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26 mai 2019

Mieux vendre son bien immobilier!

Souvent associée au stress et aux difficultés, la vente d’un bien immobilier constitue pourtant un passage probable pour la grande majorité des propriétaires. Un déménagement, la famille qui s’agrandit, un besoin important en financement ou en capital, les raisons pour vendre sont nombreuses. Et presque toujours, la réussite de la vente immobilière conditionne totalement la viabilité du nouveau projet. Voici un petit guide pour vous aider à aborder sereinement la vente de votre bien.

Pensez au passeport énergétique!

Depuis novembre 2007, l’établissement d’un passeport énergétique (CPE) est obligatoire pour toute vente immobilière. Ce document indique de manière simple et claire les besoins en énergie du bien. Son système de classification par lettres est similaire à celui utilisé pour les appareils ménagers: « A » pour les biens les plus performants, « I » pour les plus énergivores.

Lors de l’acte de vente, vous devez en remettre une copie originale à l’acheteur. Un passeport demeure valable pour une durée de 10 ans. Vérifiez donc bien la date d’établissement du document avant la mise en vente de votre bien.

Pour une maison ancienne, si aucun CPE n’a été établi, il vous faudra donc contacter une entreprise habilitée à vous en établir un. Comptez un budget d’au moins 800€. Si vous disposez déjà d’un CPE valable, mais que vous avez entretemps effectué des travaux pouvant impacter le résultat (façade isolante, installation de double-vitrages, suppression de ponts thermiques, etc.), il est souvent rentable d’établir un nouveau passeport afin d’obtenir une meilleure classe énergétique.

Valable sur l’ensemble d’une résidence, il est probable qu’un passeport soit déjà disponible pour votre appartement. Votre syndic de copropriété peut probablement vous remettre une copie originale de ce précieux sésame.

Même s’il n’existe pas d’obligation légale, il est opportun, en plus du CPE, de rassembler vos factures, charges récurrentes, PV d’assemblées générales sur les 2 dernières années, et autres documents fonciers. Cela permet au futur acheteur d’estimer ses charges futures et d’apprécier l’ensemble des travaux et dépenses qu’il n’aura plus à faire dans un avenir proche.

Augmentez vos chances de bien vendre?

Avant de mettre votre bien sur le marché, il est judicieux de penser aux actions qui peuvent faciliter le processus de vente et augmenter l’attractivité du logement. Pensez notamment aux astuces suivantes.

Réaliser des petits travaux de finition à forte valeur ajouté peut souvent se révéler un bon investissement.

  • Petits travaux, gros impacts. Réaliser des petits travaux de finition à forte valeur ajouté peut souvent se révéler un bon investissement. Une simple couche de peinture sur les murs peut radicalement transformer l’aspect d’une chambre et générer un coup de cœur. Pour donner un coup de frais à votre habitation, cela vaut souvent la peine d’investir quelques centaines d’euros (environ 400€ main d’œuvre comprise ou beaucoup d’huile de coude pour une chambre de 12m2). Afin d’aider les acheteurs à se projeter dans le bien, choisissez des tons neutres et plus particulièrement le blanc pour maximiser la luminosité des pièces. Remplacer les plinthes, changer des carrelages cassés ou autres éléments abimés sont d’autres exemples de petits travaux de rafraîchissement qui améliorent significativement la qualité perçue du bien. Une finition réussie rassure les acheteurs potentiels.
  • Propre et rangé. Faire un ménage rigoureux et ranger votre bien favorisent l’intérêt des acheteurs. Vider les pièces de tout encombrement, en louant par exemple un box pour entreposer ses effets personnels, va non seulement maximiser la perception d’espace des pièces, mais aussi favoriser la projection des acheteurs. Pour les heureux propriétaires d’animaux domestiques, réduire les odeurs au maximum est un must.
  • Maître du timing. Ne vous pressez pas dans la vente. Soyez clair sur votre timing, car cela conditionne l’ensemble du processus. Mettre un bien en vente trop en avance pourrait desservir vos intérêts, d’autant que les prix de marché évoluent extrêmement rapidement. Le mettre en vente trop tard par rapport à votre projet futur vous mettrait sous pression et vous pousserait à hâter la vente à votre détriment.

Choisissez le bon agent immobilier

Si vous faites partie des propriétaires courageux qui entendent s’en sortir par leurs propres efforts, cette section ne vous concerne pas. Pour la grande majorité des autres, lisez attentivement! Se faire assister et conseiller par un agent immobilier facilite le processus et vous permet de bénéficier de savoir-faire et professionnalisme afin d’obtenir un meilleur résultat. Mais comment choisir son agent?

Ne vous laissez pas séduire par un agent qui vous propose un prix bien au-dessus des autres estimations (…).

Notre premier conseil est tout simplement de faire venir plusieurs agents afin d’obtenir diverses estimations et de les confronter. Votre objectif est d’obtenir l’évaluation la plus proche de la réalité de marché, de manière à maximiser votre prix de vente tout en assurant la liquidité du bien. Ne vous laissez pas séduire par un agent qui vous propose un prix bien au-dessus des autres estimations – un bien surévalué restera longtemps sur le marché, le discréditant à long terme. Si vous avez un doute, l’outil en ligne myVALUATION vous permet d’obtenir une évaluation indicative et objective sur base d’un modèle basé sur les prix de transaction au Luxembourg.

L’expérience et le professionnalisme de l’agent sont également des éléments clefs à prendre en compte dans votre décision. En effet, ce dernier représente votre bien et se charge de sa mise en avant. Avant d’accepter un agent, n’hésitez pas à aller voir ses autres annonces afin d’évaluer leur qualité. Un descriptif exhaustif et détaillé, un plan du bien et autres soucis du détail sont des éléments appréciés des acheteurs. Des photos professionnelles, élément primordial du marketing du bien, augmentent significativement les demandes de visite – et donc les offres. L’exemple ci-dessous démontre toute l’importance de prendre des photos de qualité.

Photo Smartphone vs. Exemple de photo professionnelle Nexvia

Enfin, votre agent doit être capable d’analyser le PAG applicable et votre parcelle, pour savoir s’il existe un potentiel d’extension ou de construction. La possibilité d’effectuer des travaux d’agrandissement peut être un élément décisif dans la décision d’un acheteur.

Vendre son investissement locatif ou son héritage immobilier

Les règles et conseils énoncés jusqu’ici s’appliquent tant à votre résidence primaire que dans le cadre d’un investissement locatif ou d’un bien hérité par voie de succession. Certaines différences sont toutefois à prendre en compte.

Exonéré sur les résidences primaires, l’impôt sur la plus-value s’applique bel et bien sur les investissements locatifs, les biens hérités ou les résidences secondaires.

Exonéré sur les résidences primaires, l’impôt sur la plus-value s’applique bel et bien sur les investissements locatifs, les biens hérités ou les résidences secondaires. Dans vos calculs, pensez donc aux impôts à acquitter sur la vente du bien. Pour évaluer précisément le montant qui vous sera réclamé par l’administration fiscale, vous pouvez utiliser l’outil myGAIN. Si vous envisagez de vendre rapidement, il est important de noter qu’il est plus intéressant de vendre avant le 31 décembre 2017, puisque l’impôt sur la plus-value est réduit de moitié jusqu’à cette échéance. Dans une logique d’investissement, vous pouvez aussi choisir de profiter de ce momentum pour vendre afin de réaliser votre plus-value avant de réinvestir directement le capital obtenu dans un ou plusieurs autres investissements locatifs.

Pour l’investissement locatif, prenez en compte la présence ou non d’un locataire. En effet, un investissement locatif déjà occupé se vendra plus difficilement qu’un bien vide. Il peut être parfois judicieux de revoir votre timing de vente ou d’adapter votre stratégie en fonction de ce paramètre.