et vous n’optimisez pas votre investissement au mieux. Trop haut et vous risquez de ne pas trouver de locataire. Alors, comment fixer le montant de son loyer? Existe-il une loi à ce sujet? Faut-il respecter certaines règles ou peut-on faire ce que l’on veut? Et plus concrètement, quels sont les tarifs pratiqués au Luxembourg?

Après des mois de recherche, vous avez enfin trouvé une jolie maison bien située, proche des axes principaux et des commodités. Vous avez signé et commencez déjà à faire vos cartons. Une nouvelle vie commence pour vous!

En parallèle, après avoir hésité à vendre votre appartement actuel, vous avez réussi à trouver un prêt immobilier attractif pour votre acheter la maison. C’est décidé, vous allez louer votre appartement afin de rembourser ce crédit. Oui mais voilà, si vous connaissez exactement le montant des charges que vous payez tous les mois, vous n’avez aucune idée du prix auquel fixer votre loyer. L’équipe myLIFE vous aide à y voir plus clair.

Calculer le montant maximal d’un loyer selon la loi luxembourgeoise

Même si c’est tentant, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez en matière de loyer. Ce n’est pas parce que le crédit pour votre nouvelle maison vous coûte cher, que vous pouvez fixer le loyer de votre appartement de 30m² à 5.000€/mois! Que ce soit pour un appartement ou une maison, il y a des règles à respecter, notamment un plafond à ne pas dépasser.

La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, entrée en vigueur le 1^er novembre 2006, prévoit un système de fixation des loyers pour les habitations de catégorie moyenne (hors logements sociaux) destinées à être habitées. Cette loi précise que le loyer maximal est déterminé en fonction de l’argent réellement investi dans le bien (construction, achat, rénovations), de l’évolution du coût de la vie et de la dévaluation de la monnaie, mais aussi de l’ancienneté du logement.

• • Quel plafond faut-il respecter? Pour un bien non-meublé, le loyer ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement. Loyer mensuel maximal = (capital investi x 0,05) / 12. Pour un bien meublé (complètement équipé), un supplément de loyer pour le mobilier peut être demandé par le bailleur.
  • Comment déterminer le capital investi? Le Ministère des Classes Moyennes, du Tourisme et du Logement détermine le capital investi en fonction du prix du terrain sur lequel se trouve l’habitation, du prix de la construction du logement (frais architecte, notaire compris) et du montant engagé dans des rénovations et/ou transformations. Si le propriétaire n’est pas celui qui a fait construire le bien, il faudra prendre en compte le prix indiqué dans l’acte d’acquisition, tout comme les frais.
  • Peut-on ajuster le prix d’un loyer? Dans sa publication Bail à Loyer: La nouvelle législation en matière de bail à usage d’habitation, le Ministère du Logement précise que le loyer doit aussi prendre en compte l’évolution du coût de la construction et de la dévaluation de la monnaie.

Loyer mensuel maximal =

(capital investi réévalué – décote)x0,05/12

Si une indexation automatique du montant du loyer (adaptation à l’indice des prix à la consommation par exemple) est interdite par la loi du 21 septembre 2006, le propriétaire peut en revanche, réévaluer le loyer à la hausse, en se basant sur le tableau des coefficients de réévaluation. Ce tableau, disponible auprès du Ministère du Logement ou des Finances, est actualisé tous les deux ans. Attention: le loyer ne peut être augmenté que tous les deux ans et la hausse ne peut pas dépasser 10%.

À l’inverse, le montant du loyer peut aussi être revu à la baisse. Il existe un système de décote pour les logements construits il y a 15 ans ou plus. Pour ces habitations, le capital investi est réévalué par une baisse du loyer de 2% par périodes de 2 ans, sauf si le propriétaire du bien prouve avoir engagé des frais équivalents dans l’entretien ou la réparation de l’hébergement.

En résumé, avec un capital investi, réévalué et décoté, le loyer mensuel maximal se calcule de la manière suivante pour un non meublé: Loyer mensuel maximal = ((capital investi réévalué – décote) x 0,05)/12.

Louer au Luxembourg: oui, mais à quel prix?

Une fois le montant maximal de votre loyer calculé, vous pouvez décider d’ajuster votre prix en fonction de la taille de votre bien, de sa localisation ou encore des prix pratiqués dans votre quartier.

Selon le Panorama du logement publié par le Statec en 2024, en moyenne, le loyer pour les maisons en 2021 est de 11 €/m², alors qu’il est de 18 €/m² pour les appartements. Cet écart s‘explique par la différence de surface du logement: les maisons sont souvent plus grandes et le loyer par m² devient moins cher que pour les appartements, généralement plus petits.

En outre, la localisation des logements influence également les prix à la location. Les loyers les plus élevés sont pratiqués dans la capitale, sa proche couronne et dans le sud du pays. Tandis que les locataires situés dans la moitié nord du pays paient un loyer plus bas.

Source: RP2021 N°13 – Panorama du logement en 2021: du changement dans la continuité

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour fixer le montant de votre loyer. Pour vous aider dans votre démarche, vous pouvez aussi vous rendre sur le site de l’Observatoire de l’habitat afin de consulter les loyers annoncés par commune, l’évolution des prix ou encore pour simuler le loyer mensuel potentiel (hors charges) d’un appartement selon ses caractéristiques: localisation, surface, etc.

Bonne chance!